Обща характеристика

Ипотеката представлява ограничено вещно право върху определен недвижим имот, което се учредява с цел обезпечаване на определено вземане и придобиване на право от кредитора на предпочтително удовлетворение от цената на ипотекирания имот. Ипотеката следва имота – при прехвърлянето му не се погасява. Ипотечното право е неделимо - учредява се за целия имот  или за част от имот, която отговаря на изискванията за самостоятелен имот и се вдига след като е погасен целия дълг. При частично погасяване, ипотеката продължава да тежи върху целия имот. Ипотеките биват два вида – законови и договорни.

Договорна ипотека

Договорната ипотека представлява договор между кредитора и длъжника (собственик на имота/трето лице - несобственик) по друг договор (продажба, заем, замяна и др.), от който е възникнало вземане, което трябва да бъде обезпечено. Може да се уговори да обезпечава както главницата по вземането, така и лихвите, ако такива са уговорени. Този договор се сключва в нотариална форма (за разлика от законовата ипотека). Страните могат да бъдат представлявани от пълномощници. В пълномощното имотът трябва да бъде точно описан, пълномощното трябва да бъде изрично, да съдържа всички съществени елементи на договора за ипотека и да бъде с нотариално заверен подпис. Нотариалният договор подлежи на вписване в Службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Вписването се инициира служебно от нотариуса, в чиито район се намира ипотекираният имот. Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. В нотариалния акт се посочват основанието, от което произтича вземането на кредитора, сумата, за която се учредява ипотеката, падежът и лихвите на вземането. Процедурата по учредяване на ипотеката протича, както следва:

Подаване на молба от страните до нотариуса, в чиито район се намира недвижимия имот, в деловодството му.

Представяне на необходимите документи:

• проект за нотариален акт за договорна ипотека в 5 екземпляра, ако актът не се изготвя от нотариуса;
• пълномощно (ако в сделката участват пълномощници);
• документи, удостоверяващи правото на собственост на собственика на имота (нотариален акт, договор за продажба на общинско или ведомствено жилище, съдебно решение и т.н.);
• при ипотекиране на наследствен имот: удостоверение за наследници и документ, удостоверяващ правото на собственост на наследодателя;
• при ипотекиране на имот съпружеска имуществена общност – акт за граждански брак, писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на другия съпруг, ако той не присъства на изповядването на сделката
• при ипотекиране на съсобствен имот - нотариално заверено съгласие на всички съсобственици, ако те не присъстват лично;
• договорът, от който произтича вземането на кредитора, чието обезпечение се иска;
• Удостоверение от Териториалната данъчна дирекция за дължимите данъци от собствениците на имотите, които ще бъдат ипотекирани. Дължимите данъци се вписват в съответния регистър, а при продажба на ипотекираното или заложеното имущество се изплащат преди главното задължение.
• Декларация за гражданство и гражданско и семейно състояние по образец по чл.25, ал. 6 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Ако собствениците са съпрузи, попълват обща декларация от името на двамата.

При учредяване на ипотека от търговско дружество в полза на банка обикновено се изискват:

• Проект за нотариален акт в 6 екземпляра
• Удостоверение за тежести на предприятието – от Службата по вписванията
• Удостоверение за наличие или липса на изпълнителни дела – от изпълнителната служба
• Удостоверение за актуално съдебно състояние – от окръжния съд по седалището на дружеството
• Удостоверение за наличие или липса на данъчни задължения – от ТДД
• Заверена скица на имота – оригинал – връща се
• Протокол от заседание на управителния орган с решение за учредяване на договорна ипотека (да пише, че изпълнителния директор / управителя се упълномощава да подпише договора)
• Пълномощно – изрично – ако договорът ще се подпише от друг служител на предприятието (например юрисконсулт), а не от представляващия го
• Удостоверение за актуално състояние на банката
• Пълномощно от банката на лицето, което ще подпише договора от нейно име
• Нотариален акт за собственост на имота, който се ипотекира– копие – показва се оригиналът при изповядване на сделката
• Договор за предоставяне на кредит - подписан
• Молба до нотариуса
• Пълномощно на нотариуса
• Квитанция за платена държавна такса

Внасяне на дължими нотариални и държавни такси:

• Нотариалните такси се определят въз основа на удостоверения материален интерес (сумата, за която е учредена ипотеката) съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалните дейности. Таксата се внася по сметката на нотариуса, като част от сумата може да бъде внесена предварително по искане на нотариуса.
• Държавна такса за вписване, събирана от Агенцията по вписванията. Определя се въз основа на материалния интерес по договора (сумата, за която е учредена ипотеката) – 0.1 % от тази сума, но не по-малко от 5 лв.

Изповядване на сделката:

• Нотариусът установява самоличността на явилите се пред него лица чрез представяне на документи за самоличност, представителната власт, (ако са пълномощници: дали са надлежно упълномощени) и дали са навършили пълнолетие.
• Нотариусът проверява дали нотариалният акт отговаря на изискванията на закона и на другите нормативни актове.
• Нотариусът проверява дали праводателят е собственик на ипотекирания имот въз основа на представените пред него документи за собственост.
• Нотариусът прочита на участвуващите лица съдържанието на акта. Ако те го одобрят, актът се подписва от тях пред нотариуса, а ако е вече подписан, те трябва да потвърдят пред него своите подписи. Актът се подписва и от нотариуса.

Вписване на договорната ипотека:

• Нотариусът представя подлежащите на вписване актове в Службата по вписванията в деня на тяхното извършване в Службата по вписванията.
• Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията в рамките на работния ден, в който е представен акта, в определен входящ регистър, като върху акта се поставя входящ номер, дата, том и страница на партидната книга. След това актът се подрежда в специална ипотечна книга.
• С вписването ипотеката е учредена и придобива ред от деня на вписването.
• В 3-дневен срок от датата на вписването, вторият и третият екземпляр се изпращат на нотариуса и той снабдява страните с препис от нотариалния акт.

Законова ипотека

Законовата ипотека се учредява без участието на нотариус, в точно определени от закона случаи, не въз основа на нотариален акт, а въз основа на предвиден от закона акт (съдебно решение, договор за кредит, административен акт за отчуждаване на недвижим имот).  В практиката често се учредява законна ипотека в полза на банките върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, придобити изцяло или частично чрез ползване на банков кредит.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена с акта, въз основа на който се иска вписването  в оригинал или препис. 

Вписването става чрез подреждането на единия екземпляр от молбата в книгата за законните ипотеки.

Подновяване на ипотеката

Вписването има срок 10 години. След изтичането му вземането губи ипотечното си обезпечение. То може да бъде продължено, ако вписването се поднови, преди този срок да е изтекъл.

Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново.  В такъв случай тя има ред от новото вписване.

Подновяване на вписването на договорна или на законна ипотека (чл. 172 ЗЗД) става по молба на кредитора, подадена в два еднакви екземпляра, придружена от договора за ипотека, съответно от молбата за учредяване на законната ипотека, или от записката за вписването на ипотеката, ако вписването е било извършено чрез записка. Молбата трябва да съдържа и данните на първоначалното вписване.  Ако собственикът на ипотекирания имот е умрял, трябва да се посочат и наследниците му.  Може да се иска подновяване на вписването и за сума по-малка от онази, за която е направено първоначалното вписване.

Подновяването се извършва чрез подреждане в съответната ипотечна книга на единия екземпляр от молбата, по реда, установен за първоначалното вписване.

Отбелязвания

При промени в съдържанието на облигационното отношение, по повод на което е била учредена ипотеката, за да имат действие трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.

Заличаване

Вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязло в законна сила съдебно решение, с което се постановява заличаване. Заличаването погасява ипотеката.  Но ако актът, въз основа на който е станало заличаването, се обяви за недействителен, ипотеката може да се впише наново.  В такъв случай тя има ред от новото вписване.

• Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от влязлото в законна сила решение
• То се извършва чрез отбелязване в партидата на ипотекирания имот