Общото състояние на сградата може да бъде причина за съществени разлики в цените на имоти, чиито останали характеристики са идентични. През 2016 г. жилища, намиращи се на една и съща улица, се продават с големи ценови вариации. Тенденцията е валидна за София и се дължи на все по-нарастващото значение на качеството на строителство. Това посочват в годишния си обзор от консултантската компания Имотека.

„Ценовите рамки на имотите в един и същи квартал през изминалата година са много широки“, казва Явор Пейчев, регионален мениджър на Имотека. „Имаме немалко случаи на сключени сделки на няколко метра една от друга, с разлика в цената на квадратен метър над 100%. Днес, не само локацията формира стойността на имота, колкото общото състояние на сградата, качеството и годината на построяване. Предпочитанията за квартал не са за подценяване, но те следват по-различна логика“, казва Пейчев.

Според него, изборът на квартал е сред първите решения, които купувачите вземат. Обикновено това е резултат от лични или емоционални причини – близост на местоработата или близките, обвързаност с кварала от детството. Подборът на конкретен имот е вторият етап от действията на купувача. Често той се оказва готов да плати над първоначално определения бюджет, ако апартаментът и сградата отговарят на очакванията му. 

Растяща активност

Ръст от около 15% в броя на сключените сделки отчитат още от компанията. „Очакванията на купувачи и продавачи започнаха да се приближават, особено във втората половина на годината. Това значително улесни преговорите между двете страни, забърза и активира процесите на пазара“, казва Явор Пейчев. 

Динамиката е видна и от цифрите на компанията - над 50% от купувачите към края на 2016 г. търсят по-малко от един месец преди да стигнат до сключване на сделка. Други 30% от клиентите пък избират в продължение на 1 до 3 месеца преди покупката си. От Имотека очакват тази тенденция да се запази и дори да се засили през 2017 година. 

 Годината на новото строителство

По този начин от компанията определят изминалата 2016 г. Над 40% от сделките на консултантите са за жилища, които все още нямат Акт 16. „Правим продажби основно за имоти с Акт 14 или Акт 15, като тези купувачи са добре информирани и се интересуват от репутацията на инвеститора. Покупките са основно за двустайни – около 35%, и тристайни жилища – 43% от всички“, коментира Явор Пейчев.

По думите му, както при новото, така и при вече завършеното строителство тенденцията по отношение на намеренията на клиентите е сходна. По-големите имоти – тристайни и многостайни, се купуват за лично ползване. Гарсониерите, едностайните апартаменти и част от двустайните се търсят в по-голяма степен с инвестиционна цел. 

„Не са малко хората, които нямат необходимост от имот, но имат малка спестена сума пари, която не желаят да държат в брой. Те решават да купят малък имот, в който  да вложат парите си, по техните думи, „на сигурно място“ – в едностайно жилище например. Отдаването на такъв имот в София също не представлява трудност, особено ако е на комуникативна локация“, обяснява Пейчев.

Купувачът на 2016 г.

Ако допреди около 2-3 години можеха да се очертаят ясни профили на различните групи купувачи, то днес тази задача е значително по-трудна. Причината е, че в условията на активен пазар недвижимите имоти представляват интерес за много широк кръг от хора. 

„Купувач днес или поне потенциален такъв на практика е всеки. Най-активни са хората в трудоспособна възраст и с по-устойчиви доходи, които търсят по-добри условия за живеене – това са 25-50-годишните, с малки или големи деца или с намерение за такива. Професиите, които практикува днешният купувач, са наистина разнородни – юристи, счетоводители, ИТ специалисти, спортисти, лекари“, казва Явор Пейчев. 

По данни на компанията, около половината от клиентите, особено във второто полугодие на 2016 г., купуват със собствени средства. Останалите вземат решението да се сдобият с имот с различен по размер ипотечен кредит. Финансиране на 80% до 100% от стойността на имота ползват около 10% от хората, толкова е и делът на купувачите със заем в размер на до 30% от общата сума.

Отстъпките не са фактор на пазара през отчитания период, посочват още от Имотека. В повечето случаи те са в размер на до 5000 евро, като най-голям е делът на сделките без компромиси в цената. Около 10% от покупките през годината са направени с отстъпка в размер на повече от 10 000 евро. Това са редките случаи, в които продавачът е бил склонен да преосмисли предложението си и да го съобрази с пазарните условия.

Ценовите нива през цялата 2016 г. се запазват без съществени промени. Налице са ръстове и спадове в рамките на около 2-3% в рамките на годината. Дори по-устойчиви стават нивата във втората половина на периода. Очакванията за 2017 г. са за стабилни средни цени и за вариации, които ще бъдат в зависимост единствено от частни случаи и единични фактори.

Зони на интерес

И през 2016 г. най-интересните за купувачите райони са тези по цялата южна дъга от Младост до Овча купел, като търсене има и за зоните с повече затворени комплекси. Клиентите се интересуват и от Лозенец, Хладилника, Кръстова вада, кв. Витоша, традиционните източни райони – Изгрев, Изток, Дървеница. Южните квартали, особено тези в близост до парка, също привличат вниманието на купувачите. Това е валидно и за районите с настоящи или бъдещи линии на метрото.

Затворени комплекси

Затворените комплекси устойчиво се завръщат на мода през 2016 г. Те представляват интерес за разлчини групи купувачи – както млади семейства с деца, така и хора, живеещи самостоятелно или двойки на средна възраст. Основен мотив за избор на такъв имот е сигурността, а за хората с деца – наличието на зелени площи и детски площадки. Подобно на останалите имоти – по-големите апартаменти се купуваха за лично ползване, а по-малките – за инвестиция. „Купувачите често са склонни да платят по-голяма сума за имот, именно защото е в затворен комплекс. Ще наблюдаваме интереса към такъв тип жилища и през 2017 г.“, казва Явор Пейчев.