Въпреки растящото търсенето на имоти в столицата, броят на жилищата с т.нар „тъмни прозорци" расте, вместо да намалява. Все повече апартаменти в централните райони са необитаеми и пустеят, като в определени сгради техният дял надминава 60%. Те са извън пазара на недвижими имоти и това се отразява негативно не само на съотношението търсене-предлагане, но и състоянието на сградния фонд и облика на града.

„Именно "тъмните прозорци" ще определят бъдещето на пазара в централните райони на столицата", коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на Имотека, агенция, част от най-големия холдинг в сферата на недвижимите имоти у нас - AG Capital. "Традицията имотите да се държат на всяка цена трябва да се разчупи, ако искаме да видим как София се превръща в атрактивен град, в който старата архитектура се цени и поддържа, а не тежи като воденичен камък на градската среда.", допълва тя.

Вдъхването на живот на тези жилища, било чрез отдаване под наем или смяна на собствеността, неизбежно ще доведе до тяхното реновиране. Основна пречка за това е собствеността на тези имоти, а второстепенна и липсата на коректна документация.

Собствениците, които се явяват пасивни притежатели на имотите, най-често са наследници на имота. А когато наследникът е повече от един, трудно се стига до консенсус какви действия да се предприемат. При някои жилища има проблеми с уреждането на правото на собственост - от липсващи или трудни за проверка нотариални актове до новопоявили се завещания, и това бави или прави невъзможни продажбите. Има и такива, които задържат апартаментите си умишлено в очакване на по-подходящ момент за продажба.

"Собствениците трябва да са наясно, че дори да станем свидетели на значителен ръст на цените на имотите, което не очакваме, стойността на един амортизиран имот в рушаща се сграда няма как да се покачва. Ако едно жилище няма да се ползва или отдава под наем, по-разумно е да се продаде. Ако един собственик няма възможност да полага грижи за многостаен апартамент, икономически и социално правилно решение е да го продаде. И най-доброто време за продажба на такъв имот и покупката на по-малък или на нов, който по-лесно би се отдавал под наем, за да носи доходност, е днес.", споделя Люба Атанасова.

"Тъмните прозорци" пречат на нормалното поддържане на сградата. Затруднява се събирането на входни такси и суми за ремонти, защото реално живущите в сградата трябва да плащат дела на отсъстващите собственици, а мотивацията за подобни инвестиции е ниска.

В същото време търсенето в Центъра става все по-силно заради интереса на инвеститори към краткосрочно отдаване под наем чрез платформите Airbnb и Booking.com. В интересните за отдаване райони апартаментите имат много висока ликвидност и бързо намират купувачи.

Кои са най-атрактивните райони за краткосрочен наем

Множеството чужди туристи, които посещават София, имат и положителна страна. До скоро пустеещи сгради и улички вече живеят нов живот благодарение на тях. Туристите внасят сериозно оживление в Центъра, част от празните апартаменти вече имат нови обитатели, инвеститорите имат мотив да поддържат и входа и фасадата на имотите, което качествено променя средата.

Сред собствениците на имоти с „тъмни с прозорци" са и българите, които са заминали да работят и живеят в чужбина, но все още нямат яснота дали ще се върнат или ще се устроят трайно извън граница. На другия полюс са онези наши сънародници, които след години работа извън страната търсят път обратно. Най-често те са притеснени от ефекта на Brexit, жители на Великобритания.

По данни на Имотека сделките с българи, живеещи в чужбина, бележат сериозен ръст спрямо миналата година. Подобряването на икономическите показатели на страната провокират част от емигриралите българи да потърсят отново развитие в България. Очертават се два типа купувачи. Едните търсят по-добра доходност за спестяванията си спрямо банковите депозити. А в момента възвръщаемостта от инвестиция в жилищни имоти в София може да достигне 5-7% при дългосрочен наем. Освен това с растящия брой на чуждестранни туристи, ликвидността на имотите се повишава, особено в Центъра.

Вторият тип купувачи обмислят връщане в родината и търсят жилище за лично ползване. Често този тип клиенти първо търсят апартамент под наем, в който да живеят за кратък срок от време и след това предприемат действия за покупка. Времето, в което живеят под наем, им дава възможност да се установят отново тук, за да бъдат сигурни при покупката.