Издадените разрешителни за строеж на офис и административни сгради през 2012г. възлизат на 170 на брой, а разгънатата застроена площ на 83 781 кв.м, става ясно от данните на Националния статистически институт. Броят на административните сгради е намалял с 23.08% спрямо 2011г., като в сравнение с 2010, 2009 и 2008 г. е отчетен спад съответно от 20.93%, 44.26% и 58.74%. Това показват данните от анализа за офисните площи на компанията за бизнес имоти GVA Sollers Solutions.

Ниската инвестиционна активност на този пазар, която се наблюдава през последните години оказва влияние върху броя на завършените сгради и през 2012 г. През изминалата година на територията на столицата са завършени 121 818 кв.м офис площи клас А и В.

Те регистрират увеличение от 6.16% над наличните офис площи в столицата до момента. Общото количество завършени офис площи в София в края на 2012 г. е приблизително 1 980 000 кв.м. В сравнение с 2011 г. въведените в експлоатация офиси са намалели със 70.18%.

Сред по-големите офис сгради завършени на територията на столицата са офис сграда, намираща сена ул.”Владимир Вазов” 39 (20 406 кв.м), друга – на бул. “Цар Борис III” 159 (19 800 кв.м) и „Кристиан-Нейко” на бул. “Тодор Каблешков” 72 (11 798 кв.м).

По-голяма част от завършените офиси са разположени в периферните райони на столицата и по вече обособените бизнес локации – бул. "България", бул. "Черни връх", бул. "Тодор Александров" и бул. "Цариградско шосе". Централните части на града предлагат по-малко количество модерни офис площи. Свободните офис площи на пазара в София продължават да са от порядъка на 28% - 30%.

Към декември 2012 г. на територията на София в процес на изграждане са 1 397 188 кв.м офисплощи. От тях едва 18943 кв.м са стартирали през изтеклата година. В сравнение с 2011 г. се наблюдава спад от 14.81% в новостроящите се бизнес сгради. През периода се наблюдава изграждането на малки офис сгради в цялата страна – до 7 000 кв.м.

Сред по-големите офис центрове в София със започнат строеж през 2012 г. са Административно-логистичен център на бул. Цветан Лазаров (4 500 кв.м), КИА Моторс автоцентър на бул. Цариградско щосе (3 000 кв.м) и Сан Стефано Плаза-многофункционален комплекс (2 029 кв.м). Проектите с отложено строителство към момента за град София са 219 569 кв.м. Те представляват 15.72% от общото количество офис площи в процес на изграждане на територията на столицата към края на 2012 г.

През изминалата година във Варна са завършени 21 850 кв.м офис площи, с което общото им количество в морската столица се увеличава с 9.42% и достига близо 232 000 кв.м. Спрямо построените офиси през 2011 г. в града е отчетен ръст от 57.02%.

По-голяма офис сграда завършена през миналата година е Никулицел Бизнес център с разгъната застроена площ 19 636 кв.м. В процес на изграждане през 2012 г. са били 89 515 кв.м офис площи, от които едва 4 925 кв.м са стартирали стоежа си през миналата година. Спрямо 2011 г. новозапочнатите строежи са се увеличили с 18.47%.

През 2012 г., както и през предходната липсват строежи на големи бизнес сгради. Строежите стартирали през годината са на малки сгради с площ до 2 000 кв.м. Замразените строежи на офис проекти във Варна към края на 2012 г. са 29.41% от общото количество офис площи в етап строеж и възлизат на 26 327 кв.м.

На територията на Пловдив са завършени общо 181 689 кв.м офис площи къмкрая на 2012г. Само през минaлата година са завършени едва 5 000 кв.м. В сравнение с 2011 г. завършените строежи са намалели с 66.01%. Това е заради липсата на строежи на големи офис сгради през последните няколко години. През годината е завършена само една по-голяма сграда - Верона Сити Сентър енд Резидънс с разгъната застроена площ на офис частите 5 000 кв.м.

През 2012 г. е стартирало строителството на 7 071 кв.м офис площи в град Пловдив и те увеличават общотото количество строежи на бизнес площи с 2.79%. През миналата година новозапочнатите строежи са били със 78.99% по- малко в сравнение с 2011 г. Офис проектите с отложен строеж на територията на Пловдив са 144 705 кв.м от общо 253 743 кв.м офис площи в строеж към декември 2012г.

Като цяло на територията на страната остава голям делът на замразените офис площи. Причина за това продължава да бъде несигурната икономическа обстановка, малкият обем инвестиции, понижените потребности от офисни пространства и трудното финансиране. През последните една-две години се откроява тенденция на изграждане на малки сгради със смесено предназначение, включващи и офиси за отдаване под наем.

Липсата на големи бизнес центрове ще допринесе за балансирането между търсене и предлагане на пазара на офис площи, което все повече започва да се забелязва. Мащабните офис проекти се реализират трудно и често остават празни, докато по-малките офис сгради ще удовлетворят търсенето на малкия и средния бизнес.

Търсене

През 2012 г. търсенето е фокусирано предимно върху малки (до 80 кв.м) и средни офис площи (до 200 кв.м), както беше през последните години. Търсене на пространства над 1 000 кв.м

също не липсва. От такива офиси имат нужда предимно фирми от IT сектора, както и фирми, които разширяват дейността си и имат нужда от увеличаване на площта.

Едно от основните изисквания на клиентите предпочитащи големи офиси е сградата да бъде енергоефективна с цел понижаване на комуналните разходи. Като цяло най-активни в търснето на офис площи остават компаниите от IT сектора, кол-центрове, консултатски компании, счетовдони къщи, тв оператори, туристически агнеции, частни училища, застрахователни и телекомуникационни компании. Основни критерии за избор са атрактивната цена, добрата локация, лесна достъпност, наличие на паркинг и др.

Кредитите остават най-често използваното средство за заплащане при покупка на офис. През последните години се забелязва и заплащане в брой плюс кредит. За вземане на решение за покупка са необходими около пет месеца, като за този периода се оглеждат около 15 помещения. Над 50% от закупените офис площи са с цел собствено ползване. По-рядко се случва да се закупуват офиси с цел инвестиции или за отдаване под наем.

Тенденцията от последните години на движение на наематели от стари към модерни бизнес сгради е в сила и през 2012г. Понижаването на цените на наемите през годината дава повод на компаниите да пристъпят към релокация на сегашните си офиси. Други фирми използват момента за предоговаряне на наемните нива на офисите си. Собствениците са склонни да правят отстъпки с цел запазване на част от приходите си.

През 2012г се откроява една нова тенденция при търсенето на офис площи в страната. Забелязва се интерес към бизнес сгради, които предлагат по-големи офис пространства. Много фирми предприемащи разширяване на дейността си се нуждаят от по-големи офис площи, за да могат да я извършват. Очаква се тази тенденция да се запази и през 2013г.

За намаляване нивата на незаетост в бизнес сградите, собствениците се опитват да привличат потенциални наематели като се принуждават да извършват различни услуги в тяхна полза – например като поемат част или целите разходи по довършителните работи по интериора или като дават гратисни периоди в зависимост от срока на договора и т.н.

В големите градове, извън столицата, търсенето е предимно на малки офис помещения с площ до 150 кв.м, което се оказва проблем тъй като са малко бизнес сградите, които отговарят на това изискване. Все по-активно се търсят офиси в бизнес сгради, чиито първи нива са с ритейл насоченост и са заети с кафенета, заведения за бързо хранене, фитнес, химическо чистене, хранителни магазини и др. Внимателно се оглеждат и удобствата, които предлага бизнес сградата – наличието на удобен обществен транспорт, охрана, паркинг, поддръжка и т.н. Цената остава водеща при вземането на решение, така че наемателите са склонни да направят компромиси с някои от изискванията си, ако предлаганата цена е достатъчно атрактивна.

Цени

През 2012г продажните цени продължават своя спад с леки темпове. Средно цените са се понижили спрямо 2011г с 5.11%. Най-голямо понижение е отчетено в столицата, където цените на офиси клас А и В в сравнение с предходната година са паднали със 7.43%. В Бургас спадът е от порядъка на 6.25%, а почти незабелижимо е понижените в морската столица, където продажните цени са намалели едва с 1.65%.
Наемите на офис площи в страната към края на 2012г са се понижили средно с 9.42%. Това е много по-малък спад в сравнение с 2011г, когато наемните нива се понижиха с 18.38%.

Най-голям спад е отчетен в столицата, където наемите на офиси са намалели с 15.94%. Към края на 2012г средната наемна цена на офис площи в София е 5.80 евро/кв.м. На територията на Варна и Бургас средните цени на офиси са съответно 6 евро/кв.м и 3.91 евро/кв.м. Отчетените понижения в наемите на имоти в сегмента за тези градове в сравнение с 2011г са съответно от 7.69% и 4.63%.

Доходност

Намаляващите пазарни и наемни цени оказват силно влияние върху доходността на пазара на офис площи. През декември 2012г доходността на офис площи клас А и В в страната е в рамките на 6% и 8%.
Средната доходност при първокласните и второкласни офис площи за столицата е 7.16%. За сравнение през същия месец на 2011г. доходността

Прогнози за началото на 2013 година

• Спадът при наемните и продажните цени ще продължи да се забавя и ще бъде в размер на 5 – 8%.
• Инвестициите в офис площи ще останат атрактивни единствено в рамките на столицата.
• Очаква се движението на наематели от стари административни сгради към нови с по-добри характеристики да продължи и през Н1 2013г.
• Интересът на големите наематели ще бъде главно върху енергоефективни бизнес сгради, чиито първи нива са с ритейл насоченост.
• През Н1 2013 не се очаква завършването на големи проекти, които да увеличат съществено обема на предлагането.
• Към момента пазара на офис площи в страната е стабилен и логичен, и не се очакват мащабни промени в краткосрочен план.
в сегмента е била 7.89%, което е спад от 0.73 процентни пункта.
Във Варна доходността при офис площите към края на 2012г е 6.37%, а в Бургас – 6.26%. Спрямо декември 2011г доходността на имотите в сегмента е намаляла съответно с 0.41 и 0.11 процентни пункта.

Припомняме, според резултатите от анализа на имотния сектор на имотната компания Colliers International, пазарът на недвижими имоти в България ще остане стабилен през настоящата година, като предлагането в определени сегменти ще продължи да надвишава търсенето. 

В офисния сегмент обемът на модерните площи в София бележи ръст от 5% през втората половина на 2012 г. За същия период, незаетите площи поддържат сравнително високи нива от над 20%. По-бързи от средните темпове на усвояване се наблюдават единствено в сегмента на офиси клас „А”. 

Положителна тенденция е навлизането на нови за българския пазар марки в търговските центрове в София, които през 2012 г. усвояват близо 30% от свободните площи. Това показва, че определени международни оператори виждат добър потенциал за развитие на местния пазар.

През 2013 г., пазарът на недвижими имоти ще продължи да се определя от търсенето. Пазарната среда ще изисква правилно позициониране и адекватен избор на целеви сегмент от страна на бизнеса, а потенциалните наематели и купувачи на имоти ще подхождат по-предпазливо при взимането на решения.