Съвместно интервю на в-к ПАРИ и ECON.BG
- Госпожо Монева, бихте ли обяснили какво е взаимодействието между двата индекса - за наемите и за продажбите? Как ще влияят на пазара на недвижими имоти?
Ели Монева:
- От април стартира индексът за движението на наемните цени на недвижимости, за който Националното сдружение Недвижими имоти съобщи в края на февруари. Така познатият на анализаторите и специалистите в бранша индекс REMI се раздели, образно казано, на две: REMI продажби и REMI наеми. Това са два отделни индекса, като първият отразява движението на реалните продажни цени, а вторият - движението на наемните цени. Влиянието, което те оказват върху пазара, е косвено. Информираните купувачи и продавачи могат да следят движението им и да прогнозират развитието на пазара в следващите месеци, и на тази база да взимат своите решения за покупка или продажба.
- Как решихте да разработите индекс за наемите? Каква е непосредствената необходимост от него?
Ели Монева:
- През последните години пазарът на наемните отношения се разви бързо и нееднозначно. До началото на 90-те години съществуваше само пазарът на наемите на жилища и единствените участници в него бяха едва ли не студентите и младите семейства. Държавата като собственик на административните и производствените сгради, складовете, магазините ги предоставяше за ползване на предприятията или ги апортираше в капитала им. След прехода в резултат на реституцията, приватизацията и свободната инициатива се появиха частни собственици на такива недвижими имоти. Започнаха да действат и фирми с предмет на дейност стопанисване и управление на недвижими имоти. Сега те отдават под наем офиси, производствени сгради, складове, магазини, хотели, земя. Всички тези участници на пазара на наемите се нуждаят от информация за движението на цените. От такава информация се ползват и анализаторите, оценителите на недвижими имоти, инвеститорите, които, преди да решат да вложат средства, прогнозират доходността, която инвестицията може да генерира. А доходът идва от продажба или от наем. Анализът на индекса на продажбите и индекса на наемите дава възможност да се изчислява нормата на капитализация, която е важен икономически показател за недвижимите имоти. Затова разработването на този индекс е продиктувано от необходимостта участниците на пазара на недвижими имоти да бъдат добре информирани и да взимат правилни инвестиционни решения. А както е известно, колкото по-прозрачен и по-прогнозируем е един пазар, толкова по-привлекателен е за инвеститорите, защото те могат да оценят риска от инвестицията си. За правилна прогноза анализаторът се нуждае и от друга специализирана информация като градоустройствени решения, състояние и перспективи за развитието на комуникациите, наситеност на пазара, обща икономическа информация.
- Каква ще е стандартизацията и категоризацията на недвижимостите, която ще подготвите през годината?
Ели Монева:
- Изработването на професионалните стандарти и категоризацията на сградите е в началото си. В момента проучваме международния опит. Започваме и заснемането на картината в България. Предстоят много срещи и консултации, привличане на експерти като строители, проектанти, специалисти от държавни институции. Например в наскоро приетия Закон за енергийната ефективност се предвижда сертифициране на сградите по отношение на техните топлотехнически параметри. Критериите за това сертифициране също ще се имат предвид при изработването на категоризацията на имотите. Всичко това се прави също за по-голяма информираност. Целта е, когато се говори за "луксозно жилище" или жилище категория А, всички участници на пазара да влагат едно и също съдържание в това понятие - например жилище с не по-малко от 2 спални, кабинет, трапезария, определен вид довършителни работи и съществуващо в определена среда. Мисля дори, че това ще има и възпитателен ефект, защото всеки ще се стреми да подобри средата, в която работи и живее. Важно е да се отбележи, че тази категоризация няма да има нищо общо с категоризацията на строежите съгласно Закона за устройство на територията.
- Изработването на професионалните стандарти и категоризацията на сградите е в началото си. В момента проучваме международния опит. Започваме и заснемането на картината в България. Предстоят много срещи и консултации, привличане на експерти като строители, проектанти, специалисти от държавни институции. Например в наскоро приетия Закон за енергийната ефективност се предвижда сертифициране на сградите по отношение на техните топлотехнически параметри. Критериите за това сертифициране също ще се имат предвид при изработването на категоризацията на имотите. Всичко това се прави също за по-голяма информираност. Целта е, когато се говори за "луксозно жилище" или жилище категория А, всички участници на пазара да влагат едно и също съдържание в това понятие - например жилище с не по-малко от 2 спални, кабинет, трапезария, определен вид довършителни работи и съществуващо в определена среда. Мисля дори, че това ще има и възпитателен ефект, защото всеки ще се стреми да подобри средата, в която работи и живее. Важно е да се отбележи, че тази категоризация няма да има нищо общо с категоризацията на строежите съгласно Закона за устройство на територията.
