Автор на анализа: Ралица Стоянова ( r.stoyanova@econ.bg )

"Моят дом е моята крепост", гласи популярна сентенция. Купуването на жилище е сериозна стъпка. От началото на кризата цените на имотите падат, твърдят брокери. Лихвите по кредитите обаче не. Нестабилната икономическа ситуация кара хората да бъдат предпазливи при избора и покупката на жилище - правят многобройни огледи и обмислят решението си в продължение на няколко месеца, докато се стигне до сделка. Относно това какви са цените на жилищните имоти, кои са предпочитаните квартали в София и как стои въпросът с финансирането на важната покупка Econ.bg се допита до няколко агенции за недвижими имоти.

Къде и за колко да си купим жилище?

Броят на въведените в експлоатация новопостроени жилищни сгради през третото тримесечие на 2011 г. се увеличава с 27.1% спрямо същия период на миналата година, сочат данните на Националния статистически институт (НСИ). В същото време жилищата са поевтинели с 6% за една година. Маркетинг мениджърът на "Адрес недвижими имоти" Калоян Богданов потвърждава данните на статистиката - цените на жилищата в София са намали с 5-6% от януари до октомври тази година. (Пълния текст на интервюто с него може да прочетете тук)

Гони се тенденцията за ниска цена и това няма да се промени в следващите няколко години, казва регионалният мениджър на "Ремакс" за България Игор Овакимян. През последната една година цените на жилищните имоти в София се стабилизират, смята пък Евгени Василев - управител на Acro Real Estate в България.

Средната цена, на която се сключват сделки с нови имоти в София, е 600 евро/кв.м. Стойността варира в зависимост от квартала и инфраструктурата. Между 400 и 450 евро на кв.м се движат цените в най-евтините квартали - „Надежда" и „Обеля". Около 600 евро за кв.м е цената за апартамент в „Люлин". Най-високи са цените за имотите в „Лозенец", „Драгалевци", „Яворов", „Оборище", „Стрелбище", „Бели брези", „Младост". Около 790 евро на квадратен метър е цената на двустайно жилище в „Стрелбище", а в съседния му ж.к. „Бели брези" стойността на кв.м е около 800 евро. Над 900 евро пък струва квадратът в „Лозенец". В района на "Докторската градина" жилищата достигат над 1200 евро/кв.м.

Новопостроените жилищни кооперации представляват около 7-8% от всички продадени жилища. Атрактивни за закупуване нови сгради се намират в кварталите „Манастирски ливади", „Студентски град", „Хиподрума", „Овча купел", „Надежда", „Обеля" и „Банишора".

Най-често сделките в столицата са за двустайни и тристайни жилища, отчитат от „Адрес".

Според проучване на Acro Real Estate 40% от продажбите в София са в ценовия диапазон 30-50 хил. евро, следвани от тези между 50 и 80 хил. евро, съответно с 24% дял. Апартаментите под 30 хил. евро формират 14% от общия брой сделки, а продажбите на апартаменти над 120 хил. евро са едва 7%.

Центърът на София води в класацията на най-предпочитаните райони за покупка на дом. 11.5% от търсенето на апартаменти през тази година е насочено именно там. Сред предпочитаните квартали също са „Банишора" и „Борово".

Ако погледнем статистиката за реализирани сделки на Acro Real Estate обаче, кв. „Манастирски ливади" заема първото място, следван от по-отдалечени райони като „Овча купел" и „Надежда". Голям интерес предизвикват и досега подценяваните квартали като „Надежда", „Толстой", „Свобода", „Обеля", „Дружба" и „Банишора", смятат от „Адрес".

Най-скъпите имоти, обявени за продажба в София през октомври, са къща на бул. "Патриарх Евтимий" (близо 6 млн. евро), къща в „Драгалевци" (1.9 млн. евро) и пентхаус в „Лозенец" (близо 1.8 млн. лева), сочи справка в сайта Imot.bg.

Брокерите се обединяват около мнението, че жилищата с лесен достъп до метрото в София ще стават все по-търсени. Цените на имотите до станциите са с 5-10% по-високи отколкото на тези във вътрешността на същия квартал, заявиха от "Адрес" пред Econ.bg. Удобството, което метрото предоставя, обаче не е единствено и достатъчно условие един апартамент да държи висока цена. Ако се правят компромиси с качеството на строителството и функционалността на жилището, достъпът до метро не би бил достатъчно условие са висока продажна цена, допълниха от Acro Real.

За колко време се продават новопостроените жилища?

Има увеличение на средното време, в което се стига до сделка за покупка на имот. Ако през 2010 г. един атрактивен като локация, характеристики и цена имот се реализираше за месец и половина - два, тази година това рядко се случва за по-малко от три месеца, като периодът за размисъл може да достигне 4-5 месеца. Купувачите са предпазливи, както при избор на жилище, така и при обвързване с финансираща институция. За малките имоти срокът на продажба е около 1 месец, а за по-големи квадратури до успешна сделка минават от 3 до 6 месеца, отчитат "Адрес".
Имотите с нереално високи цени, които не отговарят на пазарното търсене, могат да престоят на пазара година и дори повече, категорични са брокерите.

До сделка обикновено се стига на нива около 5% под обявената цена след преговори, на които се обсъждат начините на плащане и сроковете, в които ще бъде завършена продажбата, казват от Acro Real. В 37% от случаите се наблюдава движение в цената надолу с до 5000 евро. Играещият основна роля фактор е желанието на продавача да продава, заявяват от "Адрес".

Откъде пари за жилище?

Покупката на дом се финансира основно с ипотечен кредит. Малко са купувачите, които могат да платят новото си жилище кеш. Клиентите в момента са предпазливи при тегленето на кредит заради нестабилната икономическа ситуация, която поставя доходите им под съмнение.

През октомври намалява средният размер на отпуснатите ипотечни кредити (34 298 евро спрямо 36 240 евро за септември), сочи месечен анализ на консултантите в областта на ипотечното кредитиране "Кредит център". Българските домакинства се опасяват, че кризите в Гърция и Италия могат да имат своето отражение върху бъдещите им приходи.

80% от покупките на жилище се финансират с кредит. Най-търсени остават кредитите между 10 000 и 30 000 евро със срок до 20 години. Най-активни в тегленето на ипотечни заеми са клиентите между 26 и 35 години (43.9%), сочат данните на "Адрес".
От Acro Real пък отчитат, че повечето купувачи не разчитат на банково финансиране за покупката на жилище. В случаите, когато такова се налага, целта е кредитът да е по-малък, за да може да бъде изплащан редовно.

Активни на пазара остават и купувачите на по-класни жилища, при които и отстъпките са по-високи. Тези клиенти в повечето случаи имат достатъчна сума пари в брой, възползват се от изгодните оферти за кредитиране и решават конкретен жилищен проблем.

Как вървят нивата на наемите?

Във времена на икономическа криза, когато хората не могат да си купят имот, търсенето на такъв не приключва. Те създават семейства, преместват се от един град в друг и имат нужда от жилище. Затова те прибягват до наемането на такова, обясни пред Econ.bg Игор Овакимян от "Ремакс".

Въпреки че през последната една година цените на жилищните имоти в София се стабилизират, броят на сключените сделки не се увеличава съществено, което обуславя и силен пазар на наемите. Съвсем естествено е, когато продажбите са малко, наемите да са по-динамични, заявява Василев от Acro Real Estate.

В София преобладава търсенето на имоти на по-ниски наемни нива. Близо 60% от наемателите тази година искат апартамент под 250 евро като най-много - 45% - са тези, които са готови да отделят между 150 и 250 евро на месец. От друга страна, данните на компанията показват, че най-голям процент от сделките се сключват на нива между 250 и 500 евро на месец. Те формират 66% от реализираните наеми, следвани от тези на цена над 500 и под 250 евро съответно с равни дялове от по 17%, сочи проучване на Arco Real Estate.

Наемите остават стабилни. Драстичните спадове са в миналото, обобщават от "Адрес".

Какво ще се случи на пазара на жилищни имоти догодина?

До началото на 2012 г. ще има лек спад в цените на всички имоти. Търсенето ще остане същото, смятат от "Ремакс". От Acro Real отчитат повече сключени сделки през тази година и по-висок оборот. Брокерите се надяват на постоянен, макар и не толкова голям ръст.

Годината завършва с ръст в извършените сделки и за "Адрес". Оптимизмът обаче е смесен с голяма доза реализъм и очаквания за поредна година, изпълнена с предизвикателства поради нестабилните икономически показатели в Европа в момента. При всички случаи обаче продължава периодът на ниски и изгодни цени за покупка на имот, смятат от „Адрес". Пазарът на недвижими имоти е активен. Очакванията за 2012 г. са за действащ пазар, обусловен отново от задоволяване на основни жилищни нужди.