• Купувачи с пари в брой и продавачи с финансови проблеми са основните действащи лица на пазара на жилищни имоти през 1-вото полугодие на 2009 г.
• Очертава се все по-ясна зависимост между спада на цените и нарастването на активността в съответните райони
• Близо 80% от изтъргуваните през периода обеми са били за вече завършени жилища; слаб остава интересът и към панелните апартаменти

Двустайно завършено жилище на цена до 50 000 евро е имотът, който сте можели да продадете най-бързо през първото полугодие на 2009 година. Ако сте собственик на тристайно жилище, закупено с инвестиционна цел в квартал с активно строителство, ще трябва да почакате минимум два-три месеца и най-вероятно ще трябва да отстъпите от първоначално поисканата цена. Това сочи анализът на реално сключените от консултантите на компанията за недвижими имоти "Адрес недвижими имоти" сделки през месеците май и юни на настоящата година. Той беше представен на 15 юли 2009 г. Динамиката през първите 4 месеца на годината е била токова слаба, че тенденции за този период е трудно да бъдат уловени.

„Имаме няколко добри новини - цените се нормализират, без да ставаме свидетели на срив", коментира пазарната ситуация Цветелина Тасева, Изпълнителен директор на "Адрес". „Средният спад за страната е 23%, като има райони в големите градове, където имотите са били силно надценени и сега отстъпват с 30% и дори повече. Имотите, които се предлагат на пазарна цена или малко под средната за пазара, се реализират в рамките на седмици и след не повече от 5 огледа. Това означава, че за имотите на мотивираните продавачи - пазар има", допълва Тасева.

Първите сигнали за оживление са отчетени в средата на месец април, през май нарастващата активност на купувачите се е забелязала и в по-малките населени места. За съжаление в страната все още има градове (Видин, Добрич, Благоевград), където броят на продавачите расте, а интересът на купувачите е все още слаб.

В София и Варна през последните два месеца купувачите се завърнаха, подкрепени от по-либералната политика на банките и убеждението, че цените вече са изгодни. Въпросът за оборота и изтъргуваните обеми измести този за ценовите нива, а разбирането за значимостта на активната търговия, накара продавачите да преразгледат и актуализират цените. Според данните за регистрирани оферти на "Адрес" 38% от продавачите актуализират цените си на период от две седмици, 12% правят това всяка седмица, а 27% изчакват повече от месец. Според данните за реално сключени сделки имот, чиято цена е с 5% по-ниска от средната на пазара, може да се продаде в рамките на две седмици. Това доказва, че купувачите са готови да купуват и разполагат с необходимите средства, но са готови да сключват само и единствено сделки, които считат за изгодни.

„През последните две седмици двама от всеки десет клиента купува по-голям и по-скъп имот от първоначално заявения за търсене, което се дължи на постигнатите ниски нива за квадратен метър", коментира Калоян Богданов, Маркетинг мениджър на "Адрес". „Увеличава се делът и на двойните сделки - продавам имот, за да купя по-голям или по-хубав, тъй като сумата, която трябва да добавя, е по-ниска отвсякога. Трета изключително активна група купувачи са тези на възраст 50+, които търсят имот за децата си. В общия случай те имат спестени около 40 000 евро и вярват, че сега е най-добрият момент за тази сделка", допълва Богданов.

Сделките ново строителство заемат под 20% от общия обем реализирани продажби, като и цените при тях отбелязват най-сериозен спад. На места като кв. "Обеля" в София той надмина 40% спрямо второ полугодие на 2008 година. Най-нисък е спадът в Студентски град - под 10%. С развитието на кризата цените на жилищата в строеж в различните квартали на столицата доста се приближиха. Днес добрата инфраструктура на квартала се калкулира в увеличения интерес към тези жилища, а купувачите не са склонни да вярват на обещания за бърза промяна на средата и предпочитат сигурността. Обшият спад на цените остава най-висок в районите, в които се случиха и най-големите ръстове през предходните години. Спад от над 30% е отчетен не само в "Люлин" и "Овча купел", които не се считат за престижни, но и в "Лозенец" и "Изток", където само преди година имаше оферти за над 2000 евро на кв.м.

При масивното строителство най-нисък спад беше отбелязан в центъра на столицата, а най-висок в южните и източни квартали с активно ново строителство през последните години. Основната причина е в появилите се там оферти за имоти след Акт 16 от клиенти, които са купували с инвестиционна цел и днес тази собственост им е в тежест. Според проучване на мотивите 32% от продавачите имат финансови затруднения по други причини и се опитват да ги компенсират със средствата от продажбата на ненужен имот. Едва 17% са тези, които продават заради затруднения с изплащането на ипотека. При монолитните жилища се появяват и нови райони - като "Овча купел", където до този момент такъв тип жилища нямаше. Част от проектите ново строителство вече имат разрешение за ползване и попадат в тази група, през идните месеци такива ще се появят и в "Надежда".

При панелните жилища тенденциите са най-ясни - има най-слабо колебание по райони, общият спад за столицата отговаря на средния по квартали - около 22%. Но и сделките с този тип имоти са малко и се сключват предимно заради и при ниски цени. Според консултантите на "Адрес" купувачите избягват панелните жилища при наличието на достатъчно атрактивни предложения за масивно строителство и са склонни да сключат такава сделка, ако за наличните средства могат да си подсигурят значително по-голяма квадратура.

Ипотечните кредити и достъпът до тях изиграха своята роля за активността на пазара. През последните два месеца в 44% от сделките има участие на заемен капитал - това обаче са малки ипотечни кредити или някакъв вид потребителски. Финансирането в общия случай е на изключително нисък процент и възлиза на суми от 10 000 лева до 15 000 евро. Делът на финансираните от банките покупки е по-нисък за целия период на шестмесечието - 37%.

По-малките градове усещат кризата доста по-осезаемо, поради по-малкия брой мотиви за покупка. Според проучване на "Адрес" сред купувачите в по-малките областни градове, където компанията има франчайз партньори, 87% от купувачите пристъпват към сделка поради промяна на семейното положение и необходимост. Покупките с цел разумно вложение на спестени средства отсъстват в тези райони, а сделките за първо жилище се считат за рискови, тъй като нивото на безработица в по-малките градове нараства по-бързо.

„Независимо от кризата, има място за поддържане и развитие на франчайз мрежи и бизнесът може да бъде успешен", коментира Веселин Венев, Франчайз директор на "Адрес". „Ежедневно преговаряме с нови партньори, които осъзнават, че финансовите условия днес са в пъти по-добри от тези, които имахме в растящ пазар. За тях е изгодно да се позиционират в трудни времена, когато конкуренцията е по-слаба. Промяната на икономическите условия има и своите негативни последствия. Според опита ни до момента около 15% от всички наши партньори няма да преминат през тежкия период и ще трябва да се разделим. За новите ни партньори това означава включване в мрежата при много по-либерален режим."

Според екипа на "Адрес", все още е рано оптимизмът, обхванал пазара през последните два месеца, да бъде определен като трайна тенденция. Очакванията на агенцията са през отпускарския период динамиката да намалее, а активността през есента ще зависи силно от общите икономически показатели. Имотите с цена, близка до пазарната ще намират купувачи, докато много други ще се предлагат с месеци. Поведението на купувачите към момента предполага плавният спад на цените да продължи до края на годината.

Конкретните цени на имотите в отделните квартали на София и в други градове ще откриете в прикачените таблици.

Новина от пресконференцията, на която беше представен анализът на "Адрес", може да прочетете тук.