За разлика от 2010 година, когато България беше на пето място в света по най-голям обем новооткрити площи в търговски центрове, през 2011 в страната не отвори врати нито един нов мол. Така общият обем на търговските площи в завършени шопинг центрове остава непроменен и възлиза на 599 490 кв.м, от които 173 660 кв.м в столицата.
Причина за липсата на нови търговски центрове бе свръхпредлагането в резултат от бума, изключително тежката ситуация за инвеститорите в страната, както и трудно прогнозируемата икономическа ситуация, не само в България, но и в Европа. Това се посочва в доклад на GVA Sollers Solutions за пазара на търговски площи в България през 2011 година. Основните последствия са свързани с изчаквателна позиция от страна на повечето инвеститори в недвижима собственост, респ. търговски центрове, довели до замразяване на редица проекти за молове, включително и на някои в напреднал етап на строителство.
Тук трябва да бъдат включени и някои напълно готови проекти, които бяха принудени да отложат откриването си и да останат затворени заради липса на наематели. Точно тази обстановка постави пред инвеститорите дилемата дали да стартират с риск за тежки преговори с ключови наематели, ниски наемни нива, лоши договорни условия и ниска възвращаемост, или вероятността изобщо да не успеят да реализират проекта поради заемане на сериозни пазарни позиции от конкурентни проекти. Последното е и основната предпоставка за осезаемото раздвижване на пазара на търговски площи в страната през изминалата година.
За първи път от няколко години се наблюдава появата на нови проекти за шопинг центрове (“Парадайз център”, Ring Mall), а също и на размразяване на няколко такива (“България мол“), които са били спрени в различен етап на строителство поради проблеми с финансиране, слаб интерес на ритейлърите поради ниска покупателна способност на населението и голямата конкуренция в сегмента. От тази гледна точка категорично може да се каже, че това е и най-активният сегмент от пазара на недвижими имоти в България през 2011 година.
Общият обем на изграждащите се търговски площи в модерни шопинг центрове към края на периода е малко над 280 000 кв.м, като по-голямата част от тези центрове са планирани да отворят врати през 2012 година. И през 2011 година България продължава да е на последно място в Европа по показателя търговска площ в модерни шопинг центрове на 1 000 души население. Към края на годината средно за страната той възлиза на 81.4 кв.м. За сравнение, в страни като Люксембург, Швеция, Англия и Франция той e съответно 330, 380, 270 и 240 кв.м. Показателят варира силно за отделните градове. За столицата той възлиза на 137.93 кв.м, като след завършване на новоизграждащите се търговски центорве през 2013 година той ще се покачи до 306.32 кв.м.
Към момента град Варна е лидер на пазара на търговски площи – 361 кв.м търговски площи на 1 000 души население. Веднага след като бъдат завършени изграждащите се проекти в София, столицата ще заеме второ място. В Русе, Стара Загора и Пловдив търговските площи на 1000 души население достигат съответно 306 кв.м, 279 кв.м и 199 кв.м. Освен с активизиране на предлагането, през годината пазарът на шопинг центрове в България бе белязан и от още едно важно събитие – първият фалит на мол в страната. Става въпрос за Мол Марково Тепе в Пловдив, чието проблемно строителство и забавена реализация принудиха инвеститорите да го предадат в ръцете на кредитиращата го банка. Друг интересен случай е Пфое Мол във Варна, който вече се нарича Outlet Shopping Cen- ter. За голяма част от площта му бе извършена замяна срещу четири терена плюс доплащане от близо 2.6 млн. лв на Община Варна. Конкурсът приключи с един единствен кандидат - “Люк” АДСИЦ, собственик на търговския комплекс Outlet Shopping Center, който в крайна сметка го спечели. Предложението на дружеството бе да придобие общинските терени за 3.601 млн. лв. (с 600 000 лв. над оценката), а в замяна да предостави на общината обособена част от тяло А на търговския център, разположена на четири нива с разгъната площ от 5722 кв.м. Тъй като пазарната оценка на този имот е 6.180 млн. лв., общината трябва да доплати разликата от 2.579 млн. лв., разсрочени за две години.
Основните пречки пред търговските центрове в страната остават лошата икономическа ситуация, проблемите на финансовите пазари в целия свят, слабите инвестиции, пасивното поведение и повишените критерии на ритейлърите, високата безработица и инфлация и ниската покупателна способност на населението. През 2011 година България продължава да държи последното място в класацията на Евростат за разпределение на брутния вътрешен продукт на човек от населението, измерен чрез покупателната способност. У нас стойността на коефициента възлиза на 44% от средното за европейския съюз. Румъния е едно място напред с 46% от средната стойност, а във Франция, Гемания, Ирландия, Холандия и Люксембург стойността му е съответно – 108%, 118%, 128%, 133% и 271% от средното за oбщността.
През изминалата година се наблюдава разграничаване на пазара в София от този в останалите градове на страната. Една от основните тендеции в сегмента е понижаването на събираемостта на наемите. Трудности при събирането им има в цялата страна, с изключение на столицата. Решение на този проблем може да се постигне чрез различни схеми: гратисен период, отпадане на твърдите наеми изцяло или частично и замяната им със заплащане като процент от оборота и др. През 2011 година се наблюдава структуриране на посетителите на принципа на местоживеене. Все повече молове се съобразяват с нагласите на клиентите и това е причина за сегментиране на моловете според горния признак.
Въвеждат се нови и разнообразни миксове, които са насочени към различни социални групи. Наблюдава се стремеж на собствениците на молове да разширят гамата от забавления, тъй като досега познатата концепция кино-боулинг вече е изчерпана и не дава много добри резултати. Инвеститорите, консултантските компании и агенциите за проучвания са принудени да търсят нови свежи идеи за развитие на търговските центрове.
High streets
Все по-често се забелязват празни търговски помещения по централните улици в градовете. Голяма част от наемателите предпочитат да преместят бизнеса си в големите търговски центрове. Причина за това е пренасочването на човекопотока и клиентите от улицата към шопинг центровете, в които те могат да намерят всичко, което им е нужно. Уютната топлина на моловете през зимата също е за предпочитане от хората пред студените улици на града. Остава проблемът на главните търговски улици с липсата на големи ритейл площи (над 150 кв.м), които са предпочитани от вече утвърдените брандове. Такива площи са по-устойчиви по време на криза и реализират големи обороти. Според GVA Sollers Solutions единственото решение към момента за спасяване на главните търговски улици е модернизиране и уедряване на търговските площи, както и отваряне на повече заведения вместо магазини.
Все повече магазини остават празни на главната търговска улица в София – бул. Витоша. Причини продължават да бъдат строежът на метрото, който направи улицата неприветлива за разходка за столичани, както и трудният достъп до нея. Дори голямото намаление в наемните цени на някои помещения не успя да задържи някои от търговците в района. Очаква се след завършването на метрото това да се промени, магазините на Витошка да се запълнят и тя отново да е сред приятните търговски улици за шопинг. Предвижда се през 2012 година столичният булевард Витоша да се превърне изцяло в пешеходна зона с премахването на трамвайните релси. Това също ще допринесе за засилването на човекопотока там. За решаване на проблемите с паркирането се предвижда подземен паркинг на две нива. Рампите за вход и изход са ситуирани на ул. “Солунска” и на бул. “Витоша” – пред Съдебната палата. Развитието и осъвременяването на концепцията на ЦУМ също ще бъде ключов момент за превръщането на района в модерното ларго на столицата.
Към момента Граф Игнатиев е предпочитана локация за разходки и шопинг пред бул. Витоша. Наемите за търговците също са по-високи от тези на Витошка. Продължава тенденцията на значително привличане на най-висш клас модни брандове по улиците „Съборна”, „Лече” и „Калоян”. Това се затвърждава и през 2011 година.
В централната част на Варна също има свободни търговски площи. Главната търговска улица на морската столица – бул. „Княз Бориз I”, става все по-негостоприемна за жителите и гостите на града, поради недобрата поддръжка. През 2011 година главната търговска улица на Бургас – Александровска, се превърна в още по-прияно място за разходки след подмяната на настилките, декоративните цветни мозайки, новата декоративна растителност и паркова мебел. Подобни мероприятия влияят положително и на пазара на търговски площи в района.
Big box
Въпреки трудната икономическа ситуация в страната, някои от хипермаркетите, или т.нар. дискаунтъри, продължават своята експанзия. Те се фокусират както върху големите градове, така и върху по-малки. На територията на страната Кауфланд има отворени 39 обекта, като в момента веригата строи 5 хипермаркета в Добрич, Благоевград, Пазарджик и два в София – в квартал Овча купел и Захарна фабрика. Към момента в страната Била има 85 обекта, Пени– 48, Лидл – 50 (включително и магазините на Плюс, които бяха купени от Лидл), Карфур – 7 и други. Клиентите на т. нар. дискаунтъри са както хора със средни и над средните доходи, активно работещи, така и такива, които не разполагат с много пари. Те предпочит по-високо качество на добра цена.
Ритейл паркове
За разлика от търговските центрове, при които се наблюдава активизиране, през изминалата 2011 година няма нови проекти за ритейл паркове. Заради икономическата ситуация в страната, старите проекти като Ритейл Парк Средец (РЗП 42 000 кв.м), Ритейл парк Вазов (РЗП 25 000 кв.м) и Ритейл парк Бляк Голд (РЗП 30 000 кв.м) все още не са реализирани и към момента са замразени. Ритейл парковете се отличават от търговските центрове с по-евтините си стоки и с по-малкия обем инвестиции, както и възможността за наемане на големи търговски площи (над 2 000 кв.м).
Търсене
През 2011 година търсенето на търговски площи в шопинг центровете рязко се повишава. Интерес към тях вече имат не само вериги, които искат тепърва да отворят обекти на територията на страната, но и вече утвърдени марки, които предпочитат да се изместят от търговската улица, предимно заради много високите наеми, запазили се там, и повишения клиентопоток в моловете. Търсенето е ориентирано към проекти с определна локация, визия, микс от наематели, както на триторията на столицата, така и в останалите по-големи градове.
Ритейлърите много внимателно проучват коя локация да изберат. Трудно се решават да наемат площи във все още нестартирали молове. Предпочитат първо да видят какъв ще е успехът на даден търговски център и едва след това са склонни да помислят за влизане в него. Предпочитат вече разработени молове и локации. За тях е от съществена важност управлението на шопинг центъра. Плановете им за развитие са фокусирани предимно в София. Търсят много сериозни отстъпки в наемите и, особено извън София, наемат, само ако са налице изключително атрактивни условия и добри концепции.
През 2011 година основен фактор за наемане на помещение остава съотношението между цена, локация и човекопоток. За столицата най-атрактивните локации остават бул. Витоша (макар и с по-слаб интерес), ул. Граф Игнатиев, ул. Алабин и Солунска в търговската си част, бул. Патриарх Евтимий, бул. Васил Левски и бул. Стамболийски. Засилен интерес през 2011 година се забелязва и към бул. България в София. За Варна най-привлекателни локации са бул. Княз Борис І, както и търговските части на бул. Владислав Варненчик и бул. Сливница. В София се наблюдава засилен интерес към наемане на по-големи търговски площи (700-1000 кв. м), в Бургас се търсят както големи - от търговски вериги, така и по-малки площи - от еднолични търговци, във Варна и останалите областни градове търсенето е предимно на средни и малки помещения (от 20 до 300 кв. м), подходящи за магазини за дрехи (втора употреба), заведения за бързо хранене, фризьорски салони.
Преобладаващата цел за наемане на търговски площи е разширяване на дейността. През периода основните категории клиенти, търсещи търговски помещения, са low cost вериги, марки за дамска и мъжка конфекция, детски стоки, вериги за бързо хранене, като най-активни на пазара са веригите магазини за дрехи втора употреба. Те най- масово се разширяваха през тази година, включително и на по-главни улици. Търсенето им е насочено към по-големи помещения на улици с голям човекопоток. Най-очакваният нов ритейлър през периода бе H&M, на който в Западна Европа се приписва сериозно раздвижване на търговията като цяло след навлизането му на даден пазар.
Цени
Цените на търговските площи запазват почти непроменени стойностите си от 2010 година. Не се отчита понижение в оферните ценови нива в шопинг центровете на територията на София, Варна и Бургас, като за София цените са средно между 20 и 45 евро на кв.м, а за Варна и Бургас – 15-40 евро на кв.м. В останалите градове понижението в цените на тези площи е не повече от 5%. В някои търговски центрове в по-малките градове се предлагат наеми на стойност около 5-8 евро на кв.м.
По отношение на high streets в големите градове се наблюдава спад както в наемните (средно 17%), така и в продажните цени на ритейл площи (средно 15%), заради непривлекателния външен вид на улиците и отдръпването на клиентопотока. Измененията са изчислени на годишна база при офертни цени. Средните наемни цени на high streets в София са около 50 евро на кв.м., за Варна – 40, а за Бургас- 30 евро на кв.м. Запазва се тенденцията на предоговаряне на наемните стойности на някои от помещенията, като тази корекция продължава да бъде около 10%.
Доходност
Доходността на търговските помещения на главните търговски улици в различните градове на страната се запазва на нивата от изминалата 2010 година – между 8.5% и 11.5%.
Прогнози за първото полугодие на 2012
Някои от търговските центрове (главно тези от регионален тип) ще променят концепцията си и ще се специализират по-тясно, т.е. в страната ще се появят първите тематични шопинг центрове. Положителен пример за това е проектът Mam’s Аnd Мe Center в гр. Варна, който с уникална концепция, съобразена с търсенията и нуждите на жителите на града, се справя много успешно със запълняемостта на площите си преди откриване.
Намаляване на активността на хранителните вериги и дискаунтърите. Ще се открият значително по-малък обем нови търговски единици, а някои дори ще започнат да се „свиват” (закриване на обекти).
По-достъпните цени на главните търговски улици ще ги направят отново привлекателни за заведенията, за сметка на търговията на дребно. Основна пречка тук би била малката площ на помещенията и „раздробяването” на площите през последните години с цел по-лесното им отдаване под наем. Цените и наемите в сегмента ще останат сравнително стабилни. Ще продължи обаче тенденцията за предоговаряне и предлагане на различни видове отстъпки, схеми на плащане и разсрочване за новите наематели.
Търговските центрове ще станат още по-предпочитани пред т.н. главни улици, и за търговци, и за крайни купувачи. Причините са неуредиците и неатрактивната среда на пешеходните зони и като правило липсата на генерални идеи за тяхното развитие (изключенията са ул. „Александровска” Бургас, ул.”Витоша” София). От друга страна търговските центрове чрез все по-професионално управление, допълнителни атракции, събития и наематели успяват да привличат повече и по-редовни посетители.
