Балонът с цените на имотите у нас вече върви към спукване, но това ще стане по-плавно в сравнение с кризата от 2008 г. Това прогнозира Иван Бойков, бивш изпълнителен директор на Камарата на строителите в България. Според него има разлика в обстановката. Преди повече от 15 години фалираха американски фондове и повлякоха всичко след себе си, а в момента няма подобни индикации.
Той смята, че банките ще приемат нови правила за лихвите по ипотечните кредити, когато влезем в еврозоната. Ще станат съпоставими с тези в другите страни от Евросъюза.
Финансовите институции, които отпускат заеми, разглеждат два сценария - ако лихвите останат ниски, цените ще продължат да се вдигат. В обратния случай - ако се повишат, имотите ще станат по-достъпни.
"Балон е налице, когато повече от половината от кварталите (локациите) в населеното място отчитат двуцифрено съотношение на доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата, пише в анализ на Уникредит Булбанк за имотния сектор. - През 2023 г. делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София. Това представлява известно увеличение спрямо година по-рано."
Предприемачи и брокери, които принципно имат интерес пазарът да върви нагоре, са категорични, че цените на жилищата у нас ще се повишат още през тази година. Една от причините е, че от 1 януари влязоха в сила нови изисквания по евродиректива при проектирането, свързани с енергийната ефективност. Това означава на практика топлоизолацията от 10 см да се увеличи на 14 - 18 см например, да се предвиди ток от възобновяема енергия и троен стъклопакет, обясняват строители. Така материалите ще се увеличат и крайната стойност ще се повиши, дори и да няма инфлация.
Всички в бизнеса са побързали да довършат съществуващите проекти, защото знаят за промените, които Брюксел поиска от страните членки.
В Германия цените падат с около 10% за третото тримесечие на 2023 г., за когато има обобщени данни, "До 2022 г. имаше спекулативен ценови балон, един от най-големите през последните 50 години, казва Константин Холодилин от Германския институт за икономически изследвания пред Ройтерс. - Оттогава цените падат. Балонът се спука." Вярно е, че в Берлин цената на квадратен метър е над 5340 евро, а в Мюнхен - 10 500 евро, суми, които никъде в България няма.
Но стандартът ни също е доста под този на германците.
Докато в градове в Европа като Виена, Рим и Стокхолм продават за по-малко, в САЩ тенденцията през 2024 г. ще бъде към повишение на цените. Това прогнозира изданието "Бизнес инсайдър". Български брокери споделят, че каквото се случи зад океана, след време идва и при нас. В Щатите лихвите по кредитите са се вдигнали, докато в България остават ниски. Според експерти банките изчакват, но вече са подготвили повишението им. Обяснението на финансистите е, че причината за това е валутният борд. БНБ обвързва лихвите по повечето ипотечни кредити с лихвите по депозитите, а не спрямо основната лихва, която тя определя.
В тази обстановка предприемачите не са намалили новите си проекти. Най-големият ръст на продажби е реализиран по време на пандемията. "Апартамент, който беше договорен за 165 000 евро и заради затварянето не можахме да подпишем сделката,
го продадохме за 200 000 евро, когато отново заработихме.
Това са само 2 месеца по-късно. Най-големият ръст беше от 2021 г. до лятото на 2022-ра. В последната една година няма бум, по-плавни са процесите, но нагоре", споделя столичен брокер.
По данни на Камарата на строителите в България за 2022 г. са сключени 1718 договора с фирми и консорциуми за строителство на сгради. (Тук, разбира се, се включват и офисните помещения, не само жилищните.) Цената общо е 644,4 млн. лв. Най-голям е делът на малките компании (с до 49 души). Те са сключили контракти за 265 млн. лв. Средните - за 185,2 млн. лв., а големите (над 250 души) - само за 14,1 млн. лв.
За първото полугодие на 2023 г. подписаните документи са за повече пари от цялата предна година - над 1 млрд. лв. Дори и да се приспадне инфлацията, която в първите 6 месеца на м.г. варира между 8,7 и 16,7% над тази от първите месеци на 2022-ра, пак сумите в договорите са значително над предходните. Също така са се увеличили разрешителните за строеж, започнатите нови сгради и въведените в експлоатация кооперации.
За 8 години - от 2015-а до 2023-та - цените в страната са станали почти двойни (190,48 процента). За София вероятно повишението е още по-голямо, тъй като данните на Националния статистически институт са средно за страната. В същото време инфлацията играе малък дял в това увеличение. За декември м.г. ръстът на потребителските цени, в които влизат и продажбите на апартаменти и къщи, е 44,8% спрямо декември 2015 г.
В този стил е и изказването на Радослав Котларов, изпълнителен директор на "ГБС Инвест" и управляващ бранда за жилищно строителство на "Главболгарстой" Ghome, пред колеги от Евросъюза от бранша. В експозето си на заседание миналата година на Build Europe - организацията на европейски предприемачи и строители на жилища, той заяви, че в процентно изражение ръстът на цените на имотите у нас изпреварва ръста на инфлацията.
Според него въведените в експлоатация и издадени разрешителни за строеж през първата половина на 2023 г. спрямо същия период на 2022-ра са сравнително непроменени.
Котларов съобщи, че у нас броят на предоставените кредити в левове е много по-голям в сравнение с други валути заради по-ниските лихви. Специалистът посочи още, че е възможно лихвите по кредитите да се увеличат при влизането на България в еврозоната, ако все още дотогава има разлики.
По данни на Националния статистически институт към края на 2022 г. в София е имало 762 008 жилища. Броят на сделките расте от 2014 г. насам, като за първи път през 2023 г. има известно застопоряване. Въпреки това нивата са далече отпреди 2008 г.
