През второто тримесечие на 2009 г. на пазара на бизнес имоти доминира неяснотата както по отношение на дългосрочната посока за развитие на икономиката като цяло, така и за бизнеса в частност. Това доведе и до неяснота за развитието на голяма част от инвестиционните проекти. Това е основен извод от изследване на този сегмент, извършено от консултантската компания Forton International.
На пазара на офиси се усеща най-голямо движение - в търсене на оптимизация компаниите предоговарят наемни нива и проучват офис пазара с цел изгодна релокация. Освен това търговците отчитат спад на оборотите и търсят намаление на наемните нива не само в търговските центрове, но и на търговските улици. Логистичните площи са най-слабо засегнати от кризата в икономикат, сочи анализът.
„След като наемателите на офиси вземат решение по отношение на развитието на бизнеса си - разширение, запазване на позициите или свиване, можем да очакваме и последващите ги решения за избор на най-подходяща локация за съответния бизнес", коментира изминалото тримесечие Сергей Койнов, Изпълнителен директор на Forton International. "Стратегическите бизнес решения, нуждата от оптимизация на разходите и наличния избор на офис пазара, най-вероятно ще доведат до сериозни сделки до края на 2009. Местните търговци търсят стабилизация на съществуващия си бизнес и не мислят за разширение, докато редица международни търговски компании, предимно в ниския ценови сегмент, сега заемат изгодни позиции на нови локации, които да им осигурят дългосрочен успешен бизнес. При индустриалните площи търсенето се запазва, макар и на по-ниски наемни нива", обобщава Койнов.
„Предлагането на нови офис площи през първото полугодие на 2009 година беше съсредоточено на Околовръстното шосе - локация, където процентът на свободни площи остава висок, а исканите наемни нива са сравнително ниски (9.50 евро на кв.м. на месец). Продължава изграждането на първата вълна от офис проекти, отговарящи на международните стандарти, които очакваме да бъдат приключени във второ или трето тримесечие на 2010 година, с което към наличните в момента в столицата ще бъдат добавени около 100,000 кв.м. висококачествен офис площи", коментира Ралф Холанд, партньор във Forton International.
"Въпреки че всички наематели обръщат сериозно внимание на разходите, водещите местни и международни компании отчитат стабилен или скромен ръст на персонала. В същото време до голяма степен са наясно с повишеното предлагане на офиси и се замислят за възможността да се преместят от второстепенна локация и сграда с компромисни характеристики на място, което предлага и по-добро местоположение и по-добро качество на изпълнението на същата или по-добра цена", допълва Холанд.
Според AT Kearney's Global Services Location Index (GSLI) България е на 13-то място сред предпочитаните аутсорсинг дестинации в света. Това я прави лидер сред страните от Централна и Източна Европа и създава значителните възможности за България да привлече външни инвеститори и в този пазарен момент. Този процес може положително да се отрази на инвеститорите в офис площи в момент на силна конкуренция и сравнително ниски нива на усвояване.
Трудно се оказа второто тримесечие на 2009 година и за пазара търговски площи в страната, сочи анализът на Forton. Спад отбелязаха не само търсенето и наемните нива на магазините в центровете и по главните търговски улици, но и оборотите на търговците, което има своето негативно влияние и върху очакванията и нагласите за бъдещето на основните участници.
„Не можем да се похвалим със значима динамика на пазара през изминалото тримесечие", признава Павлина Никова, мениджър Търговски площи и партньор в Forton International. "Търговците остават пасивни и предпазливи. Наблюдаваме спад в продажбите, като той е най-осезаем в сектора на скъпите стоки - около 40% спрямо оборотите от 2008 година. Марките от ниската част на средния сегмент са сред малкото активно преговарящи. Предоговарянето на наемните нива е вече част от ежедневието на голяма част от собствениците и инвеститорите. Пазарът навлиза във фазата на осъзнатото търсене и адекватното предлагане", допълва Никова
Строителството на стартиралите търговски центрове продължава, при някои инвеститори се наблюдава забавяне на проектите между 4 и 6 месеца. По търговските улици се забелязват все повече празни магазини и смяна на наематели. С това нивата на възвръщаемост на главните търговски улици се покачиха до 8% при 6,75% в края на 2008-ма година.
Въпреки негативните за бизнеса тенденции, нивата на възвръщаемост при индустриалните имоти остават стабилни - около 13%. Причината е в по-слабото предлагане на готови проекти в този сегмент.
„Логистичните площи остават може би единственият сектор, в който няма нито свръх предлагане, нито неоправдани очаквания. В сегмента все още има потенциал за развитие на правилния продукт на правилото място", коментира Александър Танев, мениджър Индустриални площи във Forton International. "Вълната на намаляване на наемните нива не подмина и този сектор, появи се вакуум между цените на търсене и предлагане. Под натиска на кризата, въпреки реалната липса на качествени площи, наемателите не са склонни да плащат наемите от края на 2008 година. Инвеститорите от своя страна знаят, че конкуренцията е ограничена и предлагане липсва и се стремят да поддържат офертните нива високи. Така реалните сделки се сключват на нива с 15-20% по-ниски от исканите", допълва Танев.
Според консултантите на Forton International големите наематели във всички сегменти са в процес на изчакване, докато редица проекти са в процес на преразглеждане.
Пазар на парцели с цел развитие на практика липсва. Транзакциите са единични поради липсата на свободни пари, високите лихви, рестриктивното поведение на банките към инвестициите в недвижими имоти и насищането на пазара в някои от сегментите. Въпреки това исканите от собствениците цени са далеч от това, което биха платили платежоспособните и мотивирани да сключат сделка купувачи. Очакванията са цените на земята да продължат да падат и през следващите две тримесечия.
Подробности за пазара на бизнес имоти у нас ще откриете в рубриката "Анализи" на Econ.bg
