В последните няколко месеца търсенето на имоти се е изравнило с предлагането, което означава, че в следващите месеци ще настъпи застой в броя на сделките, а оттам - и на цените. Очакваното повишение на лихвите от страна на Европейската централна банка, което ще се отрази и на цената на заемите в България, допълнително ще повлияе за охлаждане на пазара, който не спря да расте и като търсене, и като цени и през двете години на пандемията.
На пазара вече е налице известен застой в броя на сделките заради изравнено търсене и предлагане, а част от доскорошните купувачи, които нямат достатъчно спестени пари, са се оттеглили.
Около това мнение се обединиха участници в дискусия за пазара. Наблюдателите на пазара глобално вече прогнозираха тази тенденция.
Ако търсенето спадне под предлагането, то тогава ще се стигне и до спад в цените, коментира Гергана Тенекеджиева, изп. директор на "Адрес". Според нея някои имоти вече са достигнали върха на поскъпването - такива в неособено предпочитани райони, стари - панелни и ЕПК като строеж и др., и техните цени няма накъде да растат. "Местоположението става изключително важно, когато предлагането е голямо", допълни тя.
Нормално е броят на сделките да спре да расте при значително поскъпване, което продължи и през първата половина на годината, допълни Антон Андонов, изп. директор на "ЕРА България". Посочи, че след началото на войната в Украйна част от купувачите са се оттеглили заради усещането за несигурност, за която преди това допринесоха поскъпналите цени на строителните материали и инфлацията. Последното обаче всъщност е накарало потребители да купуват имоти, за да защитят спестяванията си.
Андонов допълва, че интересът към старото строителство в момента изпреварва този към новото, защото има недостиг на жилища. Според него уравновесяване на търсенето и предлагането ще има, когато може да се избира между ново и старо. Противно на общото впечатление, в България не се строи чак толкова много посочи той, позовавайки се на данните от статистиката, според които годишно се въвеждат в експлоатация 12 - 15 хил. жилища, а се падат по 2.23 на 1000 души население при средно 4 и над 4 на този показател за ЕС.
Пикът в броя на сделките с недвижими имоти в България е достигнат през 2007 г., когато са отчетени 330 хил., напомни Андонов. Следва спад и друг пик за последните няколко години, който се отчита през 2021 - от 235 хил.
Най-актуалните данни на Агенцията по вписванията показват, че общо за шестте месеца на годината броят на сделките е малко над 112.5 хиляди, което е ръст със 7% спрямо същия период на предходната година. Конкретно през второто тримесечие пък ръстът на сделките за година е едва 4%, конкретно в София, която е най-големият пазар, на практика растежът спира в периода април - юни с увеличение за година от едва 0.28 на сто при 8.7% за първите три месеца.
Успокояване на пазара по отношение броя на сделките се наблюдава и в останалите големи градове. Забавяне в темпа на растеж се наблюдава и при сделките с имоти по Черноморието, но в по-малки размери.
Тенекеджиева напомни, че пазарът в България реагира бавно на промени, няма резки движения, обичайно големите промени стават в рамките на 4 - 6 години. Но все пак посочи, че преди няколко години за един имот е имало трима купувачи, през последната година - двама, а в момента - един, и тази промяна е настъпила през последните няколко месеца.
Експертите отбелязват, че големият ръст в цените на жилищата до сегашните им нива е накарал някой хора да се откажат, защото са надхвърлили техните лични граници. "Има вече купувачи, които си казват: "Стига, не мога да дам повече!", което означава, че ще има отдръпване на купувачи", казва Тенекеджиева. Допълва, че 20% от доскорошните купувачи вече са напуснали пазара. Това са такива, които не са имали достатъчно спестявания, с които да покрият част от цената на имота, и при очакваното повишение на лихвите по заемите са се отказали от покупка.
Станахме свидетели на значително поскъпване в рамките на кратък период, допълва Андонов. Въпреки това посочва, че при ръст на цените от 12% средно през първото тримесечие спрямо предходната година, то то все още е по-ниско от инфлацията от 14.4%, което на практика означава, че цените са паднали с около 1.5 пункта.
Прогнозата му е, че в дългосрочен план цените ще продължат да растат, защото българите живеят по-натясно от другите жители на континента. Цитира данни, според които около 40% от българите разполагат с около 25 кв.м жилищна площ при средно 45-46 кв.м в Европа. Напомни и че доходите на българите продължават да растат и няма как цените на активите да не следват същата посока.
Все пак според Тенекеджиева, ако някой непременно е решил да купува жилище, сега е добър момент заради цената на кредитите.
До септември ще продължи да има ръст в цените с още около 5%, през последните тримесечие ще станем свидетели на плато, а след Нова година ще са налице първите корекции на цените на имотите, коментира Борислав Гостев, ръководител "Управление на търговски партньори" в ОББ. През последната година с 15-20% нарастваха цените на имотите и те стават все по-малко достъпни за хората с по-скромни доходи. Да, има нарастване на доходите, но то не е толкова голямо като при цените на имотите, които доста бързо поскъпнаха през последните 3 години - с около 40%, допълни той.
В момента на практика няма имот на цена под 100 хил. евро, обяви Тенекеджиева.
По данни на "Адрес", която е най-голямата агенция в момента на българския пазар, делът на сделките с ипотечни кредити в четирите големи града е 38%, а в София - 48%. Тенекеджиева допълва, че сделки активно е имало при четири пъти по-високи от настоящите лихви, като уточни, че това зависи от ситуацията, в която се намират потенциалните потребители. Напомни, че в изчисляването на инфлацията цените на жилищата не се вземат предвид.
Нивата на цените на жилищата вече не са особено здравословни, посочи Борислав Гостев, с уточнението, че тук важна е покупателната способност на българите.
Обяви, че сега средният размер на ипотечния кредит по данни на ОББ е 150 хил. лв. при 124 хил. лв. за 2021 г. и 108 хил. лв. през 2020 г. В момента за София той дори е 212 хил. лв. Коментира, че самите банки вече имат съмнения доколко стойността на тези имоти дългосрочно ще се запази толкова висока или поне в средносрочен план ще има някаква корекция. Той напомни, че при очакваното вдигане на лихвите месечната вноска при среден заем от 150 хил. лв. за 25 години ще се покачи в рамките на 100 лв., които потребителите трябва да преценят дали могат да си позволят
Засега очакването на наблюдателите на пазара е, че до повишение на лихвите по кредитите едва ли ще се стигне преди края на годината. Прогнозата е, че размерът на повишението зависи от много фактори, но се очаква при него да се достигнат равнищата в страните в региона от около 5%.
