Снимка: Corbis.com

На 13 май 2009 г. консултантската компания в областта на недвижимите имоти "Фортън Интернешънъл" АД, представи анализа си за развитието на пазара на офис-, логистичните и търговските площи у нас през първото тримесечие на годината.

Основните акценти от анализа са следните:

• пазарът на индустриални имоти продължава да привлича международни клиенти и е най-леко засегнат от кризата
• процентът на незаетите офис площи расте и вече е 12% за София
  
• наемите по основните търговски улици продължават да падат, наемателите определят условията на пазара и цените на търговските площи

Индустриалните имоти се очертават като абсолютния лидер на пазара на бизнес имотите в момента. Този сегмент на пазара е най-слабо засегнат от негативното влияние на кризата. „Продължаваме да имаме запитвания от международни компании, които целят оптимизация на разходите чрез релокация", коментира Александър Танев, мениджър Логистични площи във "Фортън Интернешънъл". „В сектора на складовите и логистичните площи все още липсва сериозна конкуренция, което превръща новите проекти в изключително успешни на фона на общия спад в сектора на недвижимите имоти. Поради тази причина наемните нива на складове са отстъпили с не повече от 10% в рамките на първото тримесечие на годината, като най-мащабните проекти дори задържат нивата си, като предпочитат да предоставят на клиентите си допълнителни бонуси", допълва Танев.

Потенциалът на индустриалните имоти се подкрепя от запитванията за обеми от над 6000 кв.м, които дават възможност за сключване на значителни за размера на нашия пазар сделки. Наемните нива се запазват в границите на 5-6 евро за кв.м. Доходността в индустриалните площи продължава да расте и достига нива от 13%. Въпреки това, дори при тези високи нива на доходност, инвеститорският интерес не е съществен.

Запазва се ограничената активност на пазара на офис площи. Като нова тенденция сред наемателите се очертава оптимизацията на разходите за наем чрез предоговаряне на съществуващите наеми, преотдаване на част от вече наетия офис или релокация в сгради с по-ниски наемни нива. В допълнение, наемателите стават все по-взискателни - освен на качеството на изпълнение, все повече фирми държат на добрата локация и лесен достъп до своите офиси.

Най-голямо предлагане на офиси има по основните булеварди и на Околовръстния път в близост до Бизнес парк София. През първото тримесечие на годината са се появили 19 135 кв.м. нови офис площи.

Въпреки занижената активност на офис площи се сключи знакова сделка с наемането на нов офис с площ от 23 000 кв.м от страна на БТК.

Въпреки забавеното темпо, пазарът на търговски площи продължава да се развива. Навлизат големи международни дискаунтъри - търговците, които работят с нисък асортимент на максимално ниски цени. Иначе търговците активно използват момента за анализ на възможностите за реорганизиране на дейността и предоговаряне на условията.

„Сделките, които сключваме днес, са резултат от водените през 2008-ма преговори", коментира Павлина Никова, мениджър Търговски площи и партньор във Фортън Интернешънъл. "Инцидентни и бързи сделки не могат да се сключват, тъй като предлагането е голямо, а наемателите са предпазливи. Това накара инвеститорите да отстъпят от позициите си, като позволят на търговците да определят правилата", допълва Никова.

Отражение от кризата има и на търговските улици. За разлика от бул. „Витоша", където все още няма предлагане на качествени магазини, свободните магазини по улици като бул. „Александър Стамболийски," бул.„Мария Луиза" и дори ул."Граф Игнатиев" вече са факт. Наемните нива там отбелязват спад, като липсата на търсене прави трудно определянето на точна тенденция.

Според проучването на "Фортън Интернешънъл", пет проекта за МОЛ-ове с обща търговска площ от 193 000 кв.м. са в строеж в столицата към момента. Доходността на търговски имоти по главните търговски улици все още се задържа около 7,5%, докато при търговските центрове се движат около 10%.

По отношение на инвестиционните сделки, през първо тримесечие движението е силно ограничено. Въпреки сериозното увеличаване в предлагането във всички сектори на недвижимите имоти и частично актуализираните очаквания на продавачите, купувачите са ограничен брой и повече проучват пазара, отколкото купуват. За добрите продукти все още има разминаване в очакванията на продавачите и купувачите и докато няма налагащи продажба причини, сделки трудно ще се сключат. Купувачите търсят distressed assets, т.е. имоти на силно занижени цени и докато такива не се появят на пазара, вероятно няма да започнат да купуват. "Продавачите в България трябва да имат предвид, че в момента чуждите инвеститори сравняват предлаганата доходност на имотите тук с тази на сходни имоти в Западна Европа, където наемите са значително по-дългосрочни и има работеща съдебна система. В момента международните инвеститори могат да закупят индустриален имот в Манчестър с годишна доходност от 9,45% или офис в централен Лондон с 8,75% доходност, което прави инвестиция в София на подобни нива нелогична и това, което се търси в България като компенсация за пазарния риск е в порядъка на 12%-15% годишна доходност", заяви Михаела Лашова, мениджър Инвестиционни продажби във "Фортън".