През последното тримесечие на 2009 година на пазара на офис площи се появиха първите признаци на по висока активност от страна на наемателите.

Участниците на пазара осъзнаха, че икономическите последствия, причинени от световната криза, ще се задържат и това налага приспособяване към новата среда. Като резултат, голяма част от наемателите направиха постъпки за оптимизация на офисните си разходи, а собствениците се опитаха да стимулират качествените наематели чрез предлагане на различни бонуси, сочат данните на Forton International. Стъпаловидни наеми, гратисни периоди и покриване на разходите по преместването бяха сред стимулите, които се предлагаха на наемателите. Значително по-ниските наемни нива в новопостроените сгради стимулираха голяма част от представителите на бизнеса да се ориентират към релокация с цел оптимизиране на разходите.

През 2010 се очаква процентът на незаетите площи да продължава да расте заради големия обем нови офис площи, който ще излезе на пазара. За последното тримесечие на 2009 година на пазара излязоха 38 200 кв.м. нови офис площи. Година по-рано новите площи са били значително повече - 65 900 кв.м. Най-големите проекти обаче са запланувани да излязат на пазара именно през 2010 година. Очакванията са,че новите офиси през годината ще достигнат 360 000 кв.м. Общата площ на офисите в столицата в края на миналата година минава 1 милион кв.м., като 80% от тях са разположени на главните булеварди и в околностите на града. Около 460 000 кв.м. бяха отложени или замразени към 2009 година.

Търсенето в сегмента беше предизвикано основно от възможността за наемане на качествени офис площи на добра цена. Все повече наематели осъзнаваха, че сега е точният момент да направят това и да договорят изгодни условия. Позитивните очаквания на някои компании, които усетиха първите признаци на излизане от кризата, също провокираха по-сериозна активност на пазара.

Около 11 200 кв.м. бяха усвоените нови офис площи през Q4 2009 на фона на 22 000 кв.м. за същия период на предходната година, което представлява спад от почти 50%. Забележителният спад започна да става по-осезаем от началото на второто тримесечие на 2009 заради настъпването на кризата.

Процентът на незаетите площи продължава да расте, като през Q2 2008 той е бил едва 3%, а в края на 2009 година достигна 16.8%. Офис сградите от клас B и клас C в околностите на столицата са сред най-потърпевшите в това отношение сгради. Наемните нива бяха около 13.50 евро на кв.м. за офиси клас А в последните месеци на 2009 година. Средният наем за същия период на 2008-ма година е бил 17 евро на кв. Сградите от клас B и клас C поддържат наемни нива съответно по 8 и 4 евро на кв. Очакванията на Forton са наемните нива да се задържат около тези рамки през 2010.

Доходността от първокласни офис площи през периода се задържа на около 11% в София. Инвеститорите бяха внимателни при подбора на офис площи. Те търсеха висококачествени сгради, които да отговарят на международните стандарти за качество.

Подобно на предходните тримесечия Q4 2009 г. също премина под знака на продължаващия застой на пазара на търговски площи. Въпреки колебанията на търговците и регистрирания спад в търсенето, редица мащабни проекти напредват в изграждането си и активното привличане на наематели. Само през 2010 г. очакваният обем нови търговски площи се равнява на близо 423 хиляди кв.м., което се явява сериозно предизвикателство пред капацитета на пазара в този сегмент. Понастоящем най-сериозна активност се наблюдава от страна на големите международни търговски вериги и дискаунтъри, чиято експанзия продължи със засилени темпове и в последните месеци на годината.

Същевременно наемните нива по главните търговски улици отчетоха пореден спад, като за София средните наеми по бул. Витоша се движат около 70 евро/кв.м. В провинцията тези нива варират между 45 и 55 евро на кв.м. за периода октомври-декември 2009 г.

В столицата настоящото търсене на търговски площи е успешно балансирано между търговски улици и молове, докато в останалите градове главните улици продължават да бъдат основното ядро на търговска дейност и интерес от страна на наемателите.

Съществена разлика се забелязва между средните наемни нива в действащите молове и новите проекти, чието завършване очакваме в близките 2 години. Докато при първите регистрираме среден наем от около 26 евро/ кв.м. за столицата и около 21-22 евро/кв.м. за другите големи градове, то при новите търговски центрове очакваните средни нива се движат в рамките на 18евро/кв.м. в София и 15-16 евро/кв.м. за провинцията.

Доходността от търговски площи в София се запазва при нивата отчетени за предходното тримесечие: около 9% за главните търговски улици и 10.5% за търговски центрове.

Логистичните площи продължиха да бъдат сегментът, най-слабо повлиян от новите икономически условия. Наблюдаваше се недостиг на модерни логистични площи през периода. Това е тенденция, която ще продължи и през следващите няколко години, докато проектите за нови площи не се осъществят. През периода се завършиха около 52 000 кв.м. нови логистични площи със завършването на Логистичен парк Божурище, Логистичен център Пени Маркет, Логистичен Парк София и Universal Логистичен Парк. Общият обем модерни логистични площи до момента в София и околността възлиза на 425 550 кв.м.

Договорите с наематели се сключваха за периоди средно между 3 и 5 години, като допълнителен стимул, който се предлагаше, беше гратисен период от 1 до 3 месеца. Наемните нива за първокласните площи се движеха между 4.5 и 5 евро на кв.м. За сравнение наемните нива в Западна Европа бяха между 3.5 и 4.5 евро на кв.м. за същия период. Немите отбелязват известен спад в сравнение с третото тримесечие, когато средните нива бяха около 5.5 евро.

Сред предпочитаните локации за индустриални имоти бяха районите около столичното летище, околовръстното шосе, Божурище, зоната между магистралите Хемус и Тракия, както и територията около Елин Пелин и Костинброд. Логистичният сектор не отбеляза инвестиционни продажби през цялата 2009 година. Нивата на възвръщаемост нямаха промяна от третото тримесечие на 2009 и останаха около 13%. Процентът на незаетите площи скочи на 8.63%, което бе в синхрон със спада в търсенето в сегмента.

През четвъртото тримесечие на 2009, усвоените логистични площи в столицата възлизат на 15 265 кв.м. Индустриалният пазар страдаше от известна липса на модерни, новопостроени площи, търсенето не беше активно и собствениците бяха принудени да намалят цените, тъй като старите логистични площи обаче не отговарят на изискванията на инвеститорите. Въпреки, че на логистичния пазар няма голям брой модерни проекти, търсенето беше ограничено, което понижи наемните нива.

През 2010 година компаниите, които използват стари индустриални площи, ще имат възможността да преместят дейността си в нови индустриални центрове на атрактивни наемни нива. Пазарът на земи пък остава слаб за големи сделки. Въпреки значителния ценови спад, силен интерес към покупка на земя няма.