В началото на месец април 2010 г. компанията "Бългериан пропертис"* представи своя анализ за пазара на недвижими имоти в България за първото тримесечие на 2010 г. - средни цени на продадените имоти, спад на офертните цени на имотите, данни за отделните региони и типове имоти, купувачи по националности и др.

Econ.bg ви предлага да се запознаете с него:

I. ОБЩИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ

Първото тримесечие на 2010 г. беше сравнително успешно за имотния пазар в България, като средната активност на пазара е с около 40% по-висока от активността през първото тримесечие на 2009 г. - най-тежкият период за имотния пазар в България. Продажбите на имоти през януари и февруари 2010 г. се задържаха на нива от второто полугодие на 2009 г.

Месец март донесе по-голяма активност на пазара и сделките отбелязаха рекорден брой от началото на кризата и ръст от 50% спрямо средномесечните нива за последните 10 месеца. Оживлението през март беше основно за имоти в страната, където на места до преди март пазарът беше почти нулев. Активността на пазара за градски имоти в София и Варна остава непроменена спрямо последната половин година и цените на имотите на база реално сключени сделки се запазват стабилни.

Сделки продължават да се сключват само с луксозни имоти или с много евтини имоти, като основното изискване на купувачите е да са на изгодни цени. Тази тенденция продължава от 2009 г.

Ако трябва да се обобщи с едно изречение моментното състояние на пазара, то би звучало така: "Купувачите се завръщат, има интерес, увеличава се броят на сключените сделки, но всичко това важи само за имоти, оферирани на атрактивни цени".

II. ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ПАЗАРА НА ИМОТИ В ОТДЕЛНИТЕ ПАЗАРНИ СЕГМЕНТИ

1. Градски имоти в София и Варна

В сегмента на градските имоти в големите градове и най-вече в София се наблюдава успокоение на пазара и преодоляване на първоначалния шок от кризата. Факт е, че намалението на цените в София е много по-малко на фона на повечето населени места в България - 23% спад в цените за 2009 спрямо 2008 г. за София при 36% среден спад за страната по данни на "Бългериан пропертис" на база реално сключени сделки. През първото тримесечие на 2010 г. цените на имотите в София и Варна на база реално сключени сделки остават непроменени от последното тримесечие на 2009 г.

1.1. Продажби на жилищни имоти в София

Средни цени на продадените апартаменти за първото тримесечие на 2010 г. - 1040 евро на кв.м.

През януари апартаменти в София се продаваха на средна цена 980 евро на кв.м., която е равна на средната цена от последното тримесечие на 2009 г. През февруари - средната цена на кв.м. е 1220 евро (купуваха се предимно луксозни имоти), а през март средната цена на продадените имоти спадна до 940 евро на кв.м.

Пазарът на жилищни имоти в София задържа относително стабилни нива през последната година, като цените на имотите не спаднаха драстично и много от купувачите все още изчакват по-добри цени. Тъй като този обем от сделки, на който се балансира пазарът през последната година, е много малък за столицата, може би ще има втори цикъл на спад в цените на апартаментите в София, особено при тези, които са с лошо местоположение, недобра заобикаляща среда, панелни или за основен ремонт. Тези апартаменти ще могат да се продадат само при много изгодни и ниски цени.

1.2. Наемите на жилищни имоти в София

Има ръст в сключените сделки за наеми в София от началото на годината с около 30% спрямо последното тримесечие на 2009 г., но сделките се сключват на 30% по-ниски цени. Ако в края на миналата година надделяваха наемите на луксозни апартаменти със средни наемни цени от 600-700 евро на месец, то през 2010 г. преобладават наемите на апартаменти под 450 евро на месец - средно 390 евро на месец за януари и 430 евро на месец за февруари и 400 евро за март 2010 г., като през февруари и март има частично завръщане на търсенето на луксозни наеми и сключване на сделки с наем над 1000 евро на месец.

1.3 Продажба на жилищни имоти във Варна

Цените на градските имоти във Варна остават стабилни, а интересът към тях - сравнително слаб. Средната офертна цена на кв.м. във Варна е около 900 евро, което прави имотите във Варна по-скъпи от очакваните нива от купувачите и пазарът на градски имоти в морската столица продължава да има ниска активност.

1.4 Наеми на жилищни имоти във Варна

При наемите се наблюдава спад от 30% в цените на сключените сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. и спад от 27% спрямо последното тримесечие на 2009 г. Средната цена, на която се осъществяват наемните отношения за апартамент с 1 спалня, ново строителство за първото тримесечие на 2010 г. е 380 евро, като до сключване на сделки се стига с допълнително предоговаряне на цената, докато през 2009 г. средната наемна цена беше 540 евро по данни на "Бългериан пропертис". Има и спад от 20% в броя на реализираните наеми във Варна през 2010 г. спрямо 1-3.2009 г.

Поради свития наемен пазар, наемодателите често са склонни да отдават своите имоти и за по-кратък период (1-3 месеца). Чуждестранни и български клиенти от вътрешността на страната вече активно търсят жилища под наем за летния период в кк. Златни пясъци и в топ центъра на град Варна.

2. Ваканционни имоти

Неведнъж вече сме отбелязвали, че най-пострадал от кризата е именно сегментът на ваканционните имоти - с най-драстичен спад на цените (нерядко над 50%) и в пъти намаляло търсене. Съдбата на построените, но непродадени имоти ще бъде решена през тази и следващата година, като най-вероятно те ще бъдат разпродадени на цени доста под себестойността им, а техните собственици/предприемачи ще се наложи да преглътнат немалки загуби.

За това говори и тенденцията от началото на годината на значително намаление на офертните цени от страна на строители и продавачи на ваканционни имоти в морските и ски курортите.

Макар, че цените на ваканционните имоти вече са доста атрактивни, кандидат-купувачите са доста взискателни и имат дълъг списък от изисквания - започвайки с изключително изгодна цена (около 300 - 500 евро/м2), добра локация, добро качество, наличие на добро управление и поддръжка на сградата, възможности за организирано отдаване под наем и генериране на приход от инвестицията.

Липсват всякаква продажби "на зелено", като кандидат-купувачи няма дори за имоти, оферирани на изключително ниски цени. Имаме причини да смятаме, че такъв тип продажби няма да има през следващите години.

Множество строителни проекти са замразени в съвсем начална фаза поради липса на финансиране и пренасищане на пазара. Още повече са проектите с парцел и строително разрешение, които са стопирани. Все повече такива проекти се оферират на пазара, но кандидат-инвеститори липсват и за тях поради лошите перспективи пред новото строителство.

2.1. Ваканционни имоти в района на Варна

От началото на годината продавачите масово намаляват цени на ваканционни имоти в Бяла, Каварна, Златни пясъци и другите курорти около Варна. Цените на имотите в тези морски дестинации започват от 360 евро на кв.м. за напълно завършени апартаменти.

2.2 Южно Черноморие

От началото на годината се забеляза известно завръщане на интереса към южните ни черноморски курорти - предимно към скъпи и елитни имоти на цени от 80 000 до 130 000 евро или на много евтини апартаменти на цени около 25 000 - 30 000 евро. Основните купувачи са руснаци и рускоговорящи клиенти. Има известно раздвижване и на пазара на имоти в Бургас - интересът там е предимно от страна на български клиенти, като сделки се сключват и за продажба, и за наеми на жилищни и търговски имоти в града.

2.3 Банско

Това беше относително успешен зимен сезон за продажбите на имоти в Банско с троен ръст в реализираните сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. Средната цена на продадените апартаменти в Банско за 1-3.2010 г. се задържа на нивата от втората половина на 2009 г. - 650 евро на кв.м. и около 40 000 евро средна цена на продадените апартаменти. Офертните цени на апартаментите в Банско започват от 500 евро на кв.м.

Основните купувачи на апартаменти в Банско са руснаци, но също и британци, българи и гърци. Гръцките купувачи бяха доста активни през месец януари, но след това изведнъж напълно се отдръпнаха и може би няма скоро да се върнат поради тоталния срив на гръцката икономика.

Пазарът на имоти в Боровец и Пампорово дори и през зимния сезон не отбеляза развитие и цените на имотите там по-скоро остават офертни, отколкото на реално сключени сделки.

3. Селските имоти

Селските имоти бяха може би най-силно засегнати от кризата със спад в цените им за 1 година от 53%. За първото тримесечие на 2010 г. броят на реализираните сделки със селски имоти се запазва като този от 2009 г., като обаче средната цена на продадените селски имоти през 2010 г. е 9 640 евро при 19 890 евро в началото на 2009 г. - т.е. с 52% по-ниска. Средната цена на продадените селски имоти за цялата 2009 г. беше 14 300 евро. Това показва, че цените на селските имоти и имотите в малките населени места все още не са се стабилизирали и можем да очакваме допълнителен спад през 2010 г.

Докато през 2009 г. сделките със селски имоти бяха по-равномерно разпределени в страната, то през първите месеци на 2010 г. има ясно изразени предпочитания на клиентите към определени райони и предимно към евтини имоти (до 10 000 евро) и липса на сделки в други. Ето данните на "Бългериан пропертис" за районите, в които реално се сключват сделки през първото тримесечие на годината:

Средни цени* на продадените селски имоти по региони и процентен спад спрямо 2009 г.

• Област Варна и Добрич - 10 700 евро -28%
• Област Ст. Загора - 8 530 евро -37%
• Област Видин - 5 900 евро -16%
• Област Монтана - 4 500 евро -6%
• Област Плевен - 5 500 евро +15%

*Средните цени за 2009 и 2010 г. са измерени на база реално сключени сделки с клиенти на "Бългериан пропертис".

В селата около София в момента не се купуват къщи, продажби има предимно на земи. В селата около Бургас, Пловдив, Велико Търново, Ямбол и Кърджали сделките са прекалено малко, за да се извлече статистика. Най-много сделки със селски имоти има в района на Стара Загора, където цените спаднаха едва в началото на тази година и то с 37% спрямо 2009 г. и 2008 г. (през 2009 г. нямаше спад на цените спрямо 2008 г. в този район).

4. Намаления в офертните цени на имотите

Намаленията в офертните цени на имотите се активизираха в началото на годината, като най-много намалени цени на имоти имаше в периода 20.01.2010 - 10.02.2010 г. Техният брой надвишаваше броя на новите оферти, които "Бългериан пропертис" публикува всяка седмица. Към момента броят на офертите с намалени цени е около 60% от този на новите оферти всяка седмица. Именно това провокира и по-голям интерес от страна на купувачите, които следят пазара и забелязват всяка една изгодна оферта.

Средният спад на офертните цени на имотите в страната е 25% от началото на кризата до момента, като за последните 2 месеца средните офертни цени на имотите са коригирани надолу с 5%.

Намалението на офертните цени на апартаментите в София е 21.4% от началото на кризата до момента, като към началото на февруари е било 17%. Намалението в цените на апартаментите в София на база реално сключени сделки е 23% за 2009 спрямо 2008 г - т.е. разминаването в реалните цени на сделките и офертните цени на имотите вече е минимално.

Спад в офертните цени на апартаменти в София по квартали към 1.04.2010 г.

Банишора - 25%
Бели брези - 24%
Борово - 25%
Бояна - 17%
Бъкстон - 23%
Витоша - 18%
Враждебна - 22%
Гео Милев - 16.6%
Драгалевци - 18.5%
Иван Вазов - 15.4%
Изток - 6%
Изгрев - 17%
Княжево - 26%
Лозенец - 22.5%
Манастирски ливади - 23%
Младост 1 - 25%
Младост 2 - 17%
Младост 4 - 20%
Стрелбище - 15%
Студентски град - 16%
Център - 26%
Хладилника - 21.2%
Яворов - 8%

Най-голям спад в офертните цени на имотите има в кварталите, където цените бяха едни от най-високите в столицата и където предлагането е най-голямо. В повечето от кварталите спадът е близък до средните стойности, а в квартали като "Иван Вазов", "Изток" и "Яворов" спадът в офертните цени е доста по-нисък от средните нива за София.

III. КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

Доминиращите купувачи на имотния пазар от началото на годината са българи и руснаци. Докато през януари активни бяха и гръцките купувачи, през февруари и март те не присъстват на пазара на имоти в България.

Българи са купувачите на 20% от реализираните сделки на "Бългериан пропертис". Те купуват предимно апартаменти в София, Бургас, Варна, но също и в Банско, както и селски къщи на изгодни цени в страната.

Руските клиенти съставляват най-голям дял от чуждестранните купувачи за първите 3 месеца на 2010 г. - 20%. Те купуват основно апартаменти в морските и ски курортите.

Британците тази година са 15% от чуждестранните купувачи, като техният интерес е съсредоточен основно към селски имоти на ниски цени.

Останалите чуждестранни купувачи са от много различни националности. През тази година на българския имотен пазар присъстват представители на много страни - както съседните, така и от далечни дестинации като Канада, Австралия, САЩ и др., като предпочитанията им са насочени основно към евтини и изгодни имоти.

Анализът е изготвен от Полина Стойкова, Оперативен директор на "Бългериан пропертис"

*"Бългериан пропертис" е българска компания за недвижими имоти, която осъществява дейност във всички сегменти на имотния пазар и работи с клиенти от България и целия свят. Данните от анализа са на база реално сключени сделки и с български и чуждестранни клиенти на "Бългериан пропертис" и корекции на офертните цени на имотите през 2010 г. на територията на цялата страна.