Пазарът на жилища в България, първо тримесечие на 2008 г.
Анализ на Industry Watch
Основният лихвен процент в САЩ беше намален със 75 базисни пункта на 18 март, което последва двете стъпки през януари с общо 125 базисни пункта. Основна мотивация зад тази политика остават опитите за избягването на рецесия. Новите монетарни действия обаче не спомагат за оздравително елиминиране на нерентабилните инвестиции, а дори напротив – стимулират акумулиране на допълнителна "нерационална" задлъжнялост. Ето защо настоящият курс на парична политика в САЩ води по-скоро до отлагане на кризисните събития във времето.
Ефектите за българската икономика и пазара на имоти ще са в следните посоки:
- Преоценката на риска и промяната на предпочитанията на външните спестители вероятно ще доведат до свиване на портфейлните инвестиции и задържане на ниски цени на българските публични компании. Очакваме "обедняване" на местните инвеститори в акции, което ще доведе по-слабо търсене от тяхна страна на имоти, стоки и услуги.
- Вероятно част от международните финансови институции да ограничат ресурсите, насочвани към жилищно кредитиране и към инвестиционни проекти в „нововъзникващи икономики” изобщо, включително България.
- Пазарът на имоти ще бъде пряко засегнат основно в два сегмента - големите проекти, които се финансират от институционални инвеститори, и ваканционните имоти. Затрудненият достъп до финансиране, както и промяната в очакванията за бъдещето на глобалния пазар на имоти вече ограничиха търсенето на имоти в курортите от купувачи от Великобритания и Ирландия.
- От своя страна, свиването на продажбите в тези сегменти ще доведе до намалено търсене на земя. Това ще ограничи трансфера на капитал към местни лица – продавачи на парцели - които са сред основните „двигатели” на търсенето на градски жилища.
Междувременно, ръстът на жилищния кредит в България към края на януари 2008 г. се забави, но въпреки това остава относително висок (62% годишно) на фона на отчитаните темпове в еврозоната например, където ипотечните кредити нарастват с много по-ниски темпове (7.1% годишно).
Просрочените жилищни кредити продължиха да нарастват като абсолютен размер и през януари, но засега не считаме, че българските банки са навлезли активно в сегмента на високорисковите кредитополучатели.
Растежът на годишна база на новите разрешения за жилищно строителство за четвъртото тримесечие на 2007 г. се забави. Делът на жилищното строителство (като РЗП) в новите разрешения за строеж се свива до около 54%.
Средните наеми на масовите двустайни апартаменти в София нараснаха с около 4% за периода март 2008 г. – декември 2007 г., а на тристайните в престижните райони – с около 6.4%. Въпреки това обаче, заради по-бързото нарастване на продажните цени, сроковете за „изплащане” (цена/наем) се удължиха до 188 и 234 месеца. Възвръщаемостта на инвестицията в българска жилищна собственост остава по-силно зависима от промените в продажната цена (и възможността за евентуална капиталова печалба), отколкото от доходността от отдаване под наем.
Фундаменталните фактори, влияещи най-силно на цените на жилищата в средносрочен план (до 2012 г.), остават относително позитивни - доходите на заетите ще растат с изпреварващ темп поради растяща заетост и повишена производителност, чуждите инвестиции в недвижими имоти ще забавят растежа си, а жилищния кредит ще продължи да нараства с изпреварващи темпове, докато коефициентът на проникване се изравни с този в страните от Еврозоната. Без отчитане на риска от голям външен шок, водещ до значителен изходящ капиталов поток от България (т.е. масови разпродажби), те поддържат прогноза за средногодишен ръст на цените от 13-14% за следващите 5 години.
