Рекордни обеми продажби, силно търсене, надвишаващо предлагането и ускоряващ се ръст на цените – така можем да опишем накратко жилищния пазар в София в края на 2021 г.
"Още в началото на годината имотният пазар даде заявка за предстояща успешна година и успя да запази темпове през всички месеци, въпреки последвалите вълни на пандемията и наложените ограничения," споделя Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES.
"Така имотният пазар успя да загърби последиците от COVID-19 и трудностите, които пандемията предизвика през 2020 г. и да възобнови възходящия си тренд. Освен на търсещите нов дом, той успя да привлече вниманието и на инвеститорите, превръщайки се за пореден път в сигурен пристан за спестявания и дългосрочни вложения," допълва тя.
Започналите през 2020 г. тенденции се разгърнаха през 2021 г. и жилищният пазар продължи да привлича купувачи с цел собствено ползване и живот в по-качествена среда, в по-просторни и светли жилища. Това обуслови продължаващото търсене на по-големи апартаменти, а новото строителство остана най-предпочитано.
Жилищното кредитиране бележи рекорден ръст през 2021 г., а лихвените проценти продължават да спадат. Средната работна заплата в София нараства с по-бърз темп от цените на жилищата, надхвърляйки 2 000 лв. и задържайки достъпността на жилищата на отлични нива.
Всичко това доведе до един интензивен и на моменти дори еуфоричен жилищен пазар, който оставя голяма част от търсенето неудовлетворено.
Средни цени и годишно изменение
Средната цена на закупените в София през третото тримесечие апартаменти по данни на BULGARIAN PROPERTIES е 1 200 евро/кв.м. при 1 175 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 115 евро/кв.м. година по-рано.
Това представлява ръст от 7.6% на годишна база, който се запазва сходен с този от второто тримесечие – 8.8% и значително надвишава отбелязаните през предходните тримесечия ръстове от около 2-3%.
От пролетта активността се засили, на пазара се върнаха всички типове купувачи, вкл. и тези, търсещи с инвестиционна цел и това даде нов тласък за развитие и ускоряване на растежа на цените.
Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие нараства до 116 750 евро при 100 500 евро през второто тримесечие и 100 260 евро средно за 2020 г.
Обеми продажби
Данните на BULGARIAN PROPERTIES показват, че новосключените сделки в София за 9-месечието на 2021 г. бележат ръст с 25% спрямо 2020 г. и с около 10% спрямо 2019 г. Тук са отразени сделките, сключени с имоти ново строителство, към момента на тяхното сключване и дават обективна картина на реалното нарастване на обемите продажби в столицата.
Към момента на съставяне на този анализ все още няма данни от Агенцията по вписванията за 3-тото тримесечие, но изнесените по-рано данни за второто тримесечие показаха ясната тенденция за нарастване на обемите продажби с около и над 40% спрямо 2020 г. и с близо 30% спрямо предпандемичната 2019 г.
Достъпност на жилищата
Стойността на коефициента на достъпност на BULGARIAN PROPERTIES към средата на 2021 г. е 1.11. Той запазва нивата от миналата година и дори бележи известно подобрение, като продължава да клони към 1.
Т.е. малко над 1 средна месечна софийска заплата е нужна за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София.
Това става възможно поради продължаващия ръст на средната заплата в столицата, която през второто тримесечие по данни на НСИ вече е 2 072 лв. Това е с близо 14% над нивото й за същия период на миналата година.
Жилищно кредитиране
Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 96% от изтеглените жилищни кредити, продължават да спадат и към месец септември са на средно ниво 2.68% по данни на БНБ.
Това обуславя и голямото търсене на кредити и рекордния ръст, който жилищното кредитиране бележи – с близо 40% на годишна база за първите 9 месеца на годината по данни на централната банка.
Новото строителство
Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София за полугодието са 498 при 437 за първото полугодие на 2020 г. и 450 за първата половина на 2019 г., преди пандемията. Т.е. имаме известно ускоряване на обема на вадените разрешителни, но цялостното усещане е за по-бавно излизане на проектите на пазара.
Това може да се дължи и на изчакване от страна на инвеститорите заради нарастващите цени на материалите, за да могат да ценообразуват адекватно новите си проекти.
За поредна година новото строителство продължава да бъде предпочитано от купувачите и да съставлява основен дял от покупките на жилища в столицата по данни на BULGARIAN PROPERTIES, която е лидер в продажбата на имоти ново строителство.
Сделки продължават да се сключват активно от най-ранен етап на изграждане, тъй като с напредъка на строителството възможностите за избор стават по-ограничени.
Предпочитани квартали и цени на имотите в тях
Сред най-предпочитаните квартали остават южните и източните квартали на София, но купувачите са склонни да отделят внимание и на други зони, където има ново строителство с по-ниски цени.
Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2021 г. са:
Манастирски ливади – 1300 евро/кв.м.
Дианабад – 1300 евро/кв.м.
Полигона – 1400 евро/кв.м.
Студентски град – 960 евро/кв.м.
Младост – 1250 евро/кв.м.
Лагера – 1150 евро/кв.м.
Зона Б-5 – 1400 евро/кв.м.
Център – 2130 евро/кв.м.
Банишора – 1020 евро/кв.м.
Връбница – 1060 евро/кв.м.
Карпузица – 970 евро/кв.м.
Овча купел – 960 евро/кв.м.
Параметри на закупените жилища
Тенденциите, които започнаха след настъпването на пандемията, продължават да бъдат актуални и към момента. Продължаваме да наблюдваме интерес към по-големи апартаменти, към жилища в затворени комплекси и сгради със собствен двор, към партерни апартаменти с тераса-двор, както и към апартаменти с големи тераси и гледки.
Поради завръщането на инвеститорите на пазара, делът на двустайните жилища, които са най-ликвидни и съответно най-атрактивни за вложение, нарасна и върна позиции от около 50% от закупените жилища.
През третото тримесечия на 2021 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 46%. Тристайните са 38% от закупените апартаменти, а делът на 4-стайните за запазва на 10%.
Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м.
Очаквания за жилищния пазар до края на годината
Продължаващата пазарна активност в заключителното тримесечие ни дава основание да смятаме, че годината ще приключи с около 10% ръст на цените и около 30% ръст на продажбите на жилища в София.
Тези резултати надхвърлиха очакванията ни за по-умерен ръст на цените, но трябва да се отчете и нарастващата инфлация, която изяжда част от постигнатия растеж и в реално изражение цените наистина ще завършат с около 5% ръст за 2021 г.
