Банките ще могат да кредитират без утежнения до 70% от оценката на ипотекиран имот. Това
гласи нова наредба на БНБ, която ще влезе в сила от 1 юли 2005 г. Досега нямаше изрични изисквания до какъв процент банките могат да отпускат заеми. В момента повечето кредитни институции обещават
заеми за жилища между 75-80% от оценката им до цялата цена на апартамента. Според наредбата от петък гражданите трябва да участват в покупката на жилище минимум с 30% собствени средства или заемът
им да се оскъпи.
Това е още една мярка на централната банка срещу кредитната експанзия, коментираха банкери. Ипотечните заеми са най-бързо растящите. Само за десет месеца те са нараснали със 105% и вече достигат 836.5 млн. лв. "Непосредствено отражение върху клиентите на банките едва ли ще има. И сега по-разпространената практика е да се отпускат кредити до 70% от оценката", обясни председателят на Асоциацията на търговските банки и изпълнителен директор на ТБ "Алианц България" Димитър Костов. "Всички сериозни банки дават кредит до 70% от стойността на имота", каза и председателят на Националното сдружение за недвижими имоти Орлин Владиков. Участниците на пазара смятат обаче, че е много важно ясно да се дефинира базата за изчисление на тези 70% и тя да се приема еднакво от всички кредитни институции. Ако на гражданите не им достигат пари за дофинансиране на сделката, е възможно да теглят и потребителски заем. По този начин може да бъде избегнато ограничението на БНБ. Две банки - Пощенска и ОББ, вече предлагат комбинирани кредити - ипотечни плюс потребителски.
Новата наредба №8 за капиталовата адекватност на банките означава, че за да продължат да кредитират над 70% от оценката на жилището, те ще трябва да разполагат с двойно повече капитал, отколкото досега им е бил нужен за тази цел, тъй като след минаването на границата от 70% рисковото тегло от 50 на сто се удвоява. Срещу кредитната експанзия в сегашните й размери е категорично против и Международният валутен фонд. Девет месеца след влизането в сила на първата ограничителна мярка ефект няма.
"С новата наредба се казва, че ако кредитът надхвърли 70% от справедливата цена на купувания имот, рисковото тегло на заема веднага става 100%", обясни за "Дневник" Румен Симеонов, директор на "Надзорна политика и методология" в БНБ. Дори и кредитът да надхвърля първоначално 80% от стойността на имота, след няколко погасителни вноски заемът ще се върне в лимита и отново ще бъде класифициран с риск от 50%. Въвеждането на ограничението пък за банките ще доведе до намаляване на капиталовата им адекватност - един от показателите, които БНБ следи и явно цели да ограничи кредитирането на сделките с имоти.
В досега действащата наредба кредитите за покупка на нов дом от гражданите бяха оценявани с рисково тегло от 50%, докато другите видове заеми се записваха с риск от 100%. Това означава, че банките могат да отпускат два пъти повече ипотечни кредити в сравнение с другите видове заеми при наличие на еднакъв капитал.
Според управителя на "Явлена" Страхил Иванов целта е да се вписват сделките в нотариалните актове на реално сключената цена, а не по данъчната оценка на имота, която в някои случаи е десетки пъти по ниска. Ефектът от това ще бъде по-високи приходи от местни данъци и такси. И сега при купуване на жилище срещу ипотека в нотариалните актове се вписва цената, на която е купен имотът, твърдят от банките. Защото в противен случай ще отпуснат по-нисък кредит.
Наред с бума на ипотечните кредити в средите на компаниите за търговия с недвижими имоти се заговори и за първите сделки на вторичния пазар на ипотекирани жилища. Офертите на продажба на ипотекирани имоти са около двайсетина на двустайни, тристайни и четиристайни жилища. Това са апартаменти, чиито кредити са били изплащани в продължение на две-три години, но в момента собствениците на жилищата или вече нямат финансова възможност да ги обслужват, или предпочитат да ги препродадат на по-висока цена, защото, когато са ги купували например, квадратният метър е бил 500 долара, сега е 650-700 евро, коментираха от imot.bg. Според анализаторите на сайта явлението не е масово, но вече започва.
Според Страхил Иванов от "Явлена" в никакъв случай не може да се каже, че има тенденция за препродажба на ипотекирани жилища. Това са около 1.5-3% от всички сделки, което е в рамките на допустимото. В София ипотеките на жилища достигнаха своя връх и тази година те ще бъдат по-малко в сравнение с миналата година, коментира Иванов. Неговата прогноза е, че броят на ипотеките за тази година няма да бъде повече от 32 хил., а по отношение на сделките с имоти 2004 г. ще бъде рекордна с 194 хил. срещу 147 хил. през миналата, като оборотът ще бъде 6.6 млн. лв. Ако ограничителните мерки на БНБ по отношение на кредитирането не подействат и има повишение на лихвите, в средата на следващата година може да се очаква да започне изкарване на ипотекирани апартаменти на пазара за вторична продажба, прогнозира Иванов.
След като минат три-четири години от тегленето на кредита за покупка на жилище, може да се каже дали ще има препродажба на жилища, смята Орлин Владиков. Тъй като бумът в кредитирането започна през миналата година, тенденциите ще се появят най-рано след приемането в ЕС, прогнозира той.
Само за десет месеца - от края на 2003 г. до началото на ноември, ипотечните кредити са нараснали със 105% и вече достигат 836.5 млн. лв. В края на миналата година те бяха 408.3 млн. лв., или увеличението за десет месеца е с 428 млн. лв. Ако в началото на 2004 г. те са заемали 4.3% в кредитните портфейли на банките, по последни данни от края на октомври делът им се повишава до 6.5%. За сравнение другите агресивно нарастващи кредити - потребителските, бележат ръст за същото време с 52%, а средно за системата заемите се покачват с около 47%. /dnevnik.bg
От началото на следващата година размерът на основния лихвен процент
/ОЛП/ ще е равен на средната аритметична величина от стойностите на индекса LEONIA /Lev OverNight Index Average/ за работните дни на предходния календарен месец, съобщиха от БНБ. Обявяването на ОЛП
според новата методика влиза в сила от 1 февруари 2005 г. LEONIA e справочен индекс на сключените и изпълнените сделки с депозити овърнайт в български левове за работните дни на предходния
календарен месец. Решението за промяна на методиката за определяне на ОЛП е взето от УС на централната банка. В момента той се определя на базата на доходността на 3-месечните ДЦК.
Наличието на точен и обективен показател за размера на лихвения процент в най-активната част на междубанковия пазар дава възможност на централната банка да пребазира определянето на ОЛП от доходността на краткосрочните държавни ценни книжа към лихвените проценти на междубанковия пазар, посочват от БНБ. Ориентацията на ОЛП към равнището на междубанковите лихви овърнайт е и стъпка към сближаването с еврозоната, както и с практиката в редица други страни с развит паричен пазар, допълват оттам.
