Активна 2021 година и продължаващ ръст на цените са тенденциите, които бележат пазар на луксозни имоти в София. Около 15% е поскъпването във високия сегмент жилища спрямо предходната 2020 г. Това се посочва в анализа на компанията за луксозни имоти Unique Estates. 

„Търсенето е активно както при имотите ново строителство в бързо развиващите се южни райони, така и на висок клас жилища в стари, но добре поддържани сгради в централната част на града. Повечето от нашите клиенти, които търсят повече пространство, купуват къщи в покрайнините на София. Налице са и друг тип купувачи – като алтернатива на къщата те избират  пентхаус в новопостроени сгради”, посочва Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates. 

Търсене и предлагане

Освен в броя сделки, от компанията отчитат и сериозен ръст при запитванията – знак, че по-голям процент от клиентите са взели решение за покупка през 2021 година.  Повишеното търсене на луксозни имоти кореспондира с благоприятните условия на жилищния пазар като цяло през изминалата година, продиктувани от ниските лихвени нива, растящата инфлация и добрите възможности за влагане на спестяванията. Засиленият  интерес за покупка в условията на сравнително ограничено предлагане дава основание на консултантите да определят ситуацията през 2021 г. като класически „пазар на продавача“.

„През цялата изминала година бяхме свидетели на активно търсене на висок клас жилища, съпроводено с по-висока ценова толерантност от страна на купувачите и по-малък натиск за отстъпки от офертните цени. Тази активност продължава и в момента, докато предлагането изостава“, обобщава Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates. 

По думите ѝ дисбалансът на пазара частично се компенсира от започнатите нови жилищни проекти, докато собствениците на съществуващи вече висок клас имоти по-рядко излизат на пазара. 

Статистиката показва, че през изминалата година е стартирало изграждането на 21% повече нови жилища в сравнение с 2020 г. Това концентрира сделките в квартали с активно строителство като Кръстова вада и Манастирски ливади. В традиционно предпочитани от купувачите райони като Лозенец, Изток, Изгрев и централната част на София пазарът също остава активен. Силно остава и търсенето в района на Докторски паметник, който запазва и най-високи средни цени в сравнение с останалите райони. 

“Все по-често изборът на купувачите в най-високия сегмент на пазара е за ново строителство, отчасти защото е дефицитно на добрите локации.  Много клиенти го предпочитат пред жилища в стари кооперации в топ районите на София. Въпреки това най-високите сделки на квадратен метър остават около Докторски паметник – традиционно най-скъпия район“, коментира Светослава Георгиева.

Данните на Unique Estates показват и висок интерес към покупки с цел инвестиция - 28% от сделките през изминалата година, предимно при новото строителство. Мотив за покупка е и смяната на жилището с по-голямо, по-функционално или такова с по-добра локация, което е следствие от повишаването на социалния статус на купувачите. 

Пазарът на къщи също се ориентира към новото строителство, като по данни на Unique Estates около 20% от продадените къщи през 2021 г. са били в строеж. Към предпочитаните локации от купувачите, освен районите по Витошката яка, вече се причисляват и Панчарево, както и Банкя. Районът над Sofia Ring Mall и квартал Симеоново също се нареждат сред търсените за покупка на висок клас къщи. 

В този сегмент от пазара на луксозни имоти търсенето все още трудно среща предлагането. Много купувачи търсят нови къщи с модерна архитектура и „умни“ системи, но се предлагат предимно такива с класическа архитектура. Потенциал за ръст при сделките с къщи има в затворени комплекси в престижните крайградски райони.

Годината на пентхауса

През 2021 г. се очерта нарастващ интерес към пентхауси, сочат още данните на компанията. Подобни имоти често граничат или дори надхвърлят бюджета за покупката на къща, а цените им нерядко надминават 1 млн. евро.Изискването на купувачите е за поне три спални, но търсенето често идва и от семейства, които търсят четири и повече такива помещения. Друг критерий е наличието на поне три паркоместа. Изискванията към височината на таваните са за минимум 3 метра. Дневната трябва да е поне 70 кв. м, а вътрешното разпределение да включва дрешник и баня към две от спалните. 

„Клиентите се спират на пентхауси заради фактори като защитената среда, закрити паркоместа, общността от съседи, по-лесната поддръжка и практичността“, обобщи Светослава Георгиева.

По данни на Unique Estates най-скъпата сделка за пентхаус през 2021 г. е била за имот за 1.38 млн. евро в затворен комплекс в Лозенец. Жилището е с площ 450 кв.м, оборудвано е с термопомпа, има подово отопление и четири паркоместа.

Динамика на цените 

По данни на Unique Estates средната цена на луксозен апартамент в София е достигнала малко над 2000 евро/кв.м при около 1700 евро/кв.м година по-рано. Значително над тези нива се сключват сделки в центъра на града, както и в района на Докторски паметник. И в двете зони покачването на цените през 2021 г. е изпреварило средното за София, като средните нива около Докторски паметник надминават 3000 евро/кв.м. 

 Най-скъпи са имотите около улиците „Съборна“, „Московска“ и „Велико Търново“, като локацията е определяща, независимо от състоянието на имота.  В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена от 5000 евро/кв.м. 

Именно в този район е сключена и най-скъпата сделка от портфолиото на Unique Estates за 2021 г. – луксозен апартамент за 4650 евро/кв.м. Другите най-скъпи имоти са реализирани на улиците „Шишман“ и „Сан Стефано“, където тези нива се достигат, но за зъвършени и луксозно обзаведени апартаменти. 

Намаляват продажбите на луксозни имоти с отстъпка. Ако през 2019 и 2020 г. при три от четири сделки е имало намаление на офертната цена, то през миналата година това се е случвало само при 30% от сделките. Над половината отстъпки са били в рамките на 5% от исканите от продавачите нива.  

При наемните цени на луксозни жилища се наблюдава възстановяване на пазара, като средните нива през 2021 г. са се върнали и дори надхвърлили тези от 2019 г. На пазара на апартаменти през 2020 г. средният наем падна до 7.4 евро/кв.м, докато през 2021 г. той вече е 8.4 евро/кв.м. Временният спад на пазара през най-тежката година от пандемията се обяснява със спирането на пътуванията и преливането на много луксозни жилища от Airbnb и платформите за краткосрочно настаняване към сегмента на по-дългосрочните наеми. Това засилено предлагане доведе и до натиск върху ценовите нива, но пазарът бързо го преодоля. 

На пазара на къщи също има покачване в наемните цени, като най-високите остават в центъра на София и кварталите по Витошката яка. Предлагането е недостатъчно и се наблюдава тендеция за покупка на къщи с цел инвестиция за отдаване под наем, особено в новостроящи се затворени комплекси.