Пандемията, войната, инфлацията и политическата несигурност направиха хората свръхпредпазливи и затова все по-често предпочитат да сключват договори за покупка на строящи се жилища на етап Акт 14, тоест когато вече е налице грубият строеж. Това коментираха брокери на конференция през седмицата.

Други участници на пазара не виждат такава тенденция, а мнозинството потвърждават, че продажбите "на зелено" отново са в ход след като през миналото лято редица предприемачи спряха да продават заради високата инфлация, а купувачи се отказаха заради високите цени.

Интересът към покупка на ново жилище винаги е бил актуален заради възможността да се живее в модерен дом и също да се купи по-евтино, когато още строителството не е започнало.

На пазара на нови жилища настъпи размразяване

Още през лятото на 2022 година станахме свидетели на рязка промяна на първичния пазар на предлагане на имоти в строеж от строители и инвеститори. Тогава рязкото поскъпване на енергоносителите, прекъснатите вериги на доставки и шокът от войната рязко повишиха цените на строителните материали, след което цените на труда също се повишиха и като цяло нарасна строителната себестойност, припомня Антон Андонов, изп. директор на "Ера".

Тогава несигурността принуди инвеститорите да преосмислят проекти, да отложат началото на други, да спрат продажбите на вече започнали, да повишат цените на непродадените имоти, а в по-редки случаи да повишат цените по вече сключени договори с купувачи, за да избегнат загуби от реализирани ранни продажби на цени под новата строителна себестойност. Така припомня ситуацията от лятото.

Според Андонов това е довело до значителен отлив на купувачи до края на 2022, особено при проекти, при които оставащият срок до завършване е по-дълъг от 1 година или строителството още не е започнало.

От началото на 2023 година обаче е налице бавен процес на възстановяване на доверието към покупка "на зелено", което според Андонов се дължи на две причини:

продължаващия недостиг на завършени имоти

стабилизирането на цените на строителните материали.

Последното позволява на предприемачите да планират проектите си в условията на значително по-малко неизвестни.

Наличието на висока инфлация тласка купувачите, разполагащи със спестявания, да купуват имоти, а не обратното. Войната в Украйна е сериозен дестабилизиращ фактор за региона, но след падане цените на енергоносителите няма директни послания към клиентите, които да ги карат да отлагат допълнително вече отложените решения за покупка, анализира Андонов. Според него единственият рисков фактор за икономиката е политическата нестабилност.

Но хората привикнаха и на това говорене и тежестта на този фактор при взимане на решения от купувачите отслабна.

Според Андонов доверието между инвеститори и купувачи при покупка на имоти в строеж бавно се възстановява, но към днешна дата предпочитани за покупка "на зелено" са имоти в напреднала фаза на строителство с Акт 14 или поне с изградени плочи над кота нула.

Такава теза защитава и Николай Ставрев от "Ню истейтс", който на конференция наскоро обяви, че предвид ситуацията, в която налице са война, висока инфлация и политическа нестабилност, много хора предпочитат да купуват строящи се жилища едва при Акт 14. Според него на този етап клиентите се чувстват по-сигурни, защото искат да видят, че "нещо от сградата е налице".

През последната 1 година голяма част от клиентите изпитаха недоверие към проектите в процес на строителство, а в София имаше и индексация на цените по вече сключени сделки, коментира и Димитър Христов от "Явлена". Допълни, че в момента в строеж купуват хората, които могат да изчакат 2 г.

"При нас няма такава тенденция"

При нас не се наблюдава такава тенденция, казва Георги Шопов, собственик на строителната фирма "Тобо" и председател на Националната асоциация на строителните предприемачи.

Той посочва, без да може да се ангажира с точни данни, че повечето предприемачи вече активно продават "на зелено". Има и изключения от това, защото съответните предприемачи могат сами да финансират строителните работи и едва после да продават.

Казва, че напливът от клиенти не е след Акт 14 на сградите, а след Акт 16. При него строителните работи са приключили, сключени са договорите и са открити индивидуалните партиди за ВиК, топлофикация и др. и сградата е вече годна за обитаване.

Според него няма логика да се чака тъкмо издаването на Акт 14 на сградата, защото тогава всичко е също толкова несигурно както и преди него - нито е готов обектът, нито може да се живее в него, нито да се дава под наем. Посочи, че разликата ценово за квадратен метър площ е 20% при подписване на договор "на зелено" и след издаването на Акт 16. Това е и причината всеки предприемач, който има възможност да финансира целия строеж, да продава едва накрая, за да получи повече пари за жилищата в него.

Наблюденията му сочат, че решенията купувачите взимат по-бавно - правят множество огледи преди да решат, а сделките намаляват, както се видя и от данните на Агенцията по вписванията. Причината е, че цените на жилищата скочиха много, защото наред с инфлацията търсенето все още значително надхвърля предлагането.

Трябва да мине един инерционен период, в който доходите се увеличат спрямо инфлацията, че пак да им излиза сметката, за да могат за 20 г. да изплатят един апартамент.

В същото време готови на сделка са хора с налични пари, които се притесняват за тяхното обезценяване.

Шопов не очаква покачване на лихвите по заемите, които за ипотека са най-ниските в ЕС в момента, да оттегли купувачи от пазара на ново строителство, защото хората се притесняват не толкова от лихвите, а от главницата по кредита. "Те не могат да си позволят да плащат главница, а не лихва", посочва той.

Позова се на изчисления на кредитни консултанти, че ако при 100 хил. лв. заем лихвата се повиши с 1%, това на месец ще повиши вноската с 60 лв. В средата на периода на погасяване и с 2% да се повиши лихвата, това ще е оскъпяване със 70 лв. на месечната вноска.

Засега мерките на централните банки по повишение на водещите лихви не се отразяват на кредитирането в България, сочат последните данни на БНБ. През първото тримесечие банките са отпуснали рекордните 75.7 млрд. лв. заеми и обемът се увеличава във всички сегменти. При жилищните кредити годишният ръст в кредитирането е близо 18% през март - малко под годишния темп през 2022 г.

Всичко е въпрос на цена

Истината е, че всъщност при покупките "на зелено" всичко зависи от цената на момента, обяснява ситуацията Тихомир Тошев, директор на консултантската компания "Кредит център".

Той също говори за отдръпване от новото строителство, но през миналата година заради комбинацията от фактори - цена, спрени продажби, инфлация, война, несигурност дали обектът ще бъде завършен и на каква цена.

Оценката му е, че пазарът на новостроящи се жилища "идва към неговата нормалност". Анализира, че преди година цената да купиш "на зелено" и на готов вече апартамент е почти изравнена, а сега много строители продават на по-добра цена в началото и колкото на по-ранен етап стане това, толкова по-евтино е.

За разлика от миналото, когато се искат 20% от цената авансово и 80% при Акт 16, сега се сключват договори и преди да е започната първа копка. На този етап някои сгради напълно се разпродават, когато са налице сигурен строител и добра цена. "Има и такива, които купуват дори преди разрешителното за строеж. Това се случва в районите с голямо търсене и липса на предлагане. За някои незапочнати обекти има опашка от желаещи, които депозират 5 хил. евро при предприемача, за да си запазят бъдещ апартамент", казва той. Такива случаи има в "Младост", "Витоша", "Малинова долина".

Според него на етап Акт 14 цената вече доближава тази на готовия апартамент и макар да дава повече сигурност, това не е решаващо за покупка. Основното е локацията, цената, етапите на плащане.

Можем категорично да кажем, че интересът към покупката "на зелено" се върна след спада през второто полугодие.

Той също смята, че в момента активно се продават жилища в строеж, като е малък броят на предприемачите, които предпочитат първо да завършат сградата, за да продадат максимално скъпо. Дава пример с квартал, в който готови апартаменти се продават за 1600-1800 евро на кв. м, ако се купят на зелено струват 1250-1400 евро. "И тази разлика мотивира хората да купуват пак "на зелено".