Имотният пазар- предвестник за излизане от кризата

Сътресенията в сектора на недвижимите имоти разклатиха доверието на купувачи и продавачи в много европейски държави. На Стария континент кризата достигна своя пик в началото на 2008 г. У нас надеждите са съживяването на имотния пазар в последните месеци да е предвестник за отминаването на най-тежките й дни.

Характерно за 2009 г. е, че обемът на предлаганите имоти надвишава неколкократно търсенето, което значително повиши изискванията на купувачите и принуди продавачите да преразгледат своите оферти. Само за първите три месеца на годината спадът в ценовите нива е около 23%, спрямо същия период на миналата година. Същевременно сме свидетели и на положителна тенденция.

За втората половина на годината агенциите за недвижими имоти от мрежата на ЕRА отчитат ръст на продажбите от средно около 30% спрямо първото полугодие.

Пазарът за недвижими имоти излиза от летаргията, продавачите изтрезняха, а купувачите се почувстваха господари на положението, коментира случващото се на имотния пазар в региона Тодор Тодоров, собственик и управител на "Ера Балкан Естейт", цитиран от в. "Янтра Днес".

Една от основните разлики на процеса в България и другите страни от Европа е, че на бранша у нас се наложи сам да се справя с кризата на пазара.

Не бяхме свидетели на целенасочена държавна политика в тази посока. Оздравителни мерки, каквито предприеха правителствата на старите страни - членки на ЕС и на голяма част от новите, като съседна Румъния, дори не се усетиха от сектора у нас, смята Тодоров.

Различен нюанс на пазарната обстановка в България придаде и нереално високият ръст на цените на имотите в периода 2002-2008 г. В следствие на кризата през първата половина на годината, в сравнение със същия период на миналата, цените на недвижимите имоти спаднаха с около 23%, което към момента ги свежда до "приемливи нива".

Характерно за 2009 г. е, че обемът на предлаганите имоти надвишава неколкократно търсенето, което значително повиши изискванията на купувачите и принуди продавачите да преразгледат офертите си. Броят на осъществените сделки с недвижими имоти през 2009 година спрямо предходната е намалял между три и пет пъти.

В началото на годината продавачите все още надценяваха имотите си и за да се осъществи реална сделка при преговорите, цените се редуцираха дори с 30%, докато сега маржът между ценовите нива на търсене и предлагане е между 10 и 15%, коментира Тодор Тодоров.

Пазарът във Велико Търново

"Ера Балкан Естейт" във Велико Търново отчита 40 на сто ръст в продажбите през второто полугодие на годината в сравнение с първото, когато пазарът на недвижими имоти беше замръзнал.

През последните четири месеца средната продажна цена на жилище в старата столица е 32-33 000 евро, а средната квадратура на продадените жилища е 53 кв.м. Продажбите на жилища над 80 000 евро във В. Търново са под 5 на сто от общите за второто полугодие на годината.

Към момента дните, за които един имот се продава, варират между 60 и 180, в зависимост от площта на предлаганото жилище. Най-бързо се намират купувачи за жилища с квадратура около 50-55 кв.м, а тези, които стоят най-дълго на пазара, са обикновено с площ над 120 кв.м. Най-масовото търсене при купувачите е на цени от 30-35 000 евро, посочи Тодор Тодоров.

В настоящата ситуация има много купувачи, които изчакват цените да продължават да падат, но е изключително трудно предвидимо кога ще спре този спад и нивата им отново ще започнат да се покачват. Това крие опасност за тези, които чакат твърде дълго достигането на минимума на цените на имотите. В повечето случаи тези, които изчакват, губят възможността да купят избрания имот, защото качествените имоти с най-добри характеристики се продават на по-високи цени, показва анализът "на агенцията на местния пазар на недвижими имоти.

Положителни предпоставки за подобряване условията на имотния пазара показват последните данни на БНБ за възстановяване на ипотечното кредитиране. В началото на септември няколко банки обявиха намаления на лихви по ипотечни заеми и кредити за бизнеса. Те бяха сред основните играчи на пазара, което предполага, че във възстановяващата се пазарна надпревара ще бъдат увлечени и други кредитни институции. Това е и сигурна предпоставка броят на сключените сделки с недвижими имоти да започне да расте.

Запитванията за ипотечни кредити също отбелязват ръст от 15 %. Засилването на активността при ипотечните кредити от ERA отчитат за София, Варна, В. Търново, Русе, Плевен, където месеци наред се реализираха единични сделки, а сега има признаци на съживяване.

Падащите цени на недвижимите имоти накараха хората със спестявания не само да се замислят за сделка, но и да пристъпят към сключване, посочват брокерите. След месеци на изчакване цените да продължат да падат, през юли тяхната активност се усети. По данни на ЕRА агенциите броят на огледите се увеличава, като все по-често се пристъпва и към покупка.

Страхът от инфлация води до увеличено търсене на имоти в Европа

Пазарът на недвижими имоти в Европа е значително по-различен от българския, отчитат от ERA. Страхът от инфлация води до увеличено търсене на имоти, защото имотите продължават да бъдат привлекателна инвестиция дори и когато има минимални нива на инфлацията. Слабият темп на строителство на нови жилища в Германия, Великобритания, Норвегия и Естония в скоро време ще доведе до недостиг особено в по-големите градове. Очаква се и повишаване на наемите. Добрите нива на лихвените проценти за ипотечни кредити също са сериозен мотив за закупуване на имот в европейските стани, особено в Германия. Австрия също осезаемо излиза от затрудненията на пазара с недвижими имоти. 30 на сто от австрийците през последното десетилетие поне веднъж са сменили жилището си. През годината цените на някои от имотите в големите градове са се увеличили със 7%. В Белгия цените паднаха с 10- 15%, лихвите на ипотечните кредити са значително по-ниски, което "отпуши" пазара.

Румъния

В периода 2002-2007 г. цените на пазара на недвижими имоти в Румъния се увеличиха с 400 %. През миналата година цените тръгнаха надолу. През второто тримесечие на 2009 г. това изчакване достигна пълен стоп с фактически липсващи купувачи. Основният интерес на чуждестранните инвеститори от Гърция, Испания и Великобритания продължава да бъде в столицата Букурещ, като фокусът е върху северната част на града. Влошаването на икономическите условия промени драстично цените. Панелните жилища паднаха с до 30% през първото тримесечие на годината и в момента тристайно панелно жилище в Букурещ може да се купи за около 100 000 евро, докато през 2008 година цената му беше два пъти по-висока. Спадът на цените за новопостроени жилища бе по-слаб в централните части на града и по-сериозен в покрайнините. През януари 2008 година гарсониера в центъра на Букурещ се продаваше за 120-150 000 евро, докато в момента цената й е около 80 000 евро.

Гърция

Гърция притежава един от най-големите пазари на ваканционни жилища на стария континент. Те са 30% от общия брой на жилищата, което е 5 пъти повече от средното за Европа. В продължение на много дълъг период страната отбелязваше постоянно покачване на цените на недвижимите имоти. През 2008 г. Гръцката национална банка отбеляза спад от 6,3% в недвижимите имоти на годишна база, което всъщност е най-големият спад в цените, откакто банката започва да следи движението им от преди 15 г. Спад се забелязва и в строителния сектор на гръцката икономика. От юни 2008 година до юни 2009 година общата строителна дейност в страната отбелязва спад от 26%. Апартаменти между 60 и 120 кв.м. в централните части на Атина в момента струват между 344 000 и 795 000 евро, а апартаменти в предградията на града са с по-ниски цени - между 257 000 и 440 000 евро. Икономистите са оптимисти за бързото излизане на страната от настоящото й състояние. По данни на гръцка статистическа компания на въпроса: "Ако имахте 300 000 евро сега, къде щяхте да инвестирате?" 70% от запитаните отговарят, че ще ги вложат в недвижима собственост.

Кипър

Тригодишният бум на цените в Кипър приключи през миналата година. Националният поземлен регистър на Кипър отбеляза спад от 50% за 2008 година и 72 % за първата половина на тази година в покупките на имоти от чужденци. По негови данни броят на продадените имоти в страната през първата половина на 2009 г. е 842, докато за същия период на 2008г. продадените жилища са 3800. Прогнозите за пазара на имоти в Кипър са, че той ще се възстанови след около 2 г., когато основните купувачи на имоти в страната - англичани и ирландци, се завърнат. Цените на имотите продължават да падат. Ако през 2007 г. средната цена на имот в Кипър беше 235 000 евро, за 2008 година жилище със същите параметри вече може да се купи за 147 000 евро.

Чехия

В Чехия 47% от жилищата са частна собственост, 17% са притежание на т.нар. жилищни кооперативи и 29% се отдават под наем. Останалите 7% са жилища за настаняване на социално слаби семейства. През последното десетилетие страната в голяма степен разчиташе на чуждестранни инвестиции. През тази година основните чуждестранни купувачи на имоти в Чехия са словаците, следвани от виетнамците, руснаците, украинците и холандците. През първото тримесечие цените на имотите паднаха с 3% в сравнение с последното тримесечие на миналата година. За да увеличи броя на чуждестранните инвестиции, страната въведе нови по-облекчени правила за закупуване на имот от граждани на страни - членки на ЕС.