Пазарът на недвижими имоти в България

Анализ на “УниКредит Груп"

Краят на краткосрочните стратегии – на дневен ред е качеството на строителството

Около една трета от преките чужди инвестиции (ПЧИ) в България се използват за покупка на недвижими имоти. Ако към тях бъдат добавени и средствата за ремонтни и довършителни дейности, се оказва, че в имотния сектор се вливат почти половината от всички ПЧИ. Имотите са движеща сила и при кредитирането, като само през миналата година банките са отпуснали 2.2 млрд. лева жилищни заеми. Тези данни категорично показват значимостта на сектора – както за хилядите участници на този пазар, така и за икономиката като цяло.

Устойчивият растеж на имотния пазар обаче може да бъде задържан единствено чрез създаването на добър инвестиционен климат, предупреждават икономистите на УниКредит Груп. В последния си доклад за 2008 г. Световната банка нарежда България едва на 46 място по привлекателност за инвестиции, като страната изпреварва с две позиции Румъния, която остава 48. Динамичното развитие на строителството до момента е довело до осезаем недостиг на опитна работна ръка. Все още предстоят и решителните реформи за подобряване на правните и административни условия.

Въпреки тези пречки инвестицията в имоти остава сред най-сигурните и доходоносни бизнеси. Очакванията на анализаторите от УниКредит са, че тази тенденция ще се запази, макар че маржът на печалба постепенно ще намалява. По този показател България вече остава след Румъния и други нови страни-членки на Европейския съюз.

Табл. 1: Доходност от инвестиции в недвижими имоти (в %)

                                                            България                    Румъния

Офис сгради                                          7.5                                6.5

Търговски центрове                            8.5                                7.5

Логистични проекти                             9.0                                8.0

Източник: Направление на УниКредит за изследване на Нова Европа, BA-CA Real Estate

Когато се правят прогнози за бъдещата доходност от имоти, не трябва да се забравя и сравнително по-високия риск в България и Румъния в сравнение с "по-зрелите" икономики на останалите страни от ЕС.

Този въпрос добива все по-голяма важност, тъй като кризата, предизвикана от американските ипотеки, доведе до намаляване на рисковия апетит. Очакванията на специалистите от УниКредит Груп са, че предстои промяна в поведението на инвеститорите – те ще спрат да залагат на краткосрочни стратегии, с които се цели бърза печалба, и ще се ориентират към по-дългосрочни. Това ще изведе на преден план въпросът за качеството на строителството. Досега, в условията на изпреварващо търсене на имоти в големите градове, качеството не беше толкова решаващо. Потенциалът на краткосрочните стратегии – купуване и бързо продаване след това - обаче е изчерпан.

Строителството на офис сгради – печелившо, но трудно

През следващите три години количеството офис площи ще продължи да се увеличава с бързи темпове. В момента се строят около 450 хил. кв. м. офиси, като по-голяма част от тях ще бъдат завършени в периода 2008-2011 г.

Повечето от новите офис сгради се намират около големи булеварди. Все по-атрактивни за такъв тип строителство стават и парцелите около летището. Развитието на офис строителството в централната градска част, където са най-високите наеми, се спъва от затрудненото придвижване и липсата на подходящи терени.

Динамично се развива строителството на офис сгради и в другите големи градове като Пловдив, Варна и Бургас, сочат наблюденията на УниКредит. Цените за наем там обаче са около 30 на сто по-ниски в сравнение с тези в София.

Двигател на търсенето на офис площи са големите международни компании, които вече присъстват на пазара, но искат да разширят или преместят офисите си на по-атрактивни локации. Все по-активни на пазара стават и по-малките български фирми, чиито мащаби вече позволяват да изнесат офисите си от апартаментите, ползвани досега за бизнес и да потърсят по-модерни работни места.

Като цяло обаче в последните години доходността от строителството на офис площи пада. Преди години печалбата от вложенията в офис сгради е била около 10%, докато в момента е около 7%. Според  специалистите на УниКредит има потенциал доходността да продължи да пада, като едновременно с това ще се увеличава значението на качеството на строителството.

Хайде на пазар – в мола!

Ръстът на заплатите и оптимистичните очаквания за доходите доведоха до бурно развитие на търговските обекти, и по-специално на моловете.

Развитието на "Витоша", "Граф Игантиев”, „Раковски”, „Патриарх Евтимий”, „Солунска”, „Алабин” и превръщането им в първокласни търговски улици се спира от липсата на места за паркиране и трафика в центъра на града. В полза на моловете е и това, че напълно покриват международните стандарти и събират под един покрив най-популярните масови марки, смятат анализаторите на УниКредит Груп.

Само през 2006 г. бяха открити три мола – Mall of Sofia (35 000 кв. м), City Center Sofia (20 000 кв. м) и Sky City Center (15 000 кв. м). И в момента в ход са няколко мащабни проекта - Carrefour Mall (60 000 кв. м), България мол, който предстои да бъде завършен през следващата година (50 000 кв. м), „Сердика център” (85 000 кв. м), Olympian Mall на бул. „Европа” (45 000 кв. м).

Задават се и още по-мащабни здания. Ако всички те бъдат осъществени, площта на търговските центрове ще бъде очетворена. Според изчисленията на УниКредит това означава, че, ако към момента на глава от населението се пада търговска площ от 0.07 кв. м., след завършването на проектите този показател ще достигне 0.3 кв. м.

Търговските обекти преживяват разцвет и в другите големи градове като Варна и Пловдив. В списъка с атрактивни градове за предприемачите все по-убедително се нареждат и Плевен, Стара Загора, Хасково, Добрич, Сливен, Монтана и др. Като цяло има пет големи града и 40 по-малки, които са интересни за инвеститорите за строеж на търговски обекти.

Логистичните проекти печелят от планираното развитие на инфраструктурата

Пет транспортни коридора, които пресичат България, предстои да бъдат осъществени със средства от еврофондовете. От това ще спечелят доста градове в страната.

Най-голямо увеличение на трафика спрямо сегашните равнища може да се очаква във Варна, Пловдив, Плевен, Бургас, София и Видин (в този ред). Варна и Пловдив са сред градовете, които предлагат и атрактивни терени за логистични проекти.

Пречка пред дори по-динамичното развитие на инфраструктурните проекти в България са все още недостатъчно добрите правни и административни условия. Те пречат и на притока на ПЧИ. Административна безизходица може да доведе и до намаляване на очакваните средства от еврофондове, предупреждават специалистите на УниКредит Груп.

Основни изводи

• Еврочленството стимулира преките чужди инвестиции. От това печели секторът на недвижимите имоти, който привлича около половината от тях.
• Наблюдава се намаляване на доходността от недвижими имоти и има потенциал този процес да продължи. Кризата с американските ипотеки доведе до намаляване на рисковия апетит на играчите. В добавка на пазарния риск, все по-важен става въпроса за качеството на строителството.
• Множество бизнес центрове изникват бързо около по-големите булеварди. По-нататъшното развитие на централната градска част за строителство на офис сгради е затруднено от липсата на достатъчно големи терени, проблемите с трафика и недостига на паркоместа.
• Истински бум изживяват търговските центрове и моловете. Освен в столицата, този сектор процъфтява и в други големи градове. Инвеститорите постепенно започват да проучват и по-малките градове.
• Логистиката също печели от възможностите, които предлага еврочленството. Движеща сила в този сектор са инфраструктурните проекти.