Наблюдава се намаляване на доходността от недвижими имоти  у нас и има потенциал този процес да продължи. Кризата с американските ипотеки е довела до намаляване на рисковия апетит на играчите. В добавка на пазарния риск, все по-важен става въпросът за качеството на строителството. Това отчитат анализаторите на "Уникредит груп" в свой доклад за пазара на недвижими имоти в България.

Докладът беше представен пред медиите днес от Мартин Гиков, директор управление "Недвижими имоти" на "Уникредит Булбанк", Левон Хампарцумян, главен изпълнителен директор и председател на УС "Уникредит Булбанк", и Андреа Казини, главен оперативен директор, "Уникредит Булбанк".

Според Левон Хампарцумян заради влиянието на световната финансова криза върху пазара на недвижими имоти инвеститорите и финансовите институции трябва да бъдат много по-предпазливи. На въпрос на Econ.bg дали през следващите години инвеститорите имат основания за притеснения при реализирането на планираните проекти, Хампарцумян отговори, че такива основания нямат, но трябва да бъдат прецизни в оценката на всеки индивидуален проект.

Експертите, изготвили доклада, отчитат факта, че предстои промяна в поведението на инвеститорите. Те ще спрат да залагат на краткосрочни стратегии, с цел бърза печалба, и ще се ориентират към по-дългосрочни. Това ще изведе на преден план въпроса за качеството на строителството. Досега, в условията на изпреварващо търсене на имоти в големите градове, качеството не беше толкова решаващо. Потенциалът на краткосрочните стратегии - купуване и бързо продаване след това - е изчерпан, считат от финансовата институция.

Устойчивият растеж на имотния пазар може да бъде задържан единствено чрез създаването на добър инвестиционен климат, предупреждават икономистите на "Уникредит Груп".


На снимката (отляво надясно): Мартин Гиков, директор управление "Недвижими имоти" на "Уникредит Булбанк", Левон Хампарцумян, главен изпълнителен директор и председател на УС "Уникредит Булбанк", Андреа Казини, главен оперативен директор, "Уникредит Булбанк"


В доклада е посочено, че през 2007 г. най-голям дял - 60% от всички издадени разрешения за строеж, се дължат на жилищния сектор. 30% от всички сделки в сектора са направени от чужденци, като основен дял имат ваканционните имоти.

Цените на жилищата като цяло за 2007 са се качили средно с 34%. Прогнозите за голямо покачване на цените на имотите след присъединяването на към ЕС доведе до изчакване от страна на продавачите и съответно - до намаляване на предлагането, а оттам - и до ръст в цените.

Отчетен е сериозен приток на средства от българи, живеещи в чужбина. Регистрирана е тенденция на постоянна миграция към големите градове.

През 2008-2009 г. се очаква нарастване на цените на жилищата в диапазона 15-20%. Според доклада инвеститорският интерес ще се пренасочи към крайградските жилищни зони, сателитните селища и затворените комплекси. Качеството на строителството ще бъде определящ фактор.


На пазара на ваканционни имоти се наблюдава спад в търсенето от страна на британски и ирландски инвеститори. За сметка на това като потенциални нови големи инвеститори се посочват руснаците и скандинавците. В доклада се подчертава че, руските инвеститори ще разчитат на ексклузивни проекти, като за тях цената няма да бъде определяща. Качеството на строителството и управлението на имотите отново ще влияят на търсенето. Презастрояването и липсата на гарантирана доходност намаляват търсенето в сектора на ваканционните имоти, допълват анализаторите.


През следващите 3 години количеството на офис площите ще продължи да се увеличава с бързи темпове. В момента се сторят около 40 хил. кв. метра офиси, като по-голямата част от тях ще бъдат завършени в периода 2008 - 2011 година.

За периода юни-декември 2007 г. предлагането на офис площи в София се е увеличило с 98000м2, или с 16% за период от шест месеца. Около 2/3 от предлаганите площи се намират извън широкия център. Общият процент на незаети площи е бил 4%, като в широкия център е бил под 2%. Наемните нива на офиси тип клас А, извън широкия център отбелязват чувствителен растеж – около EUR 14/кв.м. Към края на м.г. в процес на строителство са офис площи в размер над 590 000м2. По-голямата част от търсенето се дължи на мултинационални компании, които са имали нужда от повече офис площи, а не на нови играчи на пазара, което показва зависимостта на този сегмент от нови чуждестранни инвестиции. До края на тази година не се очаква пренасищане и увеличаване на процента незаети площи. Търсенето ще превишава предлагането при новите офиси – тип клас А. Търсенето на Клас Б офиси ще продължи да нараства, но ще се неутрализира от все по-голямото предлагане, като незаетите площи може да достигнат между 10%-15% след 2009.

Очаква се първите небостъргачи да бъдат завършени през 2010 година. Основните фактори, които оказват влияние на процента за усвояване на офис площите, са основните макроикономически предпоставки за растеж на икономиката ни, добрият постоянен обмен на ПЧИ, ниските данъчни ставки и квалифицираната работа ръка.


В доклада се посочва, че у нас истински бум изживяват търговските центрове и моловете. Успешно е въведена новата "мол концепция" в София, Варна и Велико Търново. Средните наемни цени не са се променили спрямо предходната година и остават в диапазона между 30 и 60 евро.

Отчетено е също, че към момента страната ни е с най-малко площи в модерните търговски центрове и магазини на човек от населението в Европа. Разликата между първия в класацията - Швеция, и България, е повече от 30 пъти. На 1000 души у нас се падат около 15 кв.м модерна търговска площ. Средно за Европа на 1000 души се полагат 170-180 кв.м търговска площ. Най-голям избор от магазини има в Швеция, където съотношението е 420-430 кв.м на 1000 човека. Тези резултати дават основание да се смята, че пазарът на търговски центрове у нас тепърва предстои да се развива.

За 2008 – 2009 година се очаква слабо развитие на пазара на търговски площи. Силно конкурентни ще са 2009 и 2010 г., за когато е планирано отварянето на голяма част от новите молове. В доклада е посочено, че са предвидени поне 16 инвестиционни проекта за стоеж на молове.


В доклада на "Уникредит груп" се посочва, че логистичният сектор е изключително атрактивен за инвестиции. Състоянието му към момента показва, че се усеща недостиг на специализирани складови помещения в цялата страна. Движеща сила в този сектор са инфраструктурните проекти. През следващите 5 години бизнесът на логистичните компании в Централна и Източна Европа непрекъснато ще расте. В момента този пазар се изчислява на 273.3 млрд. долара, като до 2012 г. той ще достигне близо 370 млрд. долара.


Още акценти от доклада на "Уникредит груп" ще бъдат публикувани в рубриката "Анализи" на Econ.bg