В началото на 2008 година пазарът на недвижими имоти в България се радваше на добра перспектива, но през второто полугодие се изправи пред предизвикателствата на световната финансова криза, което значително промени хода на развитие не само в сферата на бизнес имотите, но и в жилищния сектор. Еуфорията от 2007 г. доведе до обявяването на множество нови мащабни проекти, чието реализиране потенциално можеше да доведе до пренасищане на пазара.

Влиянието на финансовата криза се прояви в страната посредством затегнатите мерки по отпускане на кредити и увеличение на лихвените проценти, които в определен момент доведоха до пълен застой в процеса на финансиране. Така липсата на кредитен ресурс на практика спря изграждането на множество проекти, част от които прибързани и неконкурентни и осъществи естествен подбор на проектите на пазара. В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност спрямо началото на годината, като постепенно това даде своето негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор, сочи публикуван днес анализ на "Фортън".

Пазар на земя

Основно влияние при бъдещото развитие на проектите оказва пазарът на земя, на който през изминалата година се наблюдаваха най-съществени спекулации в ценовите нива. В резултат на високите цени редица проекти бяха нелогично оскъпени. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени на РЗП и съответно не позволяващи възвръщаемост от инвестицията в тях.

Цената на земята обикновено формираше до 30% от стойността на готовото строителство, което не винаги представляваше изгодна инвестиция за инвеститорите. Същевременно исканите обезщетения от собственици на терени достигнаха до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35% в другите градове на страната. Това от своя страна отдръпна потенциалните инвеститори от закупуване или обезщетяване на терени с изготвен проект на идейна фаза. В края на 2008 се получи голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива, което логично започна да понижава цената на земята.

Жилищни имоти

В жилищния сектор наблюдаваният ценови ръст от 15% за големите градове през първата половина на годината доведе до съревнования не само сред потенциалните купувачи, но и сред самите инвеститори кой първи да купи или да започне да строи. През 2008 г. продължи реализирането на множество жилищни проекти в кратки срокове без осигуряване на необходимата инфраструктура. Надпреварата се базираше главно на стремежа за бърза печалба от спекулативното вдигане на цените. В крайна сметка наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината отдръпна голяма част от купувачите и остави на пазара само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища. Така хората, разполагащи с налични средства имат значително по-голям избор в настоящата ситуация на увеличено предлагане и спадащо търсене.

Същевременно конкуренцията сред инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без необходимата инфраструктура. Проблемът с нереализираните проекти в жилищния сектор има своето отражение най-вече в столицата, където понастоящем са обявени близо 2,2 милиона кв.м. жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици).

Така в последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени в някои райони и спад до 15% в други, като разбира се промените в ценовите нива се определят не само от локацията, но и в зависимост от други предмиства и недостатъци на конкретните проекти. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиления растеж през първата половина на годината и последващия спад за периода октомври – декември 2008 г. Същевременно при готовите жилища ръстът продължи макар и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20-22 % в цените на жилищни имоти в страната .

Търговски площи

Сегментът търговски площи се развиваше активно през изминалата година и най-близо до очакванията на анализаторите в сектора. Отвориха врати първите големи центрове тип мол и в други градове на страната след столицата - "Мол Варна" през юни 2008 г. и "Парк Мол" в Стара Загора през октомври 2008 г. Успехът на първите обаче не е задължителен и за всички последващи и бързо стана ясно, че пазарът на търговски площи в България няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв.м. (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 000 кв.м.).

В сектора инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на "Мол Варна" от шотландската "Милър Груп", на "Карфур Мол" на бул. "Цариградско шосе" от гръцката "Асос Кепитъл", както и придобиването на "Сити Център София" от фонда Heitman European Property Partners.

Доходността от търговски площи за 2008 г. се движеше около 7,0 – 7,5%, но трябва да се отчете, че сделките бяха договорени през 2007 и началото на 2008 година. Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008. В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв.м.), като се очаква със завършването им на пазара да излязат 791 хиляди кв.м. нови търговски площи. На идейна фаза са още 750 хиляди кв.м. търговски площи - т.е. още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас. По отношение на наемните нива първата половина на годината беше успешна и се наблюдаваше стабилен ръст поради засиления интерес от страна на местни и международни търговски марки.

Прогноза за развитие на пазара на недвижими имоти в България през 2009 г.

След като 2008 година премина под знака на световната икономическа криза, основните очаквания за 2009 г. са в Европа стагнацията да продължи. На фона на очакваната рецесия в повечето напреднали европейски икономики, за страни като България и Румъния прогнозираният икономически ръст се движи около 2% по последни данни на МВФ. Глобалното забавяне в сектора на недвижимите имоти ще има своя негативен ефект и върху България.

Една от тенденциите, която вече се наблюдава и очакваме да се засили през следващата година, е оттеглянето на по-рисковите чужди инвеститори от българския пазар и навлизането на по-консервативните немски и австрийски компании и фондове. Някои американски компании също проявяват интерес към региона и през есента на 2008 г. станахме свидетели на придобиването на "Сити Център София" от Heitman European Property Partners. Американската Federal Development също стъпи на българския пазар посредством учредяването на съвместно дружество с "Петрол Холдинг", като обявената инвестиция в следващите години бе 3 млрд. долара. Продължава и сериозният интерес и от страна на гръцките инвестиционни компании, въпреки че очакваме по-голям консерватизъм в тяхната инвестиционна политика.

Пълния текст на анализа може да откриете по-късно в рубриката "Анализи".