Пазарът на жилищни имоти в столицата се намира пред прага на нов бум. Краткият период на търсене от страна на купувачите, покачването на активността и появата на нови типове клиенти са сред основните белези за появата на нов етап в сегмента. Това се посочва в анализ на агенцията за недвижими имоти „Имотека“, обхващащ второто и третото тримесечие на 2015 година.
„От началото на 2015 година несъмнено наблюдаваме ръст, но неговото същинско развитие тепърва предстои”, казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на компанията.
По думите й пазарните фактори, които сочат, че в рамките на следващата година ще станем свидетели на нов бум на пазара на имоти в София, са няколко. В момента се наблюдава покачване в броя сделки в столицата с около 20%, но излизането на новите проекти ще отключи далеч по-видима вълна от покупки.
Според нея купувачите сключват сделка след среден период на търсене от около месец и половина. Същевременно големият брой нови проекти в столицата, изградени според нуждите на клиентите, скоро ще излязат на пазара, което рязко ще го активизира и ще станем свидетели на нива на активност, сходни с тези от преди кризата.
„Дори днес около 15% от сделките в централната част на града и близките квартали са преди Акт 16. Купувачите все по-често предпочитат да купят „на зелено” – действие, доскоро приемано като рисково, пред това да се сдобият с готов имот, който обаче не отговаря на критериите им за качество”, пояснява Атанасова.
Раздвижване се наблюдава през последните две тримесечия и в профила на купувачите. По отношение на възрастовите и семейни характеристики купувачите са между 25 и 45-годишни, семейства с малки или по-големи деца. Напоследък все по-активно на имотния пазар започна да става лекарското съсловие.
„Лекарите вече представляват немалък дял от купувачите, като по-голямата част от тях са около и над 50-годишна възраст. Те са стартирали частна практика, когато това стана възможно – преди около 15 години и днес разполагат с пари в брой, за които търсят изгодна инвестиция. Същевременно имат вече пораснали деца, които често поемат по техния професионален път. Днес те търсят жилищни имоти между 120 и 150 кв. метра, които превръщат в частни кабинети – за себе си или за децата”, разказва Юлияна Шехерова, мениджър кантора в агенцията.
По думите на Шехерова лекарите се интересуват предимно от апартаменти с три помещения, които да приспособят съответно в малка чакалня, манипулационна и кабинет. В същото време, някои големи банки предлагат преференциални условия за медицинските лица, което допълнително активира този тип клиенти.
При търсенето си купувачите имат ключови изисквания, с които рядко правят компромиси, особено онези клиенти, заинтересовани от по-високия жилищен сегмент. Инфраструктурата, както и локацията или комуникативността на мястото, е основен критерий за избор, като търсещите апартамент често следят развитието на района и в перспектива.
„Купувачите внимателно проучват както настоящите инфраструктурни промени, така и опциите за бъдещо развитие на обектите от първа необходимост – детски градини, училища, магазини, аптеки, както и транспортни връзки и линии на метрото”, пояснява Шехерова.
Друг ключов критерий за избор е етажът, на който е разположено жилището. Според данните от анализа повечето клиенти търсят среден етаж поради голямата функционалност, но не са малко и случаите, в които изборът се спира на последния етаж заради гледката.
Средната цена на сключване на сделка в София е 75 000 евро, посочват още от компанията. Квадратурата на жилищата в столицата, за които са сключени сделки в последните две тримесечия, е средно 102 кв.м.
Цените в централните райони варират между 1000 и 1200 евро на кв. метър в зависимост от състоянието на жилищата - дали са за ремонт, ремонтирани, тип строителство, етажност, състояние на сградите. За луксозните апартаменти отново критерии за определяне на цената са тип строителство, състоянието на сградата и общите части, комуникации. При тези жилища цените са между 1000 и 1300 евро на кв. м. Апартаментите на зелено в централната част на града са около 800-1200 евро, а за близките до центъра квартали – 700-900 евро.
„Младост“ е районът, отличил се през наблюдавания период със значим ръст в броя на сделките – 25%. Раздвижването се дължи предимно на фактори като близостта до Бизнеспарка, елитните училища в близост, намирането на квартала в непосредствената близост до изхода на града.
Около 65% от сделките през наблюдавания период са с пари в брой, като това са предимно спестени във времето средства. Продажба на друг имот или помощ от близки са другите основни методи за финансиране на сделка за имот. Останалите 35% от покупките са направени с кредит, като 2% е делът на тези с потребителски заем. Ипотечните кредити, с чиято помощ са реализирани общо 33% от покупките на жилища, могат да се разделят на два основни типа. Едните са заеми, покриващи под 40% от стойността на сделката и такива, с които се заплаща над 80% от цената на имота.
„От първия тип кредити най-често се възползват хора, които често разполагат с цялата сума, но си оставят известна сума в брой, която да използват за други нужди на по-късен етап. Същевременно, използването на ипотека изисква банката да провери сигурността на всички параметри по сделката – инвеститор, имот, договорни отношения. Това на практика прави сделката по-сигурна за самия клиент”, пояснява Шехерова.
Кредитите, покриващи над 80% от стойността, са избор най-често на млади хора, които не разполагат със съществен обем пари в брой, но искат да реализират покупката си сега, когато нивата все още са изгодни.
Очакванията са до края на годината са по-скоро оптимистични, макар очакванията да са за предлагане, което все още не може да отговори на изискванията на купувачите. Въпреки това, интересът и от двете страни, както и изгодните условия на настоящия пазар, са предпоставка за растяща активност. С около 20% по-голям ще се задържи ръстът в броя на сделките на годишна база и в края на 2015 г. Ръстът в цените в края на годината ще е с около 10% в София спрямо последния месец на предходната 2014 г. Предстоящата 2016 г. ще стартира традиционно спокойно в първите седмици, но скоро след това ще се усетят първите признаци на все по-активен пазар.
