След големия скок в цените на земеделската земя през миналата година, от месец май насам е налице обратната тенденция на срив в стойността на нивите. Само в рамките на пет месеца земята се е обезценила средно с 25-30%, като за различните региони цените са паднали от 10 до 40 на сто.

В момента обработваемите парцели вървят средно между 350-450 лв. на декар с изключение на по-атрактивните земеделски региони и землища в близост до курортите. Там обаче пазар на практика няма, тъй като липсва предлагане на ниви, съобщи за Econ.bg Борислав Петков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ).

Надцененият актив на земята

Основната причина за ценовия срив е надцененият актив на земята от средата на миналата година до началото на 2013 г. Това до голяма степен се получи, след като много адвокати, нотариуси, лекари, стоматолози и други професии с добри доходи, бяха обхванати миналата есен от мания да инвестират свободни капитали в собствена земеделска земя, която да се дава под аренда, каза шефът на БАСЗЗ.

Преди година той нарече тези случайни купувачи на земя „инвеститори-камикадзета“, появили се заради успешната година за зърнопроизводството. Тогава, по стечение на щастливи обстоятелства, в България имаше добро съчетаване между голяма и качествена реколта и много високи изкупни цени. Фермерите прибраха рекордно добри печалби, а собствениците на земя получиха доста добри ренти. Това накара много хора извън земеделието с пари на депозит да си помислят, че земята има потенциала да им гарантира добра доходност и бърза възвръщаемост на инвестицията. Пазаруването на ниви буквално се превърна в мода, без тези хора да имат представа какво ще правят със земята, коментира Петков и още преди година прогнозира, че много скоро камикадзетата ще се разочароват и ще разпродават парцелите на загуба.

Мнозина от купувачите дори теглиха кредити, за да наддават на всяка цена над пазарните нива на нивите, като купуваха по 400-700 декара земя накуп в различни землища на цени 600-700 лв. на декар. Това, според Петков, е дошло в повече на тези инвеститори, защото не са предвидили и допълнителните разходи и ангажименти за управление на раздробените стопанства.

Камикадзетата разпродават имоти на загуба

За да обгрижиш 500 декара например – по 10 декара в 50 землища, трябва да ги обходиш, да им намериш арендатори да ги обработват и да сключиш добри договори с тях, което обаче е трудно за малки разпокъсани парцели без поливни съоръжения. Грешно са пресметнали и годишната възвръщаемост на инвестицията – 10% при рента от 60-70 лв. Няма как да забогатееш бързо от земята, след като си платил по 600-700 лв. за декар, а рентата е само 25-30 лв. Петков е убеден, че повечето от тези хора не са си направили добре сметката.

„Да, земята има потенциал, но от определен момент нататък, а в земеделието доходът никога не е гарантиран, особено ако разчиташ само на рента и нямаш собствено производство“, казва експертът. И обясни, че с възвръщаемост на инвестицията под 4%, както се случи тази година заради срива в цената на зърното с 40%, вложеният капитал вече е губещ.

От 2-3 месеца вървят оферти от такива инвеститори за продажба на имоти накуп от по 500-800 декара, както са ги закупили. Това може да се проследи в сайтовете на частните съдебни изпълнители, в които се предлагат поземлените имоти на „камикадзета“, които само преди месеци са теглили кредити, за да купят имотите, но след приключване на жътвата са излезли на загуба и трябва да се отърват от тях, за да покрият дълговете си.

По неофициални данни делът на тези сделки на пазара е около 6-7%, с тенденция до два месеца да достигнат 10% - колкото и делът на тези купувачи на ниви преди година. Продавачите обикновено искат по 500-650 лв. на декар, но могат да вземат максимум 400-450 лв. Това означава загуба от 100-200 лв. на декар за инвеститорите, но пък е добре дошло за фондовете за земя и крупните арендатори-зърнопроизводители, които веднага се възползваха от обезценяването на нивите, за да напазаруват и те на свой ред повече ниви. Петков призна, че в момента изкупува спокойно земя за 360-370 лв. Според него е за добро, че пазарът толкова бързо е отрезвил камикадзетата и цените на нивите са се върнали към реалистични нива.

Пазар, ренти и прогнози

Пазарът на земя се намира в междинно състояние между стрес и отрезвяване, смятат от фондовете. Миналата година бяха изтъргувани над 1,4 млн. декара обработваеми площи, показва анализ на Системата за агропазарна информация (САПИ). Още толкова обаче са били продадени за първите три-четири месеца на 2013 г. Няма официална статистика какъв е делът на случайните купувачи и средните земеделци – инвеститори в земя.

В района на Видин, Враца, Монтана, Плевен, Ловеч, Габрово и Велико Търново продавачите все още имат големи очаквания, но няма купувачи. Там земята се предлага за 550 лв., но се търси за 450 лв. Разликата от 100 лв. в следващите месец-два ще бъде стопена, смята Петков.

В района на Стара Загора, Ямбол и Бургас продавачите отрезвяха бързо и цените паднаха на 350-360 лв. на декар. Област Хасково също бързо върна цените, след като бе стигнала нива от 480 лв., но купувачи нямаше. Районът обаче не е земеделски развит като цяло и цените паднаха на 300-320 лв. В същото време парцелите там са силно раздробени - по около 3 декара. В Добруджа пазар няма, защото и предлагане няма. Собствениците са удовлетворени от високите ренти, които получават и не продават земя. В Добруджа голяма част от земята се изтъргува и през последните 10 години 60% от поземления фонд се превъртя.

Средната рента за страната е 36 лв., като най-високи са при дългосрочните договори – от 5 до 10 години. Заради тазгодишната криза с цените на зърното при едногодишните договори рентите паднаха с около 10%, особено в районите без интензивно земеделие. В момента най-ниските ренти са около 18-20 лв., а най-високите 60-70 лв.

Прогнозата на експертите е, че пазарът ще се укроти на нива от 350 до 400 - 420 лв. Цените обаче ще се увеличат само в землищата, където нивите бъдат комасирани. БАСЗЗ например успешно реализира няколко проекта за комасация в страната и скоро ще приключи и четиртия. Ефектът от това за собствениците на уедрената земя е неколкократно поскъпване на земята и високи ренти за собствениците, увери той. За такива обработваеми площи от по 300-400 декара винаги има кандидат-купувачи, защото върху тях могат да развиват интензивно земеделие и да инвестират в напоителна система.