На 5 януари 2010 г. "Уникредит" представи най-новия си анализ за развитието на сектора на недвижимите имоти в България. Акцентите в него са:

• Моловете изместиха търговските улици
• Очакванията на анализаторите на групата са за ново намаление в цените на наемите на търговските площи
• Увеличаването на незаетите площи ще продължава и при офис сградите
• Най-търсени от бизнеса ще са енергийно-ефективните сгради

 В сезона на намаленията - отново в мола

Наемите на площите на търговските улици в София, които вече сериозно пострадаха от откритите в последните години молове, ще продължат да падат. Това прогнозират в последния си доклад за развитието на сектора на недвижимите имоти в страната анализаторите на "Уникредит".

Според доклада в момента цените на квадратен метър за месец на основните търговски улици в София се движат между 35 и 60 евро (в зависимост от местоположението), но тенденцията е към по-нататъшно намаляване и все по-трудно намиране на нови наематели за освободените помещения. Така в сезона на намаленията очевидно клиентите отново ще напълнят моловете, вместо да се разходят по доскорошните си любими улици за пазаруване.

На практика, забавянето на строежа на част от проектите (и спирането на тези в етап на планиране), до което се стигна заради световната финансова криза, е оказало благоприятен ефект върху пазара. Завършването на всички планирани търговски центрове би наводнило пазара на такъв тип площи, се посочва в анализа. През 2009 г. в София не е отворил врати нито един мол, но през миналата година тази тенденция беше променена с откриването на два големи комплекса - Сердика център и The Mall.

Така само за няколко месеца търговската площ в моловете се удвои, достигайки около 200 хил. кв. м. Допълнително увеличение се очаква през тази година, когато е планирано откриването на Mega Mall, който ще добави още 25 хил. кв. м. търговска площ. Общият размер на търговските площи в страната, към края на 2010 г., е повече от 500 хил. кв. м.

Въпреки натиска от страна на наемателите, засега наемите в мола, остават относително стабилни на нива между 7-35 евро за квадратен месец за метър, в зависимост от големината на магазина. Причина за стабилните цени на наемите е, че средният процент на незаетите площи към момента остава малък до умерен, в различните работещи молове в София. Тези цени обаче могат да бъдат поставени под натиск в бъдеще, заради пускането в експлоатация на нови площи.

При офисите - ще се търсят енергийно ефективни сгради

Въпреки кризата офис площите, особено в София, постоянно се увеличават. Само през миналата година новите офис площи са се увеличили с над 200 хил. кв. м. Това логично води до намаляване на заетостта им, а оттам - на наемите.

Анализаторите на УниКредит виждат потенциал за развитие в този сегмент единствено при офис сградите, които се отличават с добра енергийна ефективност и благодарение на нея могат да предложат на собствениците си добра норма на възвръщаемост на инвестициите, при средни нива на наем около 12 евро за кв. м. за месец.

Очакванията, публикувани в анализа, са международните инвеститори в недвижимости да насочат вниманието си именно към такива качествени проекти.

През тази и следващата година, изграждането на нови офиси значително ще забави темп.

Застой при логистичните проекти

Индустриалните недвижими имоти също не са останали незасегнати от кризата. Но, за разлика от моловете и офис сградите, при логистичните паркове предлагането на нови площи реагира по-бързо на спада в търсенето.

Така през 2010 нови логистични проекти са били стартирани само от компании, които са имали нужда от тях. В сектора обаче почти са липсвали проекти със спекулативна цел.

Така при логистичните паркове се стига до своеобразен парадокс - реално добри индустриални площи липсват, но не се и строят, заради рязкото увеличение в процента на незаети площи - около 8.5% през 2010, спрямо малко над 4% през 2006.  

По данни от средата на 2010 качествените логистични площи се отдават при месечен наем от около 4 евро за квадратен метър, а по-стари постройки могат да бъдат намерени и за 1.50-2.50 евро за месец за квадрат.

Пълния текст на анализа, включващ информация и за Румъния, ще откриете в прикачения файл.