Правото на ползуване е ограничено вещно право, което включва правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Собственикът на недвижим имот може да учреди или прехвърли правото на ползване с правна сделка на трето лице. Правото на ползване е лично - веднъж учредено или прехвърлено, правото на ползване не може да се преотстъпва. Най-често правото на ползване се преотстъпва с договор за дарение или за покупко-продажба. Възможно е при прехвърляне на недвижим имот (най-често с договор за покупко-продажба или дарение) прехвърлителят да си запази правото на ползване, което това става, като правото на ползване се учредява с нотариалния акт за прехвърляне на недвижимия имот. В нотариалния акт трябва да се съдържа подробно описание на недвижимия имот, върху който се учредява правото на ползване. Правото на ползване се погасява по давност, ако не бъде упражнено в пет-годишен срок.
Сделката се извършва пред нотариус, имащ правомощия в района по местонахождението на недвижимия имот, върху който е учредено правото на ползване;
Учредител на правото на ползване може да бъде собственикът на недвижимия имот, ако е пълнолетен и дееспособен;
Производството започва с писмена молба на страните до нотариуса, подадена в деловодството му;
Необходими документи:
- Проект за нотариален акт, ако актът не се изготвя от нотариуса, в 5 екземпляра;
- Пълномощно, ако в сделката участва пълномощник (включително и прокуристи, търговски пълномощници, представители на търговски дружества – упълномощават се с изрично пълномощно), в което подробно се описва недвижимият имот, върху който се учредява правото на ползване, като се посочват границите и съседите, съобразно нотариалния акт за собственост или актуалната скица, ако това е поземлен имот. В пълномощното трябва да се посочи при какви условия се учредява правото на ползване. Пълномощното трябва да бъде с нотариално заверени подписи;
- Документ, удостоверяващ правото на собственост на прехвърлителя върху недвижимия имот (например нотариален акт, договор за продажба или завяна на държавен или общински имот, съдебно решение и др.);
- Удостоверение за наследници и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя, в случай че правото на ползване е придобито па наследство;
- Акт за граждански брак, ако се прехвърля право на ползване, което е съпружеска имуществена общност;
- Съгласие на всички съсобственици, при учредяване на право на ползване върху съсобствен имот. Съгласието се дава лично пред нотариуса или чрез изрично упълномощен пълномощник.
- Удостоверение за данъчна оценка на правото на ползване, издадено от териториалната данъчна дирекция по местонахождението на недвижимия имот, върху който е учредено правото на ползване;
- Удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, върху който е учредено правото на ползване. В данъчната оценка трябва да е удостоверена липсата на публични задължения на прехвърлителя на правото на ползване, съгласно чл.226, ал.1 от ДПК, а ако правото на ползване е съсобствено или е съпружеска имуществена общност, в данъчната оценка се отбелязва и липсата на данъчни задължения на съпруга или на всеки от съсобствениците.
- Декларация на прехвърлителя, че няма непогасени публични държавни и общински вземания по чл.226, ал.1 от ДПК – по 2 броя за всеки от прехвърлителите.
- Декларация за гражданство и гражданско състояние по образец. Ако прехвърлителите или приемателите са съпрузи, подават обща декларация;
- Скица на имота, върху който е учредено правото на ползване (от техническата служба към общината, а ако поземленият имот е земеделска земя, скица се издава от общинската служба по земеделие и гори);
- Ако в сделката участва юридическо лице – удостоверение за актуално състояние, съдебно решение за регистрация, протокол с решение на управителния орган за придобиване / прехвърляне на право на ползване;
- Банково бордеро за платен местен данък.
Дължими данъци и такси:
Местен данък: Заплаща се преди изповядване на сделката с подаване на данъчна декларация от приемателя (ползувател) в териториалната данъчна дирекция по местонахождение на недвижимия имот, върху който се учредява правото на ползване. Основа за определянето на данъка е по-високата стойност между данъчната оценка на правото на ползване и уговорената или определената от държавен или общински орган цена. Данъкът е в размер на 2 % от посочената оценка. Данъкът се заплаща от приобретателя на правото на ползване. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно. Когато страните са се уговорили, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител. Когато приобретателят на правото на ползване е в чужбина, данъчно задължен е прехвърлителят.
Нотариални такси: Заплащат се на основание чл.96, ал.2, т.2 от ЗННД – удостоверяваният материален интерес е пазарната наемна цена, която би могла да се вземе за целия срок на ползването, а ако такъв не е посочен - за 3 години. Оценката се определя съгласно чл.33 от ЗМДТ. Таксата се определя съгласно т.20, б. "а" от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. Таксата се плаща по сметка на нотариуса при изповядване на сделката или част от нея – предварително, по искане на нотариуса.
Такса за вписване: Определя се на основание чл.4, б.а от Правилника за вписванията. Основа за определянето и е сумата, върху която е определена нотариалната такса. Размерът на таксата е 0,1% от посочената оценка, но не по-малко от 5 лв. Таксата се внася по сметка на Агенцията по вписванията.
Изповядване на сделката:
- Нотариусът проверява дали недвижимият имот, върху който се учредява правото на ползване, се намира в неговия район
- Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица
- Нотариусът проверява дали не са налице законови пречки за прехвърляне на правото на ползване
- Нотариусът се уверява, че представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания
- Нотариусът проверява дали прехвърлителят/учредителят е собственик на имота, върху който се учредява правото на ползване
- Нотариусът прочита на страните съдържанието на проекта за нотариален акт и страните потвърждават пред нотариуса волеизявленията си, отразени в проекта за нотариален акт
- Нотариалният акт се подписва от страните и от нотариуса
- В деня на изповядване на сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот
- Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта
- Нотариусът снабдява страните с препис от нотариалния акт
