На пазара на бизнес имоти през 2020 г. се очаква да доминират местните купувачи, а инвестиционната активност да е умерена. Тенденцията е продължение на настоящата година, през която бе отбелязан 75% спад на сделките с бизнес имоти спрямо 2018 г. и отдръпване на чуждите капитали, показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.
По предварителни данни към декември са приключени инвестиционни продажби на офисни, търговски, индустриални площи и хотели на обща стойност 146 млн. евро. Ако се добавят и покупките на парцели за строителство на бизнес площи, пазарът доближава 200 млн. евро. Сделките за строителни терени са били около една четвърт от този обем, което е индикатор за продължаваща строителна активност. Като цяло 2019 г. отбелязва едно от най-слабите представяния на инвестиционния пазар на бизнес имоти за последните 7 години. Единствената по-слаба е 2013 г., отчита компанията.
"Като се имат предвид стабилната икономическа перспектива пред България и благоприятните условия за финансиране, има предпоставки за добра инвестиционна активност. От друга страна, пазарът на бизнес имоти продължава да страда от ниска ликвидност, слабо предлагане на добър инвестиционен продукт и нереалистични очаквания на продавачите", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в дружеството.
Данните му показват, че през 2019 г. най-добре представените сегменти от гледна точка на придобивания на доходоносни активи са хотелите и офис площите.
Очакванията са и през 2020 г. те да запазят потенциала си за сделки предвид завършването на нови висок клас проекти. "Ключов фактор обаче остават условията за финансиране на сделките и възможността инвеститорите да получат конкурентен на останалите пазари в Централна и Източна Европа марж между очаквана доходност и цена на финансовия ресурс", посочи Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари". Според него силна тенденция остават и придобиванията на бизнес имоти с потенциал за подобрения и бъдещо развитие. Такива сделки са приоритет на местни купувачи или такива, които вече присъстват на пазара и се ориентират добре във възможностите му. Тази група инвеститори ще продължат активно да търсят възможности за нови придобивания през 2020 г., смята той.
Предлагането на офис площи продължава да нараства със стабилни темпове, като очакванията са през тази и следващата година да бъдат завършвани приблизително по 160 хил. кв.м нови офис площи. Сред ключовите проекти, въведени в експлоатация през 2019 г., бяха първите две сгради от Garitage Park, Advance Business Center, втората част на Adora Business Center.
През 2020 г. се очаква да приключи строителството на нови сгради от Garitage park, също Balkan Business Center, Sofia Tech One и др. Търсенето на площи под наем остава стабилно, като прогнозите са през тази и следващата година обемът на отдадените офиси в София да се движи около 150-160 хил. кв.м годишно, т.е. около средните нива за последните пет години.
Към края на 2019 г. офертните наемни цени остават стабилни в диапазона 12-14 евро/кв.м за първокласни площи на големите булеварди, а за единични клас А сгради в центъра на София достигат 15 евро/кв.м. Средният дял на свободните площи за клас А и B офиси се движи в рамките на 9-9.5% с тенденция да надмине 10% през 2020 г.
Ограниченото предлагане на нови площи и високата наемна активност доведоха до плавен ръст на наемните цени в търговските центрове и на централните търговски улици в София
през последната година. Очаква се този процес да продължи и през 2020 г. "През миналата година станахме свидетели на висока наемна активност, продиктувана от запълването на площите в два новооткрити търговски центъра – Plovdiv Plaza и Delta Planet Mall във Варна. Реструктурирането на бившите обекти на Carrefour в София също даде възможност на много наематели да растат и отвори място за навлизане на нови брандове", коментира Иван Граматиков, мениджър "Търговски площи".
Стъпването на нови марки като Pepco, Miniso, Nespresso, Tezenis и др. също допринесе за по-високата от обичайната наемна активност през 2019 г. заедно с разрастването на много от вече присъстващите на пазара търговци.
През 2020 година пазарът ще бъде движен по-скоро от реструктуриране и оптимизиране на миксовете в работещите търговски центрове. Завършване на нови молове в София и в големите градове не се очаква. Усвояването на свободните площи в моловете доведе до намаление на дела на незаетите обекти в тях, като към края на 2019 г. той е около 5% при 9% година по-рано. Наемните цени на 100-150 кв.м първокласна търговска площ в шопинг център в София достигнаха 39 евро/кв м.
Активният пазар доведе до ръст на инвестициите в логистични площи за отдаване под наем. По данни на компанията над 50% от строящите се към момента проекти в района на София нямат договорен ползвател
и са предназначени за отдаване на свободния пазар. По предварителни данни общо предвидените за завършване индустриални площи в столицата и близките индустриални зони са близо 146 хил. кв.м. През 2019 година общата им площ е около 230 хил. кв.м, като най-големият новооткрит проект за периода беше логистичната база на JYSK в "Икономическа зона София – Божурище".
Най-активно развиващите се зони край София остават тези около Равно поле и Елин Пелин, както и "Икономическа зона София – Божурище", където вече се оформиха големи проекти с производствени и логистични имоти. Районът около Национален индустриален парк "Хемус" (Кремиковци) и зоните около местността Голяма локва до бул. "Ботевградско шосе" и Околовръстния път също имат голям потенциал за развитие на нови проекти.
В старите индустриални зони в рамките на града като Гара Искър, Военна рампа и Илиянци също има примери за ново строителство на вътрешноградска логистика и преструктуриране на имоти. Наемните цени за момента не дават индикации за ръст, като остават в рамките на 3.8 евро/кв.м за големи проекти (над 10 хил. кв.м) и 4-4.2 евро/кв.м за средно големи площи. Делът на свободните площи в сегмента остава в рамките на 2-3%.
