Капитализацията на дружествата със специална инвестиционна цел, които са листвани на световните борси и са насочени към имотите (Real Estate Investment Trust, REIT), в глобален мащаб, според различни експертни оценки в близките пет години ще надхвърли $1.3 трлн.

Как е по света

В САЩ и Австралия, пазарът на акциите на тези фондове бележи впечатляващ ръст, докато за сравнение във Великобритания развитието на този пазар може да се сблъска със сериозни трудности, заради новите предложни от кабинета правила за държавно регулиране. Едно е ясно – в целия свят расте популярността на този чисто американски модел на фондове със специалната цел да инвестират в недвижима собственост.Това е и причината все повече държави да създават регулация на дейността на тези компании. Регулаторната рамка на сектора в САЩ датира от 1972 година.

REIT Фондовете и вариантите/аналозите им по света в момента работят на много пазари по света – Европа, Азия и Латинска Америка. Сред тях е и Мексико, където едва през миналата 2005 година беше приета законодателна рамка за инвестиции във фондовете за недвижими имоти. Франция, Хонконг и Тайван приеха съответните закони още през 2003 година. В момента на японския пазар оперират малко над 20 фонда на пазара за недвижими имоти със съвкупни активи за над $14 млрд., в Сингапур фондовете са пет с активи за около $3 млрд.

Цели

Целите на създаването на тези фондове по целия свят е приблизително еднаква – опростяване на достъпа на инвеститорите до пазара на недвижима собственост, осигуряване на евтино и прозрачно финансиране за предприемачите, както и създаването на ликвидна и рационална от гледна точка на данъчното облагане форма на инвестиции.

Една от особеностите на книжата на REIT Фондовете е че се движат в посока, която не зависи от останалите сегменти на фондовия пазар и по този начин представляват добър инструмент за диверсификация на инвестиционния портфейл.

Освен това основен компонент на доходността им е изплащането на дивиденти.

В зависимост от съответното национално законодателство частни компании могат да се преобразуват в акционерни инвестиционни дружества с цел привличането на капитали. В същото време юридическата форма на REIT фондовете има едно значимо преимущество – акциите на тези дружества са ликвидни и могат да се реализират във всеки момент на търговската сесия както и книжата на която и да е друга публична компания, докато покупката и продажбата на материални активи представлява значително по-сложна процедура.Това е една от основните причини за изключително позитивните прогнози за ръст на този пазар.

Аналитици на капиталовите пазари са единодушни, че до пет години капитализацията на REIT дружествата ще надхвърли $1.3 трлн. Спрямо сегашните около $680 млрд. В същото време ситуацията в отделните национални пазари не е еднозначна. Ако в САЩ и Австралия няма законодателни пречки за дейността на фондовете, то във Великобритания съответното законодателство все още не е прието. Едва през декември миналата година кабинетът на Тони Блеър в лицето на Министерството на финансите инициира намеренията си през текущата 2006 година да създаде инвестиционни тръстове в недвижима собственост по американски модел (същите REIT). Според изказване на британския финансов министър Гордън Браун, готвеният законопроект предвижда тези фондове да бъдат освободени от данъци, но да бъдат задължени да разпределят 95 процента от печалбата си като дивиденти на акционерите.

Освен това Лондон предвижда и редица изисквания, които да ограничат рисковете, свързани с инвестициите в REIT. Критици на законопроекта обаче смятат, че тези ограничения орязват редица възможности за ръст на пазара на ипотечните тръстове. Като например новият закон вероятно ще ограничи размера на съотношението на заемните средства, към които прибягват фондовете към обема собствен капитал. Като ориентир в текста засега се приема, че отношението ще бъде в диапазона 30%-35%.

Ако все пак законопроектът бъде приет в сегашния му вид, тръстовете ще бдат принудени да издават допълнителни емисии за привличане на нови капитали, чрез което да се понижи коефициента заемни/собствени средства. А в случай на неспособност да се понижи споменатия коефициент – да се "оптимизират" приходните пера на бюджетите – понижаване на вложенията в обекти от капиталното строителство или да се повиши рентата от наема на готовите обекти.

В първия случай става дума за външно понижаване на строителната активност, във втория – ограничаване на доходността на самите REIT фондове. Правителството на Германия също планира създаването на нормативна база за тези тръстове.  В момента има доста спорове за това дали изобщо да се даде възможност за създаване на подобни дружества. Сред основните опасения са, че бюджетът ще загуби значителни средства заради облекченията в данъчното облагане, които ползват тези дружества. Скептиците дават пример с Франция, чиято хазна губи по 200 млн. евро на година, след като дружествата за имоти започват да се създават през 2003 г.  Въпреки споровете, планове по този въпрос вече бяха одобрени от повечето германски провинции.

Възможности

В началото на новия век аналитици коментираха "неблагоприятните" перспективи на този пазар в САЩ, но ръстът на индекса NAREIT Equity, съставян от Националната Асоциация на ипотечните инвестиционни тръстове на САЩ - NAREIT, и отразяващ движението на акциите на REIT фондовете, достигна през 2003 година 37%. През следващата 2004 година опасенията се засилиха от промените в монетарната политика на Федералния резерв на страната и плавното повишаване на основната лихва, която до този момент няколко години беше "закована" на 50-годишно историческо дъно от 1% на годишна база.

Въпреки това секторът показа ръст от 31% през същата 2004 година. Подобни "апокалиптични" за бъдещето на сектора доводи бяха излагани и в началото на 2005 година, и макар ръстът на REIT сектора да се забави в сравнение с предходните няколко години, той пак се оказа най-доходоносния сред другите сегменти на капиталовия пазар.
През 2005 година индексът NAREIT се покачи с 12.2%, спрямо стойността от 4.9%, която показа "индексът на широкия пазар" в САЩ S&P 500 в това време. Най-висока доходност през миналата година отчетоха взаимните фондове JP Morgan U.S. Real Estate (SUSIX), Morgan Stanley Real Estate (REFAX) и T.Rowe Price Real Estate (TRREX) – специализирани във вложенията в REIT пазара. В момента делът на ценни книжа на взаимните и борсовите фондове, които се инвестирани в ипотечни тръстове като среден процент от портфейлите на инвеститорите се движи в диапазона 5%-10%.

Рискове

В същото време продължаващият няколко поредни години бурен ръст на акциите на REIT сектора кара инвеститорите да се страхуват, че вече са надценени, което от своя страна означава, че към купуването на книжа на компании от сектора трябва да се пристъпва по-консервативно. Мнозина се опасяват и че пазарът на недвижимите имоти в САЩ "прегрява" по този начин. Преди по-малко от две години тогавашният президент на Федералния резерв на страната – Алън Грийнспан заяви това, наистина с уговорката, че са "прегрети" само някои сегменти от пазара. Лошата новина е че все повече аналитици признават, че позитивни за пазара като цяло фундаментални фактори – като например ръстът на заетостта, който води след себе си и повишено търсене на офисни, жилищни и производствени помещения, вече не могат да компенсират спекулативният дял във формирането на цените на недвижимата собственост.

Как е у нас

България успя силно да изпревари утвърдени капиталови пазари в Европа в сектора на фондовете, инвестиращи в недвижима собственост. Основната предпоставка за това е бумът в пазара на недвижими имоти, модернизацията на финансовата сфера в страната в процеса на присъединяване към ЕС, както и желанието на законодателите да осигурят голяма прозрачност за дейността на АДСИЦ. Интересът от страна на чужди инвеститори към българските имоти също е сред факторите, които стимулират местния пазар. Освен директно в имоти чуждите инвеститори започват да инвестират и в акции на дружествата от REIT сектора, които се търгуват на Българската фондова борса у нас. Като пример могат да се посочат инвестициите на "Имоийст" в "Прайм пропърти" и тази на датската Данске банк във "Фонд за недвижими имоти България".

Доброто пазарно представяне на българските АДСИЦ се подкрепя и от интереса към тях от страна на взаимните и пенсионните фондове, както и от дребните инвеститори. Българското законодателство, което регламентира дейността на дружествата със специална инвестиционна цел, взима за основа тези на САЩ и Франция. За разлика от дружествата в тези страни обаче българските АДСИЦ имат предимно диверсифицирани портфейли от имоти. А че значението на тези нови за нашия пазар дружества нараства, се доказа и от събитието на месеца - фактът, че три дружества намериха място в широкият борсов индекс BG40, в който съставни са 40-те най-ликвидни компании на БФБ-София. В него влязоха "Бенчмарк фонд имоти", "Адванс терафонд" и "Елана фонд за земеделска земя".

Това са три от фондовете за имоти, чиито акции са сред най-активно търгувани на борсата. Засега те са и единствените дружества със специална инвестиционна цел, които са включени в индекса. Общата печалба на дружествата със специална инвестиционна цел, насочени към имотите е достигнала 3.03 млн. лв. за миналата година, показват предварителните отчети на фондовете. От единайсет действащи дружества 7 са на печалба, а останалите отчитат загуба. За миналата година положителният финансов резултат се е повишил с малко над четири пъти спрямо предходната година, когато общата печалба беше 692 хил. лв. Тогава обаче финансови отчети изнесоха само две дружества "И Ар Джи капитал 1" и "Прайм пропърти".

От печалбите за миналата година обаче разпределение на дивидент ще направят само три дружества - "Актив пропъртис" и "И Ар Джи капитал 1 и 2". Първото излезе на печалба в размер на 30 хил. лв., от които по закон трябва да разпредели минимум 90%. При "И Ар Джи 1" печалбата е в размер на 519 хил., от които 467 ще бъдат разпределени. Това прави брутен дивидент от 15.5 ст. на акция. "И Ар Джи капитал 2" започна своята дейност през миналата година, като отдаването под наем на бизнес център Черно море във Варна вече дава резултат. Дружеството е получило приходи от наем в размер на 886 хил. лв. Печалбата му е в размер на 293 хил. лв., като от тях ще бъдат разпределени 263 хил. лв.

"Фонд за недвижими имоти" също отчете печалба в размер на 410 хил. лв., но от там, че все още не могат да отговорят, ще разпределят или не, въпреки, че печалбата е следствие от преоценка на активи. Това всъщност е причината останалите 4 печеливши дружества да не разпределят положителния си финансов резултат. От тях с най-висока печалба е "Прайм пропърти" - 1.258 млн. лв., спрямо 516 хил. за 2004 г., като и тогава тя беше от преоценка на активи.

"Бенчмарк фонд" отчете положителен резултат в размер на 494 хил. лв. Приходите от наем за последното тримесечие обаче почти са покрили разходите за първите девет месеца, като формирането на финансовия резултат е от преоценка на активи и затова няма да се разпределя, обясниха от дружеството. Преоценката е причина и "Парк" АДСИЦ да излезе на зелено с 30 хил. лв.

Много от дружествата, които отчитат печалба, имат и значителни приходи от лихви, плащани по неизползваните все още средства от капитала им, които те държат по банкови депозити.

Сред фондовете, които излизат на загуба, са специализираните в инвестиции в земеделска земя - "Адванс терафонд" и "Елана фонд за земеделска земя". Двете дружества в момента са в период на закупуване на земеделска земя и все още нямат приходи от рента. Загубата идва заради големите разходи, свързани с придобиване на имотите.

Наскоро "Елана фонд за земеделска земя" публикува финансовия си отчет за миналата година. Дружеството отчете загуба в размер на 459 хил. лв., като с най-голям дял са разходите за външни услуги. Дружеството има само 2 хил. лв. приходи от лихви. От баланса на дружеството става ясно, че вече притежава земя на обща стойност 4.06 млн. лв. Основната дейност на дружеството за имоти е инвестиция в земеделска земя, като към края на миналата година то притежаваше 22 хил. дка земя, а в средата на януари - около 25 хил. дка.

Заедно с "Адванс терафонд" дружеството е основен играч на пазара на земя. Към 31 декември "Адванс" е придобил имоти за 3.72 млн. лв. Някои от другите АДСИЦ обаче също предпочитат да държат една малка част от капитала си в земеделска земя. Наскоро от "Фонд за недвижими имоти България" съобщиха, че са закупили още 423 дка земя, както и парцел 1520 кв.м на бул. "Г. М. Димитров" в София, на който ще бъде изградена офис сграда. С негативни финансови резултати са "Колос" и "Интеркапитал пропърти дивелъпмънт" - съответно с 80 хил. и 2 хил. лв. По закон дружествата със специална инвестиционна цел за длъжни да разпределят всяка година минимум 90% от печалбата си под формата на дивидент. У нас в момента има 11 действащи АДСИЦ за имоти, като има и учредени други три.

Всичко това идва да покаже, че изключителното внимание към специалните инвестиционни дружества, инвестиращи в недвижима собственост, както от стрна на инвеститорите, така и от страна на регулаторните органи, свидетелства за нарастващата роля на тези инструменти в икономиките и финансовите пазари.

В същото време негативните тенденции, отбелязвани на пазра на недвижими собственост в редица страни, сред които и България, предизвиква все по-голяма загриженост относно възможно "прегряване" на сектора на ипотечните тръстове./ INSURANCE.BG