През 2023 г. не настъпи сериозна промяна на жилищния пазар. Годината беше сравнително спокойна и балансираща и ще приключи с отлична пазарна активност – такива са наблюденията на водещата имотна агенция BULGARIAN PROPERTIES, която е на пазара от 20 години.

„Темпът на растеж на цените се забави и през 3-тото тримесечие беше малко под 6% - тенденция, която беше прогнозирана от нас още в края на миналата година“, казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.

„В допълнение на стабилизирането на цените и задържането им на достигнатите нива, пазарът беше подкрепен от все още ниски лихвени проценти по ипотечните кредити. Те останаха без съществено изменение през тази година, което окуражи купувачите на собствен дом“, допълва Стойкова.

Данните на БНБ сочат, че средният лихвен процент на новите жилищни кредити в лева е около 2.6% при 2.5% през 2022 г. В резултат, продължават да нарастват обемите новоотпуснати кредити, а това е един от най-важните фактори, които движат пазара. Данните на БНБ показват още, че ръстът на кредитирането за деветмесечието е около 14% на годишна база.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на закупените през 3-тото тримесечие на 2023 г. жилища в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 550 евро/кв.м. – много сходнa с нивата от края на 2022 г. Така ръстът се забавя до малко под 6% на годишна база, а цените остават почти без изменение в различните периоди на 2023 г.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие нараства до 137 700 евро.

Обеми продажби

Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат 5% спад през 3-тото тримесечие. Това е пето поредно тримесечие, в което Агенцията по вписванията отчита спад в обемите на сделки в столицата.

През 3-тото тримесечие по официални данни са вписани 7001 сделки при 7402 през 2022 г. и 8732 през 2021 г. Броят им е по-голям от тези през същите периоди на 2019 и 2020 г.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES, които включват и сделките с ново строителство, показват задържане и дори малък ръст на обемите продажби в София на годишна база.

„Макар през лятото да имаше известен спад в обема на сделките и на интереса, това беше логично с оглед на летния сезон. От началото на септември търсенето в столицата се засили и активно се сключват сделки“, коментира Полина Стойкова.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES в средата 2023 г. спадна до 1.1. Това сочи, че има по-голяма достъпност на жилищата в столицата, тъй като доходите нарастват по-бързо от цените и това подобрява съотношението на цена към доход.

Средната работна заплата в София достигна 2 697 лв. през второто тримесечие на 2023 г. и така за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София в средата на тази година са били нужни около 1.1 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Новото строителство продължава да бъде най-предпочитано от купувачите, като най-често то се купува в процес на строителство, докато все още има наличен избор.

Съвсем естествено, търсенето в София надделява именно в квартали, които предлагат такова. Това са широкият център на столицата, както и кварталите Банишора и Малинова долина, където кипи сериозна строителна дейност.

С развитието на инфраструктурата, особено линиите на метрото, популярност набират все повече и кварталите Овча купел и Карпузица (Княжево). Районите на Младост и Полигона остават на топ позиции в търсенето от страна на млади семейства, особено за работещите в офис центровете по Цариградско шосе и Бизнес Парк София.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2023 г. на база реално сключени сделки са:

• Банишора - 1 512 евро/кв.м.

• Малинова долина - 1 360 евро/кв.м.

• Овча купел 2 – 1 310 евро/кв.м.

Най-скъпо са се продавали жилищата в центъра, Иван Вазов и Лозенец – около 3 000 евро/кв.м., а най-евтини са в Овча купел и Малинова долина.

Параметри на закупените жилища

Двустайните и тристайните апартаменти са най-търсени. Делът на закупените двустайни апартаменти е 54%, а на тристайните – 37%. 7% са жилищата с 3 спални. Средната площ на закупените апартаменти е 90 кв.м.

Тези данни потвърждават тенденцията от началото на годината за завръщане на купувачите на собствен дом, които търсят по-просторни апартаменти.

Изводи и перспективи

Факторите, които влияят върху жилищния пазар, продължиха да имат благоприятно въздействие и през 2023 г. Положителен икономически растеж, ниска безработица, ръст на доходите, ниски лихвени проценти по ипотечните кредити – всичко това предостави отлични условия за инвестиции в недвижими имоти.

Забавянето на инфлацията отслаби и ефекта й върху пазара, но той все още е съществен, тъй като очакванията са инфлацията да се задържи през следващите няколко години. Наред с това, предстоящото ни приемане в еврозоната и смяната на националната валута стимулира интереса към вложения в имоти.

Съчетанието от всички тези фактори ще движи пазара и през следващата година, като очакванията ни са тя да бъде поредната динамична година за жилищния пазар в София.