Характеристика на процедурата
Активността на търговските дружества по застрояване на определени площи е твърде голяма в последните години, поради което разглеждаме подробно процедурата по издаване на разрешение за строеж.  Разрешението за строеж е част от строителните книжа – то е документ, който е задължителен за законосъобразното изпълнение на строежа. Строежи могат да се извършват, само ако са разрешени съгласно Закона за устройство на територията, т.е. ако за тях е издадено валидно разрешение за строеж. Строежи съгласно § 5, т. 38 Закона за устройство на територията (ЗУТ) са: надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства с и без промяна на предназначението.
Съгласно ЗУТ строежи, започнати без издадени строителни книжа, се премахват.

Осъществяване на процедурата
І. Компетентни органи
Компетентен да издаде разрешение за строеж е главният архитект на общината, респективно района (по решение на общинския съвет при градовете с районно деление), на чиято територия се намира строежът.
Когато строежът представлява обект на техническата инфраструктура с обхват и значение за повече от една община, разрешението за строеж се издава от областния управител, а когато строежът е с обхват и значение за повече от една област или е с национално значение, разрешението се издава от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

ІІ. Заявител
Разрешението за строеж се издава по искане на възложителя – собственик на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Възложителят може да упълномощи друго лице, което да внесе заявлението.

ІІІ. Изисквания за издаване на разрешение за строеж въз основа на одобрен идеен инвестиционен проект 
Разрешението се издава при наличие на съгласуван и одобрен идеен инвестиционен проект. Нужна е предварителна оценка за съответствие на идейния инвестиционен проект с предвижданията на подробния устройствен план, с правилата и нормативите по устройство на територията, с изискванията към строежите съгласно нормативните актове за функционалност, транспортна достъпност, опазване на околната среда и здравната защита и за взаимна съгласуваност между отделните части на проекта.
Следващите фази на проектиране се одобряват в хода на строителството преди извършване на съответните строително-монтажни работи и подлежат на оценка за съответствието съгласно чл. 142, ал. 5 ЗУТ.
Съгласно чл. 148, ал. 7 ЗУТ разрешение за нов строеж в недвижим имот, в който съществува незаконен строеж не се издава на лицето, извършило незаконния строеж, докато същият не бъде премахнат или узаконен.

ІV. Необходими документи
За издаване на разрешение за строеж въз основа на одобрен инвестиционен проект възложителят подава писмено заявление до компетентния орган.
Към заявлението се прилагат следните документи:
1. документ за собственост или документ за учредено право на строеж в чужд имот или документ за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон, а за сградите на жилищно-строителни кооперации - и влязло в сила решение на общото събрание за приемане на проекта;
2. виза за проучване и проектиране в случаите по чл. 12, ал. 3, чл. 41, ал. 2, чл. 50, 51, 59, чл. 133, ал. 6 и чл. 134, ал. 6 ЗУТ, както и за обекти – недвижими паметници на културата от световно или национално значение;
3. три копия от идейния инвестиционен проект в обхват и съдържание, определени от наредбата по чл. 139, ал. 5 ЗУТ (Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти);
4. решение по оценка на въздействието върху околната среда, издадено по реда на Закона за опазване на околната среда за строежите, за които се изисква такова;
5. оценка за съответствието, изготвена от съответното лице по чл. 142, ал. 6 ЗУТ;
6. съобразно спецификата на строежа – специални разрешителни, изисквани по специални закони.

V. Ход на процедурата
Съгласуването на идейните инвестиционни проекти се състои в проверка на съответствието им с предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормите за застрояване.
Одобреният инвестиционен проект е неразделна част от разрешението за строеж (чл. 148, ал. 8 ЗУТ).
Когато собственикът на строежа изрично е поискал в своето заявление, разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на идейния инвестиционен проект. Разрешението за строеж се издава на възложителя в 7-дневен срок от постъпване на заявлението, когато има предварително одобрен идеен инвестиционен проект.
За издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова се съобщава на заинтересуваните лица при условията и по реда на Гражданския процесуален кодекс. Отказ за издаване на разрешение за строеж се прави само по законосъобразност, като се посочват конкретните мотиви за това. Отказът за издаване на разрешение за строеж се издава в сроковете, в които се издава и разрешението за строеж.
В 7-дневен срок от издаването на разрешението се уведомяват писмено съответните регионални дирекции за национален строителен контрол и се изпраща копие от издаденото разрешение за строеж.
Разрешението за строеж, както и отказът за издаване на разрешение за строеж, подлежат на обжалване по административен ред пред началника на РДНСК по местонахождение на имота.
Срокът за обжалването на разрешение за строеж или отказ за издаването му е 14 дни от датата на съобщаването за неговото издаване. Началникът на РДНСК се произнася в 15–дневен срок от завеждането на жалбата. Неговата мотивирана заповед се обжалва пред окръжния съд по местонахождението на недвижимия имот, а за София пред Софийски градски съд.
След постановяването и влизането в сила на съдебното решение влиза в сила и разрешението за строеж, респективно отказът за издаване на разрешение за строеж. Разрешението за строеж влиза в сила ако не бъде отменено в 7-дневния срок за служебна проверка и не бъде обжалвано в 14–дневния срок за обжалване. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна.


VІ. Такси
Съгласно § 3 ЗУТ за издаване на разрешения за строеж се заплащат такси съгласно Закона за държавните такси и съгласно Закона за местните данъци и такси и съответната тарифа, приета от общинския съвет (когато разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината/района).
Строежите, за който е издадено разрешение за строеж, не подлежат на премахване. Строежи, за които е издадено разрешение за строеж по одобрен идеен инвестиционен проект и в хода на строителството са одобрени инвестиционни проекти в следващите фази на проектиране, могат да бъдат въведени в редовна експлоатация по установения законов ред.