С 3.2 млрд. евро за деветмесечието инвестиционната активност достигна най-ниските си нива за последните повече от 10 години (спад от 59% на годишна база). Разминаването на очакванията на купувачите и продавачите по отношение на цените остава значителна пречка обемите да се върнат на средните си стойности на база пет и десет години осредняване, възлизащи на 10-11 млрд. евро. Въпреки това основните показатели за пазара на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) остават стабилни. Отчитат се по-ниски нива на незаети площи и ръст на наемите в определени сегменти, според доклада на Colliers – “Q3 2023 CEE Investment Scene”.
Според Силвиу Поп, директор пазарни проучвания за ЦИЕ и Румъния, страните от ЦИЕ-6 са с нагласи за подобряване на икономическите показатели на пазара в сравнение с второто тримесечие на 2023 г., с изключение на Румъния и Унгария, които отбелязват незначителен спад. Ефектът от външните фактори, обаче остава с негативен знак. „Дори без да се вземе предвид донякъде лошото състояние на световната икономика, новините от европейските съседи са обезпокоителни, тъй като индексът PMI на Markit в еврозоната достигна тригодишно дъно през октомври 2023 година. Това е особено притеснително, тъй като еврозоната е основната дестинация за износ на стоки и услуги, произведени в региона на ЦИЕ-6.”
Въпреки всичко, в ЦИЕ-6 е налице един смекчаващ фактор, приложим за всичките шест държави, макар и в различна степен: значителен приток на капитали – публични и частни. „В момента регионът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от ЕС се вливат в страните от региона на исторически високи нива спрямо техния БВП”, подчертава Силвиу.
Според Кевин Търпин, регионален директор капиталови пазари, ЦИЕ, цените на строителството в ЦИЕ остават високи, но стабилни, а дори и леко намаляват. Освен това земята в някои от най-търсените локации е оскъдна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, тъй като разликата между цената на строителството и приходите от продажбата на активите е твърде малка. „Разходите за труд също са подложени на натиск нагоре. Всичко това може да предизвика повишаване на продажни и/или наемни цени или намаляване на обема на проектите и в крайна сметка да доведе до недостатъчно предлагане в някои пазари и сегменти”.
Лихвите по финансиране в момента са в размер на 5.75% (включително, всички разходи и надбавки), което се дължи на значително по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В сравнение с други пазари в Западна Европа през последните дванадесет месеца, в ЦИЕ е регистрирана по-малка корекция на цените, което може да доведе до по-бавно възстановяване на транзакционната активност през 2024 година.
Обемите на инвестициите в офиси са намалели, както в световен мащаб, така и в ЦИЕ, като представляват едва една трета от обемите в ЦИЕ към третото тримесечие на 2023 година. Сегментът на логистичните и индустриалните имоти си възвърна първото място с дял от 31.4%, следван от този на търговските площи – с 30.6 на сто. Най-голямата сделка за годината към момента на издаването на доклада на Colliers беше придобиването (M&A) на логистични и индустриални проекти и активи от компанията 7R в Полша на стойност 200 млн. евро от фирмата NREP.
През тази година местният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока активност досега, с впечатляващ дял от 56% от общия регионален обем. Чешкият капитал е с най-голям дял – 33%, като 10% от тях се дължат на две сделки с търговски площи. Останалата част от местния капитал (ЦИЕ) заема допълнителни 23 на сто. На следващо място са европейски (22%), американски (7%), Югоизточна Азия (7%) и близкоизточни (5%) капитали.
“Много потенциални продавачи, ако са в състояние да го направят, преразглеждат своите стратегии и бизнес планове, за да “оцелеят до 2025 г.” – мнение, което често се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година“, посочва Кевин Търпин.
Това може да означава, че времето може да се използва за стабилизиране на приходите/отдаване под наем, оперативната ефективност и постигането на по-голямо съответствие с ESG стандартите. Някои собственици обаче вероятно няма да имат възможност или ресурси да направят това и ще се опитат да проверят пазарния апетит на ограничени групи инвеститори в “извънпазарни” сделки. Всъщност това вече се случва с различна степен на успех.
„От друга страна, много купувачи просто изчакват възможности за принудителни или проблемни продажби, дължащи се например на намаляващи оценки, повишени лихвени проценти и разсрочване на дългове. Досега обаче не са се появили сериозни признаци за затруднения”, коментира Кевин.
Сградите, отговарящи на изискванията на ESG, бавно се превръщат в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към устойчивост, както от страна на предприемачите, така и от страна на собствениците, инвеститорите, кредиторите и наемателите.
Като се има предвид настоящата пазарна среда, с течение на времето е възможно да възникнат разходи, които не са предвидени и които също може да се отразят на ценообразуването. Въпреки това върху финансовия сектор и този на недвижимите имоти изпитват все по-голям натиск по отношение на спазването на европейските разпоредби за ESG.
