1. Уводни бележки
В момента в България се е развихрила спекулация с недвижими имоти, която неизбежно ще завърши трагично. Целта на първата част на нашата статия е да дадем на читателя една пълна картина и обективно разбиране на спекулацията като икономическо явление, и в частност, приложението му към пазара за недвижими имоти в България.
За втората част на статията запазваме описанието на завършека и равносметката от подобни спекулативни периоди, както и пълното обяснение на неизбежността от болезнени, а понякога дори кризисни последствия.
По своята същност първата част от настоящата статия е строго аналитична, а втората—прогностична.
2. Някои факти
Нека първо насочим вниманието си върху фактите: наистина рядко минава ден без медиите да не представят мнението на някой икономист или бизнесмен за това, дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Понякога се изказва мнение за наличие на това явление, понякога—че няма, а понякога че е налице, макар и само в определени райони на страната. Рядко обаче се дава сериозна обосновка защо именно има или защо няма спекулация, която обосновка да се базира на нещо по-убедително от мнение. Още по-рядко се дават критерии за явлението "спекулация" въз основа на които да се отчете критерий по критерий дали ситуацията на пазара на недвижими имоти днес може да се нарече спекулативна или не. Тази част е посветена именно на поставянето на една подобна диагноза.
За напредналия читател и за професионалния икономист си позволяваме да препоръчваме двата шедьовъра в областта на анализа на спекулацията, на чиято основа базираме настоящия анализ. Първата книга е от английския автор Едуард Чанселор "История на Спекулацията" (Edward Chancellor, "Devil Take the Hindmost: A History of Financial Speculation"), а втората книга е написана от професор Киндлебергер и се нарича "Мании, Паники, и Кризи" (Charles Kindleberger, "Manias, Panics, and Crashes: A History of Financial Crises").
Подобни периоди на засилена спекулация на жилищния пазар, макар че понятието "недвижимости" естествено включва индустриалните имоти и незастроената земя, са нещо обичайно за развити пазарни икономики като САЩ, където цикъла на възход на цените на жилища може да достигне до наистина маниакални пропорции. От личен опит мога да уверя читателя, че в тази спекулативна дейност по нищо не се отличаваме от съвременните американци, където през последните години също се е развихрила подобна спекулативна дейност. Подобни спекулации има добре описани още в литературата на Древна Гърция и Древен Рим. На практика всяка пазарна икономика циклично преминава през подобни периоди.
Всъщност, учудващо е че паметта на нашите усилено инвестиращи в недвижимости сънародници е толкова къса и слаба—един пълен цикъл вече беше преживян от българите в периода 1992-1997 г. Може би споменът за това е леко притъпен от шока, причинен от т.нар. "финансови пирамиди". Дъното на този цикъл съвпадна с финансовата криза от 1996-1997 г., а през последвалите години, до около 2002 г., банките определено избягваха каквото и да било финансиране на строителни дейности. Последвалото агресивно банково кредитиране подхранва развихрящата се спекулативна дейност. На това ще обърнем допълнително внимание по-нататък.
3. Два основни критерия
Понятието "спекулация" се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, например недвижими имоти, но винаги на основата на значително растящ кредит който финансира закупуването на актива.
Първи Критерий. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежа на цената е поне двукратна на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е около 3-4% годишно, то нарастване на цените на жилищата от 7-8% вече би трябвало да се сметне за значително. Текущия растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава дадения по-горе критерий.
Втори Критерий. За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем 4-5%, а самият растеж се смята за значителен когато е поне двукратен на нормалния, тоест е около 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Например, според някои неофициални източници, "жилищния портфейл" на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.
С други думи—и двата основни критерия за една строга дефиниция на явлението "спекулация на пазара на недвижими имоти" са напълно удовлетворени.
4. Допълнителни характеристики
Нека конкретизираме и преминем към разглеждането на т.нар допълнителни характеристики (тринадесет на брой) на спекулативната дейност.
Условно разделяме спекулативните етапи на начален, зрял и късен.
4.1. Начален етап
Започваме с изброяване на характеристиките през началния етап на спекулативната дейност.
Първа характеристика. Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба. Това обозначаваме като спекулативен мотив.
Втора характеристика. Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената. Това представлява една вариация на спекулативния мотив.
Трета характеристика. Често пъти се купува някакво жилище, което в момента не е необходимо—само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение впоследствие да го продаде и веднага да купи жилището в което той реално ще живее. В подобни случаи, настройката на потребителя е дори да закупи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин, той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.
Четвърта характеристика. Понякога потребителя предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и в последствие да купи подходящото по размер и район жилище.
Ако трябва да обобщим, то всички тези четири характеристики са вариации на спекулативния мотив и характеризират началния етап на спекулативна дейност. На този етап жилищното кредитиране от банките е доста оскъдно. Все още има малко на брой купувачи на пазара, поради което този етап е доста по-продължителен от другите, а цените растат с по-бавни темпове отколкото през другите етапи.
Навярно не е нужно да подканяме читателя да прецени сам за себе си дали тези четири характеристики са налице в сегашната ни пазарна действителност.
4.2. Зрелият етап
Вторият основен етап на спекулацията—нейният зрял период—се характеризира с преобладаването на един по-скоро инвестиционен мотив на закупуване.
Пета характеристика. Нарастването на цените започва да се осъзнава много добре от повечето хора в района или в цялата държава. Тази характеристика се превръща и в
Шеста характеристика. Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много, иначе несвързани с този пазар хора.
Седма характеристика. На този етап границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора дори като едно сигурно вложение.
На този етап банките започват да отпускат значително повече кредит отколкото през ранния етап, макар и получаването на кредит да е все още трудно и ограничено. Участието на хората в този етап е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.
Отново както и преди, оставяме на читателя да прецени сам за себе си дали всички тези субективни характеристики сега са налице или не.
4.3. Късният етап
Следващите характеристики са свързани предимно с вече напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с една особена подозрителност.
Осма характеристика. Появяват съмнения относно достойнствата на инвестицията—първоначално в професионалната литература, а впоследствие и в мас-медиите.
Девета характеристика. В пресата се появяват обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Обяснения от подобен род неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси-земята, с дефицита на жилища, с демографския растеж, с притока на имигранти, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв например е бил случаят с присъединяването на Хавайските Острови към САЩ).
Десета характеристика. Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.
Единадесета характеристика. Появяват се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.
Дванадесетата характеристика. В пресата се появяват първите заченки на сериозни анализи и обяснения на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора и ние не крием, че тази статия е една подобна илюстрация. Това е типично за късните етапи на спекулация.
Тринадесетата характеристика. Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.
Трябва да обърнем специално внимание, че на този етап основна роля играе банковия кредит. Банките агресивно нарастват "инвестиционните" си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се между-банкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско отколкото през зрелия период. По продължителност периода е по-дълъг от зрелия, но по-къс от началния.
Отново както и преди, оставяме читателя сам да прецени дали тези критерии са удовлетворени на дадения етап, или не.
5. Въпроси
Според нас, двата основни критерия и тринадесетте спекулативни характеристики са удовлетворени днес за по-голямата част от България, и особено за София и Черноморието.
Днес няма дори капка съмнение за наличието на развихрила се спекулация на пазара на недвижими имоти—каквото и да мисли мнозинството от читателите—и че едва сега започваме да навлизаме в късния етап на спекулация. При тези обстоятелства, разбира се, изникват няколко особено важни въпроса.
Първи въпрос. Кога ще приключи спекулативният период?
Втори въпрос. Колко още могат да пораснат цените на жилищата от тук до края на спекулативния период?
Трети въпрос. Дали впоследствие цените ще се стабилизират или ще падат?
Четвърти въпрос. В случай че след приключването на спекулативния период цените падат, с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?
Пети въпрос. Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика? Това е въпрос от макроикономически характер.
Шести въпрос. Коя група от хора ще загуби и коя група от хора ще спечели от покупката на жилище?
Седми въпрос. Късно ли е вече да се купи или не?
6. Отговори
За да се опитаме да отговорим на въпроса кога по всяка вероятност ще приключи периодът на спекулативни покупко-продажби на недвижими имоти в България, е необходимо да погледнем назад в историята и да направим анализ на подобни ситуации.
Понастоящем главният спекулативен мотив в България е очакваното от всички нас влизане в Европейския Съюз (ЕС) в началото на 2007 година. Тоест, цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците, "планирани" да се случат след приемането ни в ЕС. Тъй като не сме първата източноевропейска държава присъединяваща се към ЕС, нищо не ни пречи да погледнем и видим какво се е случило например с Чехия, Словакия, Полша и Унгария в съответната така желана от нас ситуация. Във всички случаи цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС—обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем спокойно да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 година.
За отговор на втория въпрос използваме темпът на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а така също и темпът на нарастване на цените в горепосочените страни, за да отчетем дали с наближаване на приема в Общността темпа на нарастване ускорява или забавя. Понастоящем тук цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни-членки на ЕС сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. При тези обстоятелства, може да имаме разумни очаквания от растеж в цените от около 15-20% годишно, което от своя страна ни води до извода, че през втората половина на 2007 година цените на недвижимите имоти ще са с приблизително 50% по-високи отколкото днес.
След като сме изчерпали темата за тяхното покачване, нека преминем към въпроса за стабилизиране на цените. Тук предлагаме два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави ни показва че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече.
Погледнато чисто икономически, осъзнаваме че това не може да бъде другояче.
Например, западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. Не трябва да забравяме, че той по принцип разполага в наличност с инвестиционни средства и не му е необходимо да губи време за получаване на банкови заеми. По-вероятно е такъв един инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си—докато (забележете!) цените все-още са били ниски. Твърде скоро след като ЕС приеме България (нещо, което е безспорно, че ще се случи в скоро време) ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени и по този начин да ни помогнат да забогатеем. Между другото, това е вярно и за земята ни, която засега по Конституция не може да бъде продавана на чужденци. Вероятно тя също няма да поскъпва след 2008 г., понеже интересът на западняците към нашата земя, като се изключат отделни сделки на крупни инвеститори, няма да бъде значителен след 2008 г., тъй като това е свързано с недостатъчната интензификация на селското ни стопанство и конкурентноспособността на цените ни, което е отделна тема.
Ако продължим с прогнозите, българинът-спекулант ще започне да продава спекулативно-придобитото си имущество. Причината за това е съвсем проста: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има и причина да държи повече имотите и следователно ще излезе на пазара, но вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще "натиснат" цените надолу! Освен това, колкото по-бързо успеят да ги ликвидират, толкова по-добре ще е за тях, понеже ще загубят по-малко пари от падащите цени и ще спечелят време което да могат да използват за поредните си, вече на други пазари, спекулации. Именно стимулът за ликвидация на активите, т.е. опитите за тяхното незабавно обръщане в пари, ще доведе до един сравнително бърз спад в цените.
Обикновено периода на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%, макар някои официални статистики предумишлено да подценяват спада и да отчитат движение надолу само от 10-15%. При така заложените прогнози, една проста сметка би показала дали все още би могло да се купи недвижим имот без да се понесе загуба някъде в близко бъдеще. Да вземем имот който сега струва 20,000 лева. След около три години нашето очакване е цената му да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това един спад от 30% означава разлика от 9 000 лева или достигаме до крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно преди още цените да започнат да падат. При такова едно развитие вероятно спекулантът ще направи значително по-добри печалби другаде.
Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент, посредством жилищния сектор, банковия кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спада на жилищните цени води до "замръзване" на кредита, а това от своя страна до сериозна стагнация в икономиката, а по-всяка вероятност дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си при положение, че безработицата започне да расте. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във падение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата. Някои кредитополучатели, които имат сравнително ниски първоначални вноски, решават че просто не си струва да плащат жилище за което дължат повече отколкото то вече струва, което чрез допълнителни ликвидации също води до омагьосан кръг.
Отново наблягаме на ролята на кредита. В зрелия етап на спекулация, основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След "спукването на балона", именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.
Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест, един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с "фойерверки" в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити—до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата—малко на брой банкрути и за една сравнително кратка, но болезнена рецесия, след което икономиката ще се възстанови, макар и пазара за недвижими имоти да продължи да линее още година-две.
7. Обобщение
Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички които са закупили преди 2002 година. Дали ще продадат и реализират печалбата си, зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 година, те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.
Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат една нормална възвръщаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората закупили през 2003-2004 година.
Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Самият факт, че те са влезли прекалено късно в пазара показва, че те имат или ограничени финансови средства или ограничени разбирания за пазара. Те нямат избор—те или трябва да продадат малко по-късно за да спечелят или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007, ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвръщаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай, че са купили имотите с цел местообитаване, това не бива да ги притеснява, стига жилището да съответства на потребностите им и да е според финансовите им възможности. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората които са обременени с особено голяма ипотека и се опасяват, че доходите им могат да бъдат застрашени в периода на рецесия, е редно да продадат и да реализират печалбата си, макар че трябва да решат впоследствие въпроса с местоживеенето си, с населеното място, с жилищния район и с размера на обитаемата площ. За тях препоръчваме да планират продажбата си за 2007 година.
8. Заключение
Състоянието на пазара на недвижими имоти в настоящия период може да се окачестви като спекулативно. На базата на икономически и исторически анализ, трябва сравнително скоро, от макроикономическа гледна точка, да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на това спекулативно търсене.
Предвид ограничението в темата, не сметнахме за нужно да се задълбочим във въпроса за повишеното предлагане на строящите се нови жилища (сферата на действие на предприемачите, не на потребителите) но е ясно, че това само може да задълбочи спада в цените.
Понастоящем вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят при условие, че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит, да кажем 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му във спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби, които това понятие носи със себе си.
Предвиденият от нас спад ще бъде поредният урок, който пазарната действителност дава на хората в България и който, естествено, няма да бъде научен от всички—нещо нормално не само за нашата страна, но за всички пазарни икономики и то откакто свят светува. В това лесно може да се убеди всеки, който прочете преведената на български книга от Чарлз Геист "Уолстрийт – История" (Charles Geisst "Walllstreet – A History".
https://www.geocities.com/petrov_krassimir/
