ЗУЕС. ОС. Домоуправител. "Светата троица” на мъките на гражданина като собственик на жилище в сграда може да изглежда кратка като дефиниции, особено с тези абревиатури (ЗУЕС – "Закон за управление на етажната собственост”; ОС – Общо събрание), но всъщност процесът на грижа за входа и блока като цяло е разтеглен и изключителен дълъг в същата тази своя мъчителност.

ЗУЕС е един все още млад за законодателството ни нормативен акт (в сила от 1 май 2009 година; последно изменение, публикувано в Държавен вестник брой 57 от 26 юли 2011 година). "Зеленият” стадий на негово съществуване обаче не го прави маловажен и не оправдава непознаването му от страна не само на собствениците, но и често на избраните управители, от които се очаква да го знаят, защото ще работят според неговите разпоредби. Това обаче е поправимо и често идва с практиката, ако не по доброволния път на собствената заинтересованост от това да се заемеш професионално с длъжността си. Друг сложен аспект на позицията "управител”, или по-точно "управител на етажната собственост” е липсата на свободно време, нервите, усложненията и постоянното прехвърляне между различни институции и компании, които са прикачени към цялата система за поддръжка на сградата. Донякъде естествено е тогава поемането от по-възрастни хора на тези задължения с по-голяма честота. Но дори и в този случай дефицитът остава - дефицит на хора, които желаят да поемат като отговорност цялата съвкупност от дейности срещу най-често символична за стандартите на българската реалност сума.

Именно тук се появява едно донякъде ново явление за страната ни – професионалните домоуправители. 2011 година се оказа и повратна донякъде за популяризацията на компаниите, които могат да поемат всички тези досадни за множеството задължения срещу заплащане. Причината? Не само осъзнаването на много хора, че за тях е по-удобно, макар и на по-висока цена, да прехвърлят нерви и ангажименти на фирма, която се специализира в тази сфера. Причината донякъде се корени и в датата 16 март 2011 година, когато парламентът одобри на първо четене промени в ЗУЕС, предложени от депутата от "Атака” Николай Пехливанов и проект на Министерския съвет. Измененията не са малко, но фокусът, който обърка и дори разгневи немалко граждани – и във виртуалното пространство, и извън него, беше създаването на нова професия – "домоуправител”, независимо дали се говори за физическо или юридическо лице. Споменавана беше сянката на "сивата икономика”, евентуалният натиск върху гражданите, директната възможност за злоупотреби, защитаването на "мътни” интереси, които да са в ущърб на средностатистическия гражданин-данъкоплатец и още много неща. Диспутът, който се развихри около това решение, няма да бъде обект на текущия материал, поради огромните мащаби на темата.

През юли месец пък на второ четене бе прието, че ако живеещите в дадена сграда не си изберат домоуправител сами, от 2012 г., той ще бъде назначаван от кмета. Отново кметът ще е задължен да свика общо събрание на блока при неинициативност от страна на съседите, като актове при неизпълнение ще се съставят от областната администрация, а глобата ще възлиза на до 500 лева. И докато сигурно има някаква стабилност в процеса на проектиране на това решение, тук не е чужда и известна утопичност, която да разчита на заинтересоваността на местната власт от събирания на обитателите на жилищни сгради, които едва ли са сред нейните дори средноважни приоритети. Наред с обвиненията, че държавата осъществява прекомерно дълбок поглед към частната собственост, който не е правомерен.

Фокусът по-скоро ще остане върху темата "домоуправител” и по-специално върху компаниите, които предлагат своите услуги. Ще се опитаме да разкажем как всъщност те могат да бъдат те от помощ за всеки, който е собственик и трябва да се съобразява със ЗУЕС.

Какви са задълженията на професионалния домоуправител?

Същите като на домоуправителя, естествено, които от своя страна са регламентирани в ЗУЕС и пояснени и представени, както и допълнени с достъпни обяснения в официалния Наръчник на домоуправителя, издаден от "Фондация за реформа в местното самоуправление”, Столичната община и Столичния омбудсман.

Накратко и конспективно: Той управлява етажната собственост, представлява обекта пред общински и държавни органи и/или институции, организира общи събрания на етажната собственост, както и неотложни или планирани ремонтни дейности. Също така управлява и заплаща дължимите такси към етажната собственост – ремонти, електричество, асансьорни разноски, управлява каса "Възстановяване и развитие” (режийни и консумативи на входа), изготвя Правилник за вътрешния ред в жилищната сграда, води домовата книга, регистъра на собствениците и други документи, които са посочени от ЗУЕС. Това далеч не изчерпва евентуалните действия, които една фирма, която е наета от живеещите във входа/сградата, може да извършва. Компаниите могат да предложат различни свои "пакети” с допълнителни услуги, които могат да варират от странични дейности (дори и грижа за наемателите) до координиране (колкото и смешно да звучи) на междусъседски конфликти в качеството им на външно и обективно юридическо или физическо лице.

Как точно се избира професионален домоуправител?

Компаниите, които извършват професионални услуги, нямат имотна част в сградата, т.е. са външни лица. За да бъде наета дадена фирма, според изменението в ЗУЕС от миналата година, и по-точно – чл. 19, ал. 8, изискването е:

"По решение на общото събрание, взето с мнозинството на повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са собственици. Договорът за възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание лице”.

Без определения кворум, професионален домоуправител не може да бъде избран.

Мнението на професионалните домоуправители

Съвсем естествено, един материал, посветен на домоуправителите, не може да бъде лишен и от мнение на самите компании, които предлагат подобни услуги. Именно поради това се свързахме с Емил Китанов, който е управител на компания "БГ Домоуправител”. Попитахме го, при положение, че браншът на професионалните домоуправители е все още млад, дали има достатъчно търсене, какви са проблемите в него, какво точно може да предложи една подобна фирма на клиентите си и какво предпочитат те.

В рамките на интервюто с Китанов стана ясно, че със сигурност услугата е все още сравнително нова и поради това – непозната за повечето хора. Пазарът е сегментиран на няколко части и обхваща цялата гама от фасилити услуги. Обхватът им постепенно се разширява – именно заетостта на хората и нежеланието им да се занимават самостоятелно с Етажната собственост (ЕС), които бяха посочени по-горе, играят силен фактор и според управителя на "БГ Домоуправител”. Повишеното търсене от своя страна съвсем естествено води до повишена конкуренция и засилване на присъствието на фирми, които желаят да предложат услуги в такава насока. В този смисъл, господин Китанов споменава нещо, което според него е нужно в условията на една по-интензивна конкурентна среда – регламент, който да урежда правата и задълженията на фирмите, които предлагат подобни услуги. Същевременно, поддържането на един регистър на професионалните домоуправители със сигурност ще доведе до повишаване на доверието на клиентите, както и до по-застъпена информираност относно услугата и предлагащите я. Именно недоверието на търсещите спрямо предлагащите в този случай е и най-големият проблем в дейността на професионалните домоуправители.

Относно услугите и предпочитанията на клиентите, господин Китанов споделя, че клиентите на компанията по-скоро предпочитат стандартизирания пакет. В случая той е на цена 5,50 лева на апартамент, срещу което живеещите получават:

• водене на домова книга, регистър на собствениците и други изискуеми документи от Закона за етажната собственост;
• организиране и провеждане на Общите събрания на собствениците и привеждане в действие на взетите решения;
• управление на бюджета на входа, както и събиране на ежемесечните вноски на съкооператорите и заплащане на дължимите такси на входа – за електроенергия,топлоенергия, вода и други;
• изготвяне на годишен бюджет;
• изготвяне на Правилник за вътрешния ред в сградата.

Съвсем естествено съществуват различни пакети, които като комбинация спестяват до 30% от принципната стойност на услугите поотделно. Вече е въпрос на преценка на потребителите да изберат това, от което смятат, че най-много се нуждаят, и да се освободят от излишни разходи за това, което според тях е ненужно за територията на тяхната жилищна сграда.

Като заключение Китанов сподели, че ЗУЕС все още е в своя начален стадий и има още много работа по него. "Все още не е адекватен към реалностите в България. Необходимо е законодателите да се обърнат към хората, които професионално се занимават с управление на етажна собственост. Това ще допринесе за изчистване на изцяло нефункциониращи моменти в настоящия закон”, коментира той.

Изборът

В крайна сметка, всичко опира до един избор, който живеещите в дадена сграда трябва да вземат. Безспорно е, че професионалните домоуправители са по-скъпи в сравнение със ситуацията, в която някой от самите живеещи реши да се заеме с организационни и административни дейности или хигиенизиращи такива (фирмите предлагат и градинари, чистачи и други техни служители, които да се грижат чисто козметично за фасадата на сградата и интериора ѝ). Въпросът по-скоро е дали има желаещи, които да отделят от личното си време и дали те познават достатъчно добре юридическите рамки на това, което упражняват. Ако няма такава наличност, изборът е ясен – новият бранш на професионалните домоуправители, сенчест за някои, удобен – за други.

А при повече законотворческа адекватност, ЗУЕС би бил регламентиран по-прецизно и изчерпателно, за да изчисти въпросителните, които и компании, и клиенти имат.