До 10% ще достигне размерът на капитала, предназначен за вложения в имоти, на институционалните инвеститори през тази година. През 2013 г. той е бил 8,9 на сто, а през миналата година – 9,6 процента, става ясно от доклад на Colliers International за имотния пазар. От компанията уточняват, че само един процент промяна в заделения капитал за имоти се равнява на 360 млрд. щатски долара.
Според данните с отминаването на икономическата и финансова нестабилност в началото на тази година инвестициите в бизнес имоти може да влязат в нов епизод на риск при „прекомерно инвестиране“. Това се случва на фона на повишеното кредитиране и намаляването на лихвите, с изключение на случаите, когато се търси възвръщаемост за компенсация на увеличения риск, посочва Ричард Дивал, Ръководител капиталови пазари в компанията.
От компанията посочват, че английският и като цяло основните европейски имотни пазари вървят по „опънато въже“, където височината е налице по отношение на цените, а убедителна посока на покачване или падане липсва.
Проучването също се спира и на един от най-пренебрегваните рискове в имотния пазар - демографския натиск. Това е особено видно при пенсионните фондове, които имат завишена необходимост да търсят приходи, за да покриват повишаващите се всяка година задължения, поради застаряващото поколение в Европа и в Азия.
Докладът показва, че са налице достатъчно причини да се счита, че през 2015 г. се наблюдава пик на транзакциите в Обединеното кралство, а в Европа покачването в обемите на сключените сделки продължава. Очакванията за ниски лихвени проценти, обемът от капитал, предвиден за недвижимости, голямото демографско напрежение и интензивното търсене на печалба остават факт и ще продължават да поддържат интереса към имотния пазар.
Въпреки това експертите отчитат, че основните нива на възвръщаемост и лихви след пет години се очаква да бъдат наполовина по-ниски от тези през 2007 г., когато беше предходния пик. Очаква се това да има позитивен ефект върху обема на посветения капитал за недвижимости и възможностите на инвеститорите да използват „евтин дълг“. По думите на Дивал тази тенденция се наблюдава по целия свят.
В изследването се посочва, че от началото на тази година икономическите и финансови пазар и се характеризират с флуктации в динамиката си, което е особено вярно за ценните книжа и облигациите. В тази ситуация, инвестициите в имоти с цел стабилна възвръщаемост, продължават да имат смисъл в сравнение с други активи. Например, през декември 2015 г. средната брутна възвръщаемост от инвестиции в имоти на английския пазар надвишава тази от ценни книжа с над 10%. Въпреки това имотния пазар не е имунизиран срещу движенията в пазара на държавни ценни книжа, смята Деймиън Харингтън, Ръководител пазарни проучвания ЕМЕА, Colliers International.
По думите му имотите в основните сегменти на пазара стандартно изглеждат скъпи, със средни нива на възвръщаемост на основните европейски пазари със 75 базови пункта по-ниски в сравнение с пика през 2007 г., което предполага, че предстои значителна корекция в цените.
Това, което е различно понастоящем, е същественият натиск върху печалбите. През 2007 г. доходите от десетгодишни облигации почти се равняват на тези от инвестиции в първокласни офис площи, но в началото на 2016 г., облигациите са с 2,75 базисни пункта по-ниски. Видно е, че има потенциал първокласните активи да продължат да се търгуват при по-ниска възвръщаемост, като има малка възможност за увеличение в краткосрочен план, а защо не и за повече време, се казва в доклада.
Основния резултат от „високите цени“ на първокласните имоти е, че бъдещият им потенциал няма да бъде свързван със свиване на печалбите за инвеститорите. Вместо това, купувачите на първокласни активи ще разчитат главно на растеж на наемите и приходите си, за да реализират печалби. Инвеститорите, които вече притежават такива активи не се очаква да продават, тъй като вероятността да заменят първокласните си активи с други такива, е малка.
Експертите посочват, че ниските лихвени проценти са довели до безпрецедентни обеми капитал, заделен за имоти, което оказва влияние в голямото разминаване между капиталовите пазари и тези на крайните ползватели.
„Въпреки че геополитическият риск влияе на инвеститорските преценки, в момента сме на етап, в който пазарите на крайните ползватели трябва да настигнат по динамика капиталовите пазари. Поради това е налице затишие на основните пазари “, казва Дивал.
Според него рискът от напускането на Великобритания на ЕС (BREXIT) предизвиква повече несигурност от очакваното от английските инвеститори, като някои се намират в позиция на изчакване. В допълнение към високите цени в Обединеното кралство и сравнително скъпото финансиране на основните пазари в Европа, се отчита изместване на капитал и към други пазари на континента, където се забелязва подобрение на условията и инвеститорите разрастват вложенията си.
С навлизането на повече дългосрочни инвеститори (с период на държане на инвестициите между 20-30 години), обемът на имоти, които могат да се придобият, намалява. Това е причина да се разглеждат алтернативни такива, за които конкуренцията е по-малка.
Експертите отбелязват, че директните инвестиции в алтернативни имоти достигат нови най-високи нива в размер на 28 млрд. паунда в Обединеното кралство през 2015 г. или 40% от общата стойност на директните инвестиции (например студентски общежития, жилища, болници и училища). Това все повече изглежда като значителна структурна промяна на английския инвестиционен пазар.
До края на 2015 г. инвестициите в жилищни имоти надминават тези в индустриални и логистични (13,7%), като заемат трето място след инвестициите в офиси (42,2%) и търговски площи (26,4%).
