Активният пазар на жилища, белязал цялото първо полугодие на 2015 г., вече дава отражение върху поведението на участниците. Силната динамика генерира все повече нова информация и разнородни послания, което до голяма степен обърква участниците, при това в момент, в който информираните и бързи решения са единственият път към изгодна сделка. Това посочват от АДРЕС недвижими имоти в анализа си за първите шест месеца на настоящата година.
„Качествените жилища на добри цени са все по-дефицитни. Ако купувачите, водени от убеждението, че доминират пазара, имат твърде високи очаквания, може да „изпуснат” добрите предложения и да се наложи да чакат следващата вълна ново строителство да бъде финализирана”, коментира Георги Павлов, изпълнителен директор на компанията.
По думите му продавачите, от своя страна, трябва да бъдат гъвкави спрямо промените, които са много динамични в момента. От една страна има растящ недостиг на качествени апартаменти, а от друга – доста активно строителство на нови обекти. Всеки, който иска да продаде на добра цена, трябва да намери пазарно решение и да открие логичен баланс между тези две тенденции.
Според анализаторите бързото изчерпване на добри имоти на изгодни цени, случило се в последните 6-9 месеца, е сред основните причини за объркване от страна на купувачите. В момента част от клиентите прибягват до покупка на имот, който е от сравнително дълго време на пазара.
Днес активно се реализират имоти, излезли на пазара преди 5-10 месеца, което е сравнително дълъг за този сегмент период. През април и май преобладаващ е делът на продажбите, реализирани за 2 до 5 месеца - 41%, следван от дела на имотите, които са на пазара от 6 месеца до 1 година – близо 25% от всички. Това е резултат от бързо случилите се продажби на качествените жилища, които предизвикаха и бума в активността в първите месеци на 2015 г.
По думите на Калоян Богданов, маркетинг мениджър на компанията, пред купувачите, които имат възможност да изчакат, стои алтернативата да се възползват от появата на нови проекти.
„Според последните данни скокът на започнатите нови сгради в София е около 6 пъти повече спрямо година по-рано. Купувачите, решили да се възползват от това, трябва да побързат да го сторят днес на ниските цени, които предлагат проектите на ранен етап или да изчакат напредък на сградите след около година”, казва още Богданов.
Данните на компанията показват, че активността през второто тримесечие на 2015 година се запазва сходна с първото, тъй като все пак и двете страни имат желание да сключат сделка, ясно съзнавайки, че даденият момент продължава да е подходящ. Активни са и участниците, правещи двойни сделки. Много от тях успяват да продадат апартаментите си изгодно днес, чувствайки появата на реалната конкуренция на новите проекти, а след това да купят на все още ниските цени.
„Допълнителна причина за активността продължават да бъдат лихвите по депозитите, които са крайно неизгодни и постоянно спадащи. Подобен начин за съхранение на спестяванията вече не е предпочитан. Хората избират да ги инвестират по един или друг начин. Затова и броят на сделките запазва добрите си нива от началото на годината. В настоящия момент купувачите и продавачите могат бързо и лесно да се договарят, стига да разберат добре условията на днешния пазар”, обяснява Богданов.
По думите му купувачите трябва да осъзнаят, че цените днес са изгодни, но вече са се оттласнали от дъното, а при поява на качествен имот, решенията трябва да бъдат своевременни.
„Някои купувачи, открили жилището, което търсят, решават да преговарят за отстъпки. В това време обаче част от тях губят желания имот, тъй като реакцията на други е била по-бърза. След подобен пропуск купувачите преосмислят поведението си, но им отнема много повече време, докато открият друго жилище, което в достатъчна степен да отговаря на очакванията и изискванията им”, допълва Богданов.
На мода продължават да бъдат основно по-големите жилища – близо 38% от реализираните сделки са за тристайни жилища, като също толкова е и делът на продадените двустайни апартаменти. Многостайните имоти са около 5% от всички в началото на тримесечието, но делът им расте до 10% през месец май.
Жилищата, купени за инвестиция в месеците март, април и май, представляват около 20% от сделките, като останалите са предназначени за лично ползване.
„Доходността от отдаване под наем е другата причина, поради която хората предпочитат имот пред депозит. Към момента имаме известен ръст в активността на наемния пазар в София – с около 10% на годишна база. По отношение на цените – техният ръст е твърде плавен и спорадичен, за да говорим за отчетлива тенденция”, разказва Калоян Богданов.
Цените в големите градове на страната вече започнаха да се покачват, сочи още докладът на компанията. Според данните, повишението е с около 6-7% спрямо година по-рано, като в недотам предпочитаните локации нивата са стабилни или демонстрират ръст от 3-5%. За по-отчетливи скокове на цените в цялата страна по всяка вероятност ще може да се говори едва от следващата година, при това нивата ще зависят и от появата на нови проекти, смятат от компанията.
Сделките на зелено през периода март-май са 15% от всички, което говори за спокойствието на клиентите по отношение на предлагането на пазара. Повечето хора, предвид продължаващата ситуация с банковите институции, и особено от началото на трудностите в Гърция, действително смятат инвестицията на зелено за по-нискорискова от съхранението на парите в банка, обясняват тенденцията от бранша. Експертите посочват, че е възможно кризата в южната ни съседка да увеличи дела на сделките с имоти преди Акт 16.
Към края на полугодието доминиращи са сделките между 50 000 и 70 000 евро – малко над 30% от всички. Около 25% е делът както на имотите между 70 000 и 100 000 евро, така и на тези между 30 000 и 50 000 евро. Изборът на локация на масов имот продължава да бъде воден от транспортните решения и комуникацията на района, а едва на второ и трето място за купувачите стоят съответно сигурността и обграждащата среда. По отношение на самия апартамент от основно значение са качеството на строителството и състоянието на общите части.
Нов фаворит посочват от компанията сред софийските квартали. Централната част на града отново е най-предпочитана в първото полугодие на 2015 г. – както за покупка, така и за наем. На втора и трета позиция са Люлин и Младост, поради комбинацията от изгодни цени, изградена инфраструктура и преди всичко – конкурентна на останалите райони комуникативност заради наличието на метро.
„Интересът към центъра се възражда уверено, като все още не сме идентифицирали всички причини за това. Като цяло, купувачи и наематели се стремят към все по-качествени сгради, а поддържаните постройки, разположени в централната част на града, държат първенството по качествено строителство. Възраждане наблюдаваме и в друг елитен район – Лозенец. Той отново е в челната 10-ка на предпочитаните квартали, докато през миналата година изобщо липсваше. Може да се каже, че днес наблюдаваме възраждане на елитните имоти” обяснява Георги Павлов.
Според анализа метрото и тук е ключова причина за възвърнатия интерес към по-скъпите райони, тъй като добавя и още едно предимство – повече комуникативност. От друга страна, посочват експертите, сделките в центъра са еманация на стремежа на българите да се сдобият с по-качествени жилища именно в момент, в който цените им са все още изгодни, а всяка алтернативна инвестиция на спестяванията крие неясни рискове.
