Съвместно интервю на в-к ПАРИ и ECON.BG

Проблеми при закупуване на земя  

• Неадекватно оценяване качествата на собствената земя
• Цените, които се оферират при продажба, често се определят от тенденции, нямащи нищо общо с пазарно ориентираните стойности
• Липса или неоформеност на документите, не се припокриват реално данните
• Нежеланието на всички собственици да продават и липса на консенсус

Г-н Митев, как се развива пазарът на земеделска земя в момента?

Симеон Митев:

В момента пазарът на земеделски земи с право на преотреждане около София е много стеснен. Има малко места, където можe да се направят хубави центрове, и то главно в западната част на столицата. Колкото до изграждането на нови индустриални зони, възможностите са в западната и северната част на София, а в южната част почти всичко е изчерпано. От тази гледна точка на пазара има малко предлагане и повишено търсене.

Това предизвика еуфория сред всички собственици, че притежават златни имоти и сега е моментът да се предлагат на крайно висока цена. Собствениците да бъдат много предпазливи и да надценяват парчето земя, което притежават. А това не е нормално, защото има праг на насищане. В него, ако цената е по-голяма от дадената стандартна величина, тя излиза от плановете на инвеститорите. 

А каква е ситуацията в други райони на страната?

Симеон Митев:

Там все още има свободна земя. В момента пазарът на земи около морето и зимните курорти е много силен, докато в останалите райони е доста по-слаб. Забелязва се обаче голямо оживление около Пловдив, Стара Загора, Велико Търново. 

Цените как вървят?

Симеон Митев:

Всичко зависи от това, какво може да се построи на тези терени, след като се преотредят, в каква зона се намират - какви са възможностите и показателите.
Ако този имот попада в жилищна зона, цената е една, при бизнессгради е съвсем друга, ако е в промишлена зона - трета

Така че подаваната информация за конкретни цени независимо от мястото е некоректна. Последният случай, който разбуни духовете на пазара, е изявлението на столичния кмет Бойко Борисов, че ще се плащат по 90-100 EUR на кв. м за имоти на Околовръстното шосе, които ще влязат в разширението на пътя. Навсякъде се появи тази информация и се получава развален телефон, който звучи много добре в ушите на собствениците. Затова не се учудвайте, ако чуете, че в северния район на шосето - срещу Надежда или Обеля, някой иска дори 200 EUR. 

Така или иначе има повишено търсене на земеделска земя...

Симеон Митев:

Така е. Има и двойно покачване на цените, но това е на нереална основа и вече се наблюдава застой на сделки. Има имоти, които от година-две стоят на високи цени и няма интерес. Все повече и повече има такива случаи - има имот на цена 350 EUR/кв. м на Цариградско шосе, но няма интерес към него и табелите още стоят. Но постепенно балонът на високите очаквания започва да се пука. Когато идват чужди инвеститори, те много добре си правят сметката и казват: Ако е такава цената, тя не ме устройва, и отиват в Румъния. 

Тогава всички тези твърдения за засилен чужд интерес преувеличени ли са?

Симеон Митев:

В България повечето чуждестранни инвеститори, идващи за пръв път, искат покупката да се осъществи сега и веднага. Очакванията им обаче се сблъскват с реалността, която показва, че трябва да се въоръжат с голямо търпение и упорито да преследват поставената цел.

Основна грешка е да се смята, че земята е окрупнена и окомплектувана като документи и е възможно сделките да бъдат реализирани в кратки срокове, безпроблемно и едновременно за всички терени в даден масив. 

Каква земя търсят чужденците - за строителство или земеделска, за производство?

Симеон Митев:

Чуждестранните инвеститори се интересуват от всичко - земи за строителство, земеделска земя и земя с промишлена регулация - всякаква на добра цена и с добри комуникации. Задължително условие при повечето клиенти е парцелът да има добри комуникации, няма ли ги, изобщо не проявяват интерес. 

Какви са основните инвеститори, които се интересуват от пазара на земя у нас?

Българи, живеещи в чужбина, са сериозен участник на пазара. Статистиката показва, че всяка година те внасят около 1-1.2 млрд. EUR в икономиката ни, като част от тези средства отива в закупуването на земя с инвестиционно предназначение. Все повече нараства и делът на чуждестранните компании и фондове. В началото заради законови и конституционни пречки те не купуваха земеделска земя, но с промяна на конституцията и закона те ще може да придобиват такава и вече го правят доста активно 

Не Ви ли притеснява процесът на уедряване на земеделска земя? Той върви доста бавно.

Симеон Митев:

Раздробеността на земята продължава да е основен проблем. Реституцията в реални граници направи милиони хора собственици на малки, раздробени парчета земя, което създаде огромни пречки пред предприемаческата активност. Комасацията трябваше да бъде приоритет на закона, а не идея за реваншизъм. Този модел създаде и пълна непрозрачност при възстановяването на земята в реални граници, поради което са и тези стотици хиляди дела в съдилищата. 

Актуална за България е 2007 г., когато ще бъдем приети в Европейския съюз. Вие очаквате ли някакви промени във Вашата работа, във вашия бизнессектор след приемането ни?

Хората постоянно живеят с тази мисъл, но всичко това го виждам на пазара като приказки и нищо повече. Не виждам реални последствия, защото всеки живее с мисълта, че това ще вдигне цените, вдигат се и остават на тези нива. Да, наистина след приемането ни в ЕС инвеститорите ще дойдат, но и те си правят сметката. Тогава ще бъде премерен пазарът и ще се формира на реални критерии, а не на налудничави идеи. 

Това ще бъде ли свързано със скок на цената на имотите, на парцелите?

Симеон Митев:

Безспорно увеличение ще има, но то ще бъде стъпаловидно, а не със скок. Поне досега на нашия пазар се убедихме, че цените растат, но на отделни и малки стъпки. Този процес ще продължи плавно във времето.