На 3 юни 2009 г. компанията за недвижими имоти "Бългериан пропертис" публикува свой анализ за спада в цените на имотите на база офертни нива и сравнение с цените на база реално сключени сделки в цялата страна от началото на 2009 г. Данните са получени от офертите на уебсайта на "Бългериан пропертис", както и от статистика за продажбите, осъществени от компанията от началото на годината.

След като близо половин година пазарът на имоти в България беше потънал в „зимен сън", от средата на март "Бългериан пропертис" регистрира първите сигнали за неговото събуждане и обръщане на тенденцията на спад в продажбите на месечна база. Вече е факт и намалението в офертните цени на имотите в цялата страна. То започна доста плахо, договаряха се по-ниски цени само след преговори със сериозни купувачи, но през последните 2 месеца продавачите вече все по-смело и открито свалят цените на имотите си.

Офертните цени на имотите в София са спаднали с 13.23% през 2009 г. От 495 евро за кв. м. стартират цените на обзаведени апартаменти в Банско, а в района на Слънчев бряг - от 310 евро за кв.м.

Към момента 5% от активните оферти за продажби и наеми на имоти вече се оферират на намалени цени. От "Бългериан пропертис" очакват този процент да продължи да нараства, тъй като продавачите все по-ясно осъзнават, че цените наистина са спаднали и че ако искат да продадат, трябва да оферират възможно най-добрата цена, а не да обявят висока цена и да разчитат на преговори.

Съпоставка на намалените офертни цени и цените на база реално сключени сделки

София

Това е един от градовете с най-много оферти с намалени цени, което показва по-голяма зрялост и гъвкавост на пазара в столицата и обяснява неговата по-голяма динамика в сравнение с останалите големи градове в страната.

Среден спад в офертните цени от началото на годината: 13.23%

Спадът варира в зависимост от квартала и качествата на имотите, както следва:

• Топ център - 14.9% - до нива от 1800 евро на кв.м. в районите около булевард „Витоша", а между 2000 и 2800 евро на кв.м около Парламента и Докторски паметник
• Широк център - 9.34% - до 1190 евро на кв.м.
• Бул. „България" - 12.96% до 978 евро на кв.м
• „Лозенец" - 12.6% - 1600 евро на кв.м
• „Стрелбище" и „Иван Вазов" - 10.9% - 1500 евро на кв.м.

Най-големите намаления в процентно изражение са от порядъка на 50-60%, а най-малките - на 1.5%

Офисите за продажба са с намалени цени в порядъка на 1-2%, но има изключения - до 58%. Парцелите в регулация също са със скромно намаление в офертните цени - между 1.5 и 8%.

Ако сравним обаче намалените цени на офертите с реално сключените сделки в София, които по последни данни на "Бългериан пропертис" през 2009 г. се сключват на нива с 25-28% по-ниски от 2008 г., ясно проличава, че до продажби се стига с по-значителни намаления и преговори с продавачите. Разликата в нивата на средните намалени офертни цени и цените на база реално сключени сделки е около 15%.

Варна

Във Варна имотният пазар е по-неактивен от този в София от началото на годината поради все още високите цени. Напоследък обаче и там има доста смели намаления в цените, стигащи до 40%, което играе важна роля за активизацията на интереса към покупки на имоти в морската ни столица.

Среден спад в офертните цени от началото на годината: 9.97%

Спадът варира от 0.1% до 40%.

Офертните цени на къщи близо до Варна близо до плаж са спаднали с 6.2%.

Ето как изглеждат намаленията в цените по квартали:

• Център и морска градина - 9% - до средни цени 1990 евро на кв.м.
• „Левски" - 3.9% - 1074 евро на кв.м.
• „Бриз" - 9.8% - 1160 евро на кв.м.
• Намаления има и в „Аспарухово" (11%), „Галата" (6.5%), „Виница" (7.42%), около Св. Св. Константин и Елена - 7.8%

Спадът в офертните цени не е толкова голям, колкото в София. Сключените сделки във Варна през изминалите месеци стават на нива с около 30% по-ниски от средните за 2008 г., т.е. и във Варна спадът в офертните цени и цените на реално сключените сделки се разминават - с около 20%.

Банско

Банско е лидер по намаления на цените на имотите. Според "Бългериан пропертис" цените там в момента са истински атрактивни. Необзаведен апартамент с 1 спалня може да бъде закупен срещу 28 000 евро, а напълно обзаведен апартамент струва от 35 000 евро. Това са цените са намалени в порядъка между 30 и 45%. Ресторантите в продажба в Банско са с намаления от 30 до 60%, напълно оборудвани и действащи, а спа центрове могат да бъдат закупени за 29 000 - 32 000 евро, отново напълно оборудвани и с 37-46% намаление в цената.

Средното намаление на офертните цени е 25%, а квадратният метър на обзаведените апартаменти тръгва от 490 евро. Намаленията варират от 19 до 60%. В същия диапазон варират и намаленията на база реално сключени сделки.

За сравнение - намаления има и в Боровец, но изборът е доста ограничен, а намаленията са в рамките до около 11%.

Слънчев бряг

Основните намалени оферти за апартаменти с много добри местоположения - център и близо до плажа са със средно намаление от 13.4%, а цените на кв.м. варират между 790 и 1200 евро на кв.м. Около Слънчев бряг в по-неатрактивни райони може да се закупи апартамент за 310 евро на кв.м.

Селските имоти също претърпяха корекция в цените - средно с 15.35%, като варират от 5% до 35%. Статистиката на "Бългериан пропертис" на база реално сключени сделки показва, че сделките със селски имоти през тази година се сключват на нива с около 35% по-ниски от 2008. Т.е. от намалените селски имоти по-голям шанс за намиране на купувач имат тези с максималното за сегмента офертно намаление в цените.

Интересен е фактът, че има и множество оферти с намалени цени от Пловдив и Стара Загора (където цените бяха догонили софийските), но засега сделки все още много трудно се случват, тъй като купувачите се разминават в офертите с продавачите и чакат по-добри времена.

Липсват оферти с намалени цени от някои райони в страната, където покупко-продажбите също са с доста намалял обем. Това доказва пряката връзка цена-сделки.

В момента сделки се случват на нива от 20% до 35% по-ниски от миналата година - това е равновесната точка на търсене и предлагане, на която пазарът се установи през последните 3 месеца. Двуцифрените намаления в цените все още рядко се оферират открито пред широката публика, а се постигат след сериозни преговори. Факт е обаче, че повечето купувачи влизат в преговори едва, след като видят добра цена.

„Съветът ни към продавачите е да намалят възможно най-много офертните си цени и да не оставят резерв в цените на имотите, защото така много по-трудно ще стигнат до преговори с потенциални купувачи", съветва Михаил Чобанов, Изпълнителен директор на "Бългериан пропертис".