Стабилното темпо на отдаване под наем на складови площи в София доведе до ръст на ново анонсираните проекти в сектора. Това показва докладът на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton за първото тримесечие на 2019 г. Според него към момента над 30% от логистичните площи в строеж в столицата са предназначени за отдаване под наем, а останалите са за собствено ползване. 

 „Излизането на пазара на все повече проекти с площи под наем е предпоставка за по-голям обем сделки и ръст на пазара като цяло. Наличието на повече конкурентни проекти дава по-голям избор на крайния клиент, налага . Очакванията ни, които вече се потвърждават от броя стартирали нови проекти на пазара, са че в периода 2019-2021 година ще се увеличат както обемът новопостроени логистични площи под наем, така и броят на проектите и ще се разнообрази тяхната локация“, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

В София сред мащабните спекулативни проекти, започнати от началото на годината, са Airhousing and Logistics Park с 25 000 кв. м разгъната застроена площ в Равно поле и DT Logistics Park с 22 900 кв. м площ в Икономическа зона София-Божурище, също така се очаква започване на строителството на нова фаза на Индустриален Парк София Изток на Гара Елин Пелин с нови 22 000 кв.м., а в Логистичен Парк Ийст Ринг вече се изграждат нови 12 800 кв.м. Пловдив също се очертава като обещаващ наемен пазар на индустриални имоти, макар и все още с единични договори за наем. Наемането на 1 500 кв.м. от страна на DB Schenker в проекта Technolink Park е сред сделките, които потвърждават този тренд. Technolink Park се намира в непосредствена близост до Индустриална зона Марица, общата му площ е 12 000 кв.м. и се планира да бъде въведен в експлоатация в следващите месеци. На пазара в София предлагането на индустриални имоти през първото тримесечие на 2019 г. достигна 1 087 117 кв. м със завършването гореспоменатите проекти нивата на незаетост ще гравитират около здравословните 3.5%.

Освен традиционните локации в Елин Пелин, Нови Хан, Равно Поле и Източната дъга на Околовръстното шосе, нови проекти предстоят и в Божурище, Кремиковци, Враждебна и по Северната Тангента. Планирани са и няколко проекта за вътрешно-градска логистика в квартали като Илиянци, Военна рампа, Хаджи Димитър, гара Изток и т.н. Наемните цени се движат в рамките на 3.60 – 4.00 евро/кв. м за модерни складови площи с добра локация в крайградските индустриални зони  и между 3.80 и 4.50 евро/кв. м навътре от Околовръстното шосе.  Традиционно районът на летището изпреварва тези нива, като там наемите са над 5 евро/кв. м, но тази зона не е показателна за целия пазар. 

ОФИС ПЛОЩИ

Пазарът на офис площи в София остава активен, предвид продължаващото търсене от страна на основната група наематели – компаниите от IT и BPO сектора. Със завършването на 64 000 кв. м нови офис площи в София първото тримесечие на 2019 отбеляза един от най-силните ръстове на предлагането за последните 10 години. Това доведе до лек ръст на незаетите площи - от 9.5% на 9.8%, средно за Клас А и Б офиси. Делът на свободните площи обаче остава под 10% и пазарът  в относителен баланс. 

Като продължение на тенденцията от последните години, голяма част от завършените проекти бяха почти напълно отдадени преди получаването на разрешение за ползване. В това число влизат Сграда А на Garitage Park, както и бизнес центърът Gold Line. Един от значимите проекти на бул. „Цариградско шосе“ - Space Tower, също бе нает по време на строителството. С посредничеството на Cushman & Wakefield Forton в офис сградата  се премести технологичната компания Experian на площ от 11 600 кв. м. 

Към първото тримесечие на 2019 г. офис площите в строеж в София са 427 000 кв. м. Със завършването на нови проекти, предлагането на Клас А и Б офиси през периода  достигна 1.882 млн. кв. м. Очаква се за цялата 2019 г. и през първите месеци на 2020 г. да бъдат въведени в експлоатация над 200 000 кв. м. 

„Това е значителен обем, но предвид факта, че около 45% от тези офиси са договорени с наематели още в строеж, не очакваме въвеждането им в експлоатация да доведе до съществени пазарни промени през настоящата година. В средносрочен план нашата прогноза е за по-осезаем ръст на незаетите площи и вероятно лек натиск върху наемните нива“, казва Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Офертните наемни цени се задържат без промяна спрямо предходното тримесечие – 15 евро/кв. м за най-високия клас офиси в центъра на София и 13-14 евро/кв. м за първокласни площи по големите булеварди.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

Първото тримесечие на 2019 г. приключи с лек ръст на предлагането на търговски площи извън София, показва тримесечният доклад на Cushman & Wakefield Forton. Най-значимото откриване за периода бе това на Delta Planet Mall (37 000 кв. м отдаваема площ) във Варна – единственият нов търговски център в града от 2010 г. 

Проектът добави 37 000 кв. м към предлагането на търговски площи във Варна, с което градът се изкачи на втора позиция по обем в страната – с общо 122 000 кв. м площи в шопинг центрове. Откриването му с подписани договори за 88% от площите показва наличието на силен наемен пазар.

В унисон с европейския тренд, българският пазар навлиза в по-зрял етап от развитието си с по-умерен ръст на предлагането, по-конкурентна среда и по-отчетлива сегментация.

„В първите години от развитието си пазарът на търговски площи растеше предимно в сегмента на шопинг центровете. Смятаме, че потенциалът за нови проекти в него вече се изчерпва и виждаме развитие на други формати, като ритейл парковете в по-малките областни градове“, обобщи Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.  

Според него интересът към ритейл парковете се обуславя от желанието на търговците да се разрастват към по-малки населени места, както и от липсата на подходящи формати за експанзията им там.

В София пазарът остава доминиран от търговските центрове, като делът на свободните площи в тях остава около 9%. Очакванията на Cushman & Wakefield Forton обаче са към средата на 2019 г. той да намалее чувствително до приблизително 5-6% от общото предлагане. Прогнозната е свързана с очакваното отваряне на част от освободените от Carrefour и Piccadilly площи в търговски центрове, които бяха отдадени на нови наематели.