Учредяването на ипотека поражда за кредитора на обезпеченото вземане правото на предпочтително удовлетворение от стойността на ипотекирания имот по реда на принудителното изпълнение. За обезпечение служи вещно право върху недвижим имот - право на собственост, право на строеж (но не и право на ползване). Предмет на ипотеката могат да бъдат всички недвижими имоти, които имат самостоятелно съществуване: определен недвижим имот, само постройка, етаж, идеална част. Ипотекираният недвижим имот остава във владение на собственика, който запазва правото си да се разпорежда с него. Ипотеката е неделимо вещно право с акцесорен характер. Тя следва обезпеченото вземане при прехвърлянето му и се погасява, ако то се погаси. Чрез ипотека се обезпечава най-често парично вземане, а ако вземането не е парично, в нотариалния акт се посочва неговата стойност. Ипотека може да се учреди за обезпечаване както на свое, така и на чуждо вземане.
Ипотеката се сключва във формата на нотариален акт пред нотариуса по местонахождение на недвижимия имот (в чийто район се намира недвижимият имот). Договорната ипотека се учредява чрез вписване в имотния регистър. Ипотеката има ред от вписването и в имотния регистър. Страни по договора са:
1. кредиторът по главното задължение (което е и поводът за учредяването на ипотеката) - така той се превръща в ипотекарен кредитор по второто правоотношение (обезпечителното).
2. собственикът на недвижимия имот, който може да бъде:
- длъжникът по главното правоотношение;
- трето лице, което се е съгласило да обезпечи вземането на кредитора към длъжника му по главния дълг.
Учредителят на ипотеката (ако е физическо лице) трябва да е дееспособен и да е собственик на недвижимия имот.
Страните по договора за ипотека могат да бъдат представлявани чрез пълномощници. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписа на упълномощаващия. Прокуристи, търговски пълномощници и управители на дружества с ограничена отговорност трябва да имат изрично пълномощно за ипотекиране на недвижими имоти. За да се учреди ипотека върху недвижим имот, който е собственост на събирателно дружество, е необходимо съгласието на всички съдружници и управителят на дружеството трябва да е изрично упълномощен от тях.
Нотариалният акт трябва да съдържа:
- данните на кредитора, длъжника и собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение;
- данни, индивидуализиращи имота - граници, съседи и т.н.;
- данни относно задължението, чието изпълнение се обезпечава с ипотеката, падеж, лихви;
- размерът на сумата, за която се учредява ипотеката.
Учредяването на ипотека е недействително, ако в ипотечния договор съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.
Нотариалното производство започва с писмена молба на страните. Лицата или техните пълномощници, чиито изявления се съдържат в проекта, трябва да се явят лично пред нотариуса, който, преди да изготви акта, проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица. Изготвянето на подлежащи на вписване нотариални актове става само в канцеларията на нотариуса през работното време Ипотеката се вписва в имотния регистър, който се води и съхранява от Агенцията по вписванията към министъра на правосъдието.
Пред нотариуса за изповядване на сделката се представят следните документи:
1. проект на нотариален акт за договор за ипотека, ако нотариалният акт не се изготвя от самия нотариус в 5 екземпляра;
2. документ/-и, удостоверяващи правото на собственост на собственика на ипотекирания недвижим имот, както и удостоверения за наследници при ипотекиране на наследствен имот; препис от акта за сключен граждански брак, нотариално заверено съгласие на другия съпруг, в случай, че той не присъства лично при изповядване на сделката, писмени съгласия на съсобствениците на недвижимия имот, отново с нотариална заверка на подписите им, ако имотът е съсобствен и др.;
3. нотариално заверено пълномощно (за представител на ЮЛ или ако някоя от страните се представлява от пълномощник.
4. договорът, който поражда вземането на кредитора, което се обезпечава чрез сключването на договорната ипотека;
5. данъчна оценка на имота, който ще бъде ипотекиран, в който е удостоверено наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота, тъй като вписването на ипотека се допуска само след представяне на писмена декларация от ипотекарния длъжник, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.
6. декларация за гражданство и гражданско състояние по чл.25, ал.7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност - по образец;
7. декларация по чл.264, ал.1 от ДОПК от ипотекарния длъжник, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.
8. актуална скица на имота;
9. валидно решение на управителния орган на дружеството - собственик на имота;
Такси аз учредяване на договорна ипотека:
1. Нотариална такса: база за определяне на таксата е сумата, посочена в нотариалния акт, за чието обезпечение се сключва договорната ипотека. Конкретният размер на таксата се определя въз основа на таблицата по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Нотариалните такси се внасят в приход на нотариуса, в чийто служебен архив е отбелязано извършването на съответното действие и са дължими при извършване на поисканото действие Нотариусът има право да поиска предварително част от дължимата такса
2. Такса за вписване: основа за определяне на таксата е сумата, посочена в нотариалния акт, за чието обезпечение се сключва договорната ипотека. Таксата е в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 5 лв. и се събира от Агенцията по вписванията.
3. Такса за изготвяне на нотариален акт - в размера, определен съгласно т.1 за нотариална такса;
Нотариусът извършва всички необходими проверки, както на явилите се пред него лица, така на представените му документи. Проверява дали проекта за нотариален акт отговаря на особените нормативни изисквания. Извършва още проверка дали имотът се намира в неговия район, дали няма законови пречки за изповядване на сделката, проверява дали няма наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане в полза на държавата на имущество, придобито от престъпна дейност, проверява дали учредителят на ипотеката е собственик на ипотекирания имот, както и дали са налице други особените изисквания, които законите поставят за сключване на тези сделки
Нотариусът прочита на участващите в нотариалното производство съдържанието на проекта на нотариалния акт. Ако те го одобрят, актът се подписва от тях и от самия нотариус. Нотариусът представя подлежащите на вписване актове в службата по вписванията в деня на тяхното извършване.
Преди вписването нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия на вписване акт. Вписването на договорната ипотека се извършва незабавно в рамките на работния ден, по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира ипотекираният недвижим имот чрез подреждане на нотариалния акт за ипотека в ипотечната книга, а ако имотите са няколко и са в районите на различни районни съдилища, нотариалният акт трябва да се впише в службите по вписвания на всеки един от тези райони. Действието на вписването трае 10 години от деня, в който е извършено. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване.
Кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той. Правото на предпочтително удовлетворение се простира и върху доходите от имота от деня, в който при принудителното изпълнение собственикът дължи сметка за тях съгласно ГПК.
Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение.
