Съвместно интервю на в-к ПАРИ и ECON.BG
Господин Койнов, с какво ваканционните селища са интересни за един инвеститор и какви клиенти се интересуват от купуването на имоти там?
Павлин Койнов:
Този тип селища са направени почти изцяло по чужди образци. Това, в което ние инвестираме, е по модел на съществуващи ваканционни имоти в Австрия. Ваканционните селища в зимните курорти се изграждат обикновено около ски-центровете. В Банско започва строителството на голям голфкомплекс, което е много добре за всички инвеститори в района, защото ще позволи използването на ваканционните селища целогодишно. Интерес към купуването на имот има както от чужди, така и от български граждани.
До каква степен това, което се строи и се продава у нас, отговаря на изискванията за имот във ваканционно селище?
Павлин Койнов:
Какво ще е предназначението на сградата, се определя още при самото проектиране. Това, което отличава едно ваканционно селище от жилищната сграда, е възможността апартаментите в сградите да се отдават под наем на хотелски принцип. В тях трябва да има рецепция, камериерски офиси, плувен басейн, ресторанти, кафенета, спортни зали и пр.
Един апартамент в жилищна кооперация, а такива се продават в Банско, без обслужващите части не може да се отдава след това под наем. Защото голяма част от инвеститорите, които продават на зелено, реализират на пазара именно сгради, които са тип жилищни. Предварително трябва да се погледнат проектите и да се види местоположението, услугите, които се предлагат във ваканционното селище. Голямата част от запитванията на англичаните са свързани с управляването на техния имот след завършването на комплекса. Българинът все още не пита. У нас като цяло предлагането и управляването на жилища е много ниско и връх на очакванията са наличието на портиер и охрана. При този тип обекти обаче има много неща, които трябва да се спазват както от инвеститорите, така и от новите собственици.
Цените, на които се предлагат апартаментите във ваканционните селища, не привличат ли повече чужди купувачи, отколкото български?
Павлин Койнов:
Ски-туризмът като цяло е много по-скъп от летния и се предполага, че хората, които идват да почива, са платежоспобни. Пазарът на ваканционни имоти се определя от търсенето и предлагането, както и всеки друг пазар на недвижими имоти, и при по-голямо предлагане може да се стигне и до понижаване на цените. Трябва да се отчете, че в цената е включено обзавеждането, при чуждите инвеститори вътре влиза и ДДС, така че крайната цена се редуцира и е нормална за пазара.
Клиентите, които купуват апартаментите, интересуват ли се от тяхната доходност?
Павлин Койнов:
Всички си правят сметка за доходността на жилището, което купуват. При чуждите граждани се забелязва, че доходност от 4-5% на година ги устройва.
Колко от апартаментите сте предложили за продажба?
Павлин Койнов:
От 6 хил. кв. м застроена площ 4800 кв. м се продават, а 1200 кв. м е площта, на която са разположени спортни комплекси, ресторанти и др. От 59 апартамента 45 ще бъдат пуснати за продажба и 15 остават за даване на хотелски начала. След завършването на ваканционното селище мениджърски екип към фирмата ще управлява изцяло обекта. Собствениците на жилища в него ще заплащат годишна такса за обслужването, която се изчислява на квадратен метър жилищна площ.
Инвеститорите не се ли насочиха твърде безогледно към застрояване на всяка свободна площ в атрактивните райони?
Павлин Койнов:
Според мен е прекалено застрояването в някои места. В повечето европейски държави има ограничения. Банско се отличава, защото показателите за застрояване са ниски - коефициентът за плътност на застрояването там е 0.5, а 1.7 е коефициентът за интензивност за използване на територията. Височината, определена на кота корниз, е ориентирана към по-ниските сгради. Архитектурният стил на града също се спазва и проекти, които са в разногласие с атмосферата на Банско, не се допускат до строителство. Наскоро бяха гласувани от Националния център за териториално развитие и нови, по-ниски коефициенти за плътност и интензивност по морето. От 0.5 коефициентът за плътност става 0.4, а този за интензивност от 2.00 се намалява на 1.5.
Според Вас как ще се развият тези селища през следващите години?
Павлин Койнов:
Смятам, че те ще настъпват към ски-центровете. Тези, които не са с добро качество, ще започнат да залязват и ще са нужни генерални ремонти, за да се конкурират с останалите. Точната дума за развитието им обаче е окрупняване. Предстои на нашия пазар да влязат по-големите фирми, които ще инвестират в по-големи селища. Световните фирми ще дойдат и с опита си да управляват тези селища. Тогава се очаква, че и цените ще са по-високи.
