Специално за Econ.bg.
- Г-н Гаров, какво е състоянието на пазара на недвижими имоти у нас?
Атанас Гаров:
- Състоянието на пазара на недвижими имоти е свързано със състоянието на икономиката като цяло. Процесите, свързани с активизиране или спад в бизнес средата намират отражение в търсенето и предлагането на недвижима собственост, с известно забавяне. Ако разделим пазара на недвижими имоти основно на два сектора - жилища и административни сгради, мога да кажа, че в момента в първия се наблюдава доста сериозно увеличение на търсенето. Това се дължи на стабилизирането на икономиката като цяло. Повишеното търсене идва и от интереса на частни инвеститори, които искат да закупят жилищен имот и след това да го отдават под наем. Това е един относително достъпен и сигурен инвестиционен инструмент. За растежа на търсенето на жилища допринася и развитието на пазара на ипотечните кредити, предоставяни от банките. Предлагането на този тип недвижими имоти също нараства стабилно. Съществуват, обаче райони в столицата, в които има високо търсене, но тъй като се забелязва недостиг на нови парцели за строителство, предлагането там става все по-ограничено.
По отношение на административните сгради, предлагането е доста засилено, а търсенето не се е увеличило съществено, тъй като е свързано с разширяване на съществуващите фирми или навлизане на нови инвеститори. Поради разликата между търсенето и предлагането на офиси, се забелязва известен спад в наемните им цени.
- Какво е нивото на строителството като един от показателите за икономически растеж?
Атанас Гаров:
- Отново ще свържа състоянието на пазара на недвижими имоти и строителството със състоянието на икономиката. След 1997 г. се оформи тенденция на стабилизиране на икономическите показатели, което допринесе за повишаване на стабилността и растеж в строителството на жилища и административни сгради. Недвижимата собственост е един не особено рисков инструмент за инвестиране, който носи добра възвращаемост. Секторът е атрактивен и затова инвеститорите влагат средства.
- Според данни на НСИ за второто тримесечие на годината цената на жилищата се увеличава. Кои са факторите за това повишение?
Атанас Гаров:
- Това, което е отразено в данните на НСИ, е свързано с покачването на курса на долара през разглеждания период. Направеният анализ е на база цените на жилищата в лева за минал период, докато реално сделките се извършват в долари.
Увеличение на цените на жилищата се наблюдава в определени райони на столицата като Лозенец, Изток, Център, в резултат на увеличеното търсене. Паралелно с повишаване на интереса към жилища в тези райони, новото строителство там е все по-трудно и води до покачване на цените им. Като много положителен факт, мога да отбележа повишаването на качеството на строителството в тези райони.
- Какви възможности предлага българският пазар на недвижима собственост на чуждестранни инвеститори?
Атанас Гаров:
- Определено има интерес от страна на чуждестранни институционални инвеститори за влагане на средства в офисни имоти, но той е насочен не толкова към ново строителство, колкото към влагане на средства във вече съществуващи обекти. За съжаление, обаче няма предлагане на такива имоти. Административните сгради, които могат да се определят като качество клас А, което отговаря на всички международни стандарти, не са много в София. Собствениците на малкото съществуващи подобни имоти не желаят да ги продават на този етап, тъй като са доволни от приходите, които получават от отдаването им под наем. Затова все още няма голям брой инвестиционни сделки, въпреки че има интерес от институционални инвеститори да купуват такъв тип имоти.
По отношение на търговските имоти има засилен интерес от чуждестранните инвеститори за строителство на търговски комплекси. Очакваме в най-скоро време да се появят такива комплекси. Съществува интерес и от частни чуждестранни инвеститори, които искат да закупуват апартаменти с цел отдаване под наем.
- Как стои въпросът с лицензирането на бизнеса с недвижими имоти в България?
Атанас Гаров:
- Въпросът с лицензирането на бизнеса с недвижими имоти е актуален от доста години. Многократно е заявявано желанието да се въведат лицензи за брокери, с идеята това да даде сигурност на хората, които ползват услугите им. Все още този въпрос не е решен, а в момента Правителството работи точно в обратна посока. То облекчава лицензионните режими с цел повишаване икономическата свобода. Така, че въвеждането на нов лицензионен режим просто не отговаря на провежданата в момента правителствена политика.
От друга страна, лицензирането на брокерите само по себе си не би решило проблема с т. нар. "измами". Може би усилията за справяне с проблема трябва да бъдат насочени в друго направление. Например провеждане на специализирани курсове за обучение към Националното сдружение за недвижими имоти, които да издават сертификати необвързани с лиценз.
Не мисля, че лицензирането на бизнеса с недвижими имоти в момента би разрешило проблемите. Водещите фирми трябва да измислят други начини за гарантиране на сигурността на сделките.
- Има ли в България бъдеще бизнесът с недвижима собственост в Интернет?
Атанас Гаров:
- Интернет е още един начин за представяне на недвижимите имоти. Реално сделки за покупки, продажби, отдаване под наем по Интернет не се правят. Глобалната мрежа се използва главно като източник на информация. В тази насока и в България Интернет има потенциал да се развива като помощен канал за маркетирането на недвижимите имоти.
- Какви са перспективите, които се очертават пред бранша в краткосрочен и дългосрочен аспект?
Атанас Гаров:
- Очакванията ни за перспективите пред бранша са положителни. Работи се в няколко насоки за развитието на пазара на недвижими имоти. В краткосрочен и средносрочен план сме концентрирали усилията си към създаването на по-голяма прозрачност и наличност на информация относно обема и цените на сделките, както и относно развитието на пазара като цяло. В тази насока съм радостен да кажа, че Министерството на икономиката инициира създаването на национален индекс за недвижимите имоти. Работи се съвместно с Американската търговска камара и Националното сдружение за недвижими имоти. Националният индекс за недвижими имоти ще отразява реалните сделки с недвижими имоти по отрасли, сектори и териториално деление. Това ще спомогне за правилно оценяване на състоянието на пазара на недвижими имоти и привличане на повече институционални инвеститори. Много от началните стъпки по създаването на индекса са направени - съгласието за работа е постигнато и се очаква скоро да има резултати.
Също в краткосрочен и средносрочен план се очаква раздвижване в бранша, водено от очакваното засилване на чуждестранните институционални инвестиции. Това очаквано раздвижване по отношение на инвестициите в сектора е свързано със световната тенденция на повишаване на интереса към пазара на недвижими имоти и най-вече към офисни и търговски имоти. Институционални инвеститори пренасочват голяма част от средствата си от акции в други инвестиционни инструменти, включително и недвижими имоти. Това оказва влияние и на българския пазар, тъй като тези инвеститори търсят диверсификация на портфолиото си от недвижими имоти, а България би могла да предложи много добра възвращаемост на инвестициите в недвижими имоти. Ето защо е много важно нашият сектор да вложи усилия в предоставянето на повече информация и прозрачност и да не изпусне момента на засилен интерес към недвижимите имоти.
В по-дългосрочен аспект тенденциите отново са положителни. Очаква се пазарът на недвижими имоти да мине през един етап на узряване и новите институционални инвеститори да допринесат за по-голямата му ликвидност. Това би допринесло много за доближаване на българския пазар до стандартите на по-развитите пазари за недвижими имоти. По - активното кредитиране от страна на банките също допринася за положителното развитие на нашия пазар.
- Определено има интерес от страна на чуждестранни институционални инвеститори за влагане на средства в офисни имоти, но той е насочен не толкова към ново строителство, колкото към влагане на средства във вече съществуващи обекти. За съжаление, обаче няма предлагане на такива имоти. Административните сгради, които могат да се определят като качество клас А, което отговаря на всички международни стандарти, не са много в София. Собствениците на малкото съществуващи подобни имоти не желаят да ги продават на този етап, тъй като са доволни от приходите, които получават от отдаването им под наем. Затова все още няма голям брой инвестиционни сделки, въпреки че има интерес от институционални инвеститори да купуват такъв тип имоти.
По отношение на търговските имоти има засилен интерес от чуждестранните инвеститори за строителство на търговски комплекси. Очакваме в най-скоро време да се появят такива комплекси. Съществува интерес и от частни чуждестранни инвеститори, които искат да закупуват апартаменти с цел отдаване под наем.
- Как стои въпросът с лицензирането на бизнеса с недвижими имоти в България?
Атанас Гаров:
- Въпросът с лицензирането на бизнеса с недвижими имоти е актуален от доста години. Многократно е заявявано желанието да се въведат лицензи за брокери, с идеята това да даде сигурност на хората, които ползват услугите им. Все още този въпрос не е решен, а в момента Правителството работи точно в обратна посока. То облекчава лицензионните режими с цел повишаване икономическата свобода. Така, че въвеждането на нов лицензионен режим просто не отговаря на провежданата в момента правителствена политика.
От друга страна, лицензирането на брокерите само по себе си не би решило проблема с т. нар. "измами". Може би усилията за справяне с проблема трябва да бъдат насочени в друго направление. Например провеждане на специализирани курсове за обучение към Националното сдружение за недвижими имоти, които да издават сертификати необвързани с лиценз.
Не мисля, че лицензирането на бизнеса с недвижими имоти в момента би разрешило проблемите. Водещите фирми трябва да измислят други начини за гарантиране на сигурността на сделките.
- Има ли в България бъдеще бизнесът с недвижима собственост в Интернет?
Атанас Гаров:
- Интернет е още един начин за представяне на недвижимите имоти. Реално сделки за покупки, продажби, отдаване под наем по Интернет не се правят. Глобалната мрежа се използва главно като източник на информация. В тази насока и в България Интернет има потенциал да се развива като помощен канал за маркетирането на недвижимите имоти.
- Какви са перспективите, които се очертават пред бранша в краткосрочен и дългосрочен аспект?
Атанас Гаров:
- Очакванията ни за перспективите пред бранша са положителни. Работи се в няколко насоки за развитието на пазара на недвижими имоти. В краткосрочен и средносрочен план сме концентрирали усилията си към създаването на по-голяма прозрачност и наличност на информация относно обема и цените на сделките, както и относно развитието на пазара като цяло. В тази насока съм радостен да кажа, че Министерството на икономиката инициира създаването на национален индекс за недвижимите имоти. Работи се съвместно с Американската търговска камара и Националното сдружение за недвижими имоти. Националният индекс за недвижими имоти ще отразява реалните сделки с недвижими имоти по отрасли, сектори и териториално деление. Това ще спомогне за правилно оценяване на състоянието на пазара на недвижими имоти и привличане на повече институционални инвеститори. Много от началните стъпки по създаването на индекса са направени - съгласието за работа е постигнато и се очаква скоро да има резултати.
Също в краткосрочен и средносрочен план се очаква раздвижване в бранша, водено от очакваното засилване на чуждестранните институционални инвестиции. Това очаквано раздвижване по отношение на инвестициите в сектора е свързано със световната тенденция на повишаване на интереса към пазара на недвижими имоти и най-вече към офисни и търговски имоти. Институционални инвеститори пренасочват голяма част от средствата си от акции в други инвестиционни инструменти, включително и недвижими имоти. Това оказва влияние и на българския пазар, тъй като тези инвеститори търсят диверсификация на портфолиото си от недвижими имоти, а България би могла да предложи много добра възвращаемост на инвестициите в недвижими имоти. Ето защо е много важно нашият сектор да вложи усилия в предоставянето на повече информация и прозрачност и да не изпусне момента на засилен интерес към недвижимите имоти.
В по-дългосрочен аспект тенденциите отново са положителни. Очаква се пазарът на недвижими имоти да мине през един етап на узряване и новите институционални инвеститори да допринесат за по-голямата му ликвидност. Това би допринесло много за доближаване на българския пазар до стандартите на по-развитите пазари за недвижими имоти. По - активното кредитиране от страна на банките също допринася за положителното развитие на нашия пазар.
