Тихомир Тошев е изпълнителен директор на компанията за кредитно консултиране у нас - КредитЦентър. Той е магистър по инженерна икономика и мениджмънт, завършил е „Мениджмънт и маркетинг” към College of North West London, лицензиран оценител е на недвижимо имущество, търговски предприятия, машини и съоръжения.

Г-н Тошев, кое беше най-характерно за миналата година?

Основният фокус през миналата година беше промяната в Закона за потребителския кредит. В бързината си да защитят българския потребител, нашите политици направиха промени за ипотечния кредит в Закона за потребителския кредит.

През миналата година видяхме, че рязко се промени пазара на ипотечно кредитиране като видове ипотечни кредити. Законът за потребителския кредит забрани вземането на две такси – за обслужване и за усвояване, които съществуваха в почти всички оферти на банките. С измененията се казва, че таксата за предсрочно погасяване до края на първата година трябва да е 1%, а след това нула. Това беше направено със задна дата, така че да обхване и вече изтеглените кредити. Също така се въвеждат кредитите с ограничена отговорност – т.е. ако сумата не може да бъде изплатена, е достатъчно жилището да бъде върнато и по този начин да се изчистят задълженията по кредита. Промените засегнаха и лихвите, които вече се определят по прозрачни пазарни индекси. Това доведе до рязко преформатиране на вида на ипотечните кредити.

В момента на пазара има ипотечни кредити, които в началото са с почти никакви такси или са с минимални - под 100 лв. Има и други такси, които се движат под 1% от размера на кредита, но не се нарича „такса за усвояване“.

В повечето случаи вече лихвите по левовите кредити се определят от СОФИБОР (SOFIBOR: Sofia Interbank Offered Rate) плюс надбавка, а за евровите от ЮРИБОР (Euribor: Euro Interbank Offered Rate) плюс надбавка.

Таксата за предсрочно погасяване даде малко спокойствие на пазара, че рефинансирането на заемите ще бъде доста по-евтино. В последните четири месеца на годината имаше засилен интерес именно към рефинансирането. С тази промяна доста се измени пазара на ипотечно кредитиране. Повечето неща бяха полезни и сега ще ги видим доста по-ясно записани в Закона за ипотечния кредит.

Заради бързането в приемането на Закона за потребителския кредит някои неща не бяха достатъчно добре премислени. В него се казва, че текстовете се отнасят за заеми до 75 000 евро, а в момента част от банките имат такса за предсрочно погасяване на кредити над тази сума. Всичко това най-вероятно ще се регулира в новия закон за ипотечните кредити.

Кой е по-добрият вариант да се рефинансира даден кредит или да се предоговорят условията по него?

Истината е, че предоговарянето си остава най-евтиният и предпочитан вариант. Забелязахме, че потребителите търсят именно това. Първо искат оферта от текущата си банка да им предоговори заема при по-добри условия или като тези, които са валидни за нови клиенти. Обикновено потребителите получават тези оферти. Хората се насочват към рефинансиране тогава, когато новата банка може да им предложи видимо по-добри условия дори от тези, които са дадени в опцията за предоговаряне на теглената сума. Това се среща и при случаите, когато новата банка може да им предложи рефинансирането да се комбинира с увеличаване на дълга или преструктуриране на няколко други кредитни задължения. Част от потребителите искат да сменят обслужващата си банка, тъй като вече работят в компания, която се обслужва от друга финансова институция, предлагаща доста добри преференции не само за конкретния кредит, но и за цялостно банково обслужване.

Въпреки че при рефинансирането отпадна основната тежест от таксата за предсрочно погасяване, процесът се оскъпява от учредяването на нова ипотека, заличаване на старата. Това са нотариални такси, нови оценки.

Въпреки отпадането на някои такси хората останаха с впечатление, че отново плащат за нещо допълнително.

Истината е, че се случи така, защото няма как нормативно, със закон, да се намали цената на кредита. Годишният процент на разходите (ГПР) влияе чисто от заемни принципи. Намалението, на което станахме свидетели миналата година – с между половин и един процентен пункт, се дължеше основно на спада на лихвите по депозитите и на желанието на банките да са по-конкурентни, а не на това, че законодателят промени закони и премахна някои такси. Веднага след премахването им цената на кредита не намаля. Цената на кредита остана същата. Някои банки махнаха тези такси изцяло, но повишиха леко лихвата, включвайки стойността на въпросните такси в лихвата.

Все пак е добре, че вече имаме такова разнообразие от продукти, тъй като за някои клиенти е важно, когато купуват жилище с кредит, да имат минимални разходи в началото. Както е известно това е скъп процес, има местни данъци, нотариални такси за покупко-продажбата. Част от хората оцениха това и бяха готови да платят малко по-висока лихва, но да не дават пари за никакви такси в началото. Други пък предпочитаха да платят някакви такси за юридическа обработка на документите в началото, но пък да плащат по-ниска лихва след това.

Смятате ли, че тези неща могат да се отрегулират по някакъв начин в Закона за ипотечните кредити, който предстои да бъде приет?

Новият закон по-скоро ще премахне границата от 75 000 евро, която остана в закона за потребителския кредит. Също така ще даде и малко повече текстове в посока защита на потребителя. Ще бъде дадена точна формула, по която да се изчислява годишния процент на разходите. В момента различните банки изчисляват ГПР по различен начин, няма единна методология. Това прави сравняването на офертите не толкова лесно. Ако една оферта, трябва да се сравнява с друга, най-добрият измерител е ГПР. Но когато едни банки включват вътре застраховките, а други не, това прави показателят неясен. Затова законът ще задълбае именно в тази посока и ще даде единна методология за ГПР.

В интерес на истината евродирективата казва, че застраховките не бива да бъдат включвани, тъй като те са съвсем друг продукт, носещ допълнителни ползи в защита на потребителите. Най-важно е, че ще имаме единна методология за изчисляване на ГПР. Когато потребителят тръгне да сравнява пет оферти за ипотечни кредити, може спокойно да ги сравнява по ГПР и да е сигурен, че ще намери най-добра цена. Най-често обаче потребителите не търсят най-добра цена, а всички други ползи от ипотечния кредит, какво допълнително обслужване би могла да даде конкретната банка – като преференции по кредитни карти, овърдрафти. Много често хората вкарват и лични предпочитания и емоции, мнения от познати.

Чисто технически в цяла Европа след приемането и влизането в сила на евродирективата, хората ще могат да сравняват ипотечните кредити по един и същ начин, независимо дали живеят в Англия, Германия или в Австрия и искат да си вземат кредит от банка в друга държава. Правилата ще са същите, нивото на защита ще е еднакво, лихвата ще е формирана по ясен и прозрачен начин, с такси, сложени в определени рамки и с еднаква методология за изчисляване на ГПР.

Не вярвам промените да бъдат посрещнати с недоволство от страна на банките, тъй като в законодателствата на редица членки на ЕС това вече е регламентирано. Повечето финансови институции, които работят тук, са големи австрийски, италиански, френски групи и са свикнали да работят по този начин.

През последните 3-4 години се вижда, че пазарът е доста слаб, ръстовете всяка година са около 1%, което спрямо периода 2005-2008 г., когато бяха между 60 и 70% на годишна база почти няма ръст. Причината не е само в това, че потребителите не са се чувствали защитени, а във финансовата криза, която ни засегна и нас. Дори за банките крайният резултат ще бъде положителен. Ако погледнете последните близо три месеца на годината, ръстът в ипотечното кредитиране е около 16% към момента спрямо предходното тримесечие.

Очаквате ли промени, породени от закона за ипотечните кредити?

Законът ще даде още една допълнителна сигурност с това, че ще обхване всички ипотечни кредити. Тук много сериозно ще бъде засегната работата на кредитните консултанти. Те съществуват от много години в почти всички европейски пазари. Във Великобритания, например, над 80% от сделките минават през кредитни консултанти, а не клиентът да отиде директно в банката. Така е, макар и с по-малък процент, във Франция и други развити пазари. Затова Европейският парламент реши, че ще трябва се сложат определени изисквания и към кредитните посредници, които ако не работят достатъчно добросъвестно, могат да заблудят клиентите си и те да пострадат от недобрата консултация при вземането на решения. Очакванията са около 30% от закона да регулира именно работата на кредитните консултанти.

Техните действия ще бъдат сериозно надзиравани, към тях ще има изисквания за ценз, достатъчна подготовка. Също така те ще са длъжни веднага да съобщят на клиента с кои банки са обвързани, какви продукти могат да консултират. За пръв път в България ще видим и законодателство по отношение на кредитните посредници. Оценяваме го като добра стъпка бизнесът ни да стане по-популярен и хората да са по-спокойни, като ползват такива компании. Видяхме, че на пазара се появяват и недостатъчно добросъвестни посредници, които вместо да консултират в полза защита на клиента, залитат в това да избират продукти, където получават по-добри комисионни.

Какво се търси в момента? Има ли промяна в ценовите нива?

Продължават да се търсят най-вече стандартните ипотеки, тъй като кредитите с ограничена отговорност не впечатлиха много българи , въпреки създадените очаквания за тях. Причината е, че когато заемите са с добри лихвени нива, финансирането е максимум до 50% от стойността на имота. Доста от клиентите, които се замислят да купуват жилище и да теглят кредит нямат чак такова самоучастие. Лихвите по офертите, които предлагат съфинансиране до 70%, се движат между 9% и 11%, което ги оскъпява.

Това е най-активният януари и февруари от 6-7 години насам. Никога не сме виждали такава активност от самото начало на годината както от страна на клиентите, така и на банките. Никога не сме ставали свидетели финансовите институции да подобряват офертите си през януари. Обикновено, когато сме в тенденция на поевтиняване на кредитите, първите подобрени оферти излизаха през март. Това предполага една добра и интересна година. Най-вероятно за пръв път ще видим по-сериозен ръст на ипотечното кредитиране. В края на миналата година прогнозите ни бяха за ръст от 3 до 5%. Сега по-скоро очакванията са повишение от 6 до 8% в търсенето на ипотечни кредити за годината.

В ценовите нива промяна няма. Като цяло клиентите не са настроени да се хвърлят на по-скъпи имоти. Въпреки това в края на миналата година видяхме ръст в търсенето и покупките на тристайни апартаменти с малко по-големи кредити. Масово българинът продължава да е предпазлив и да търси заеми до 35 000 евро за покупка на двустайни жилища в големите градове София, Пловдив, Варна и Бургас и тристайни в по-малките градове на страната.

Увеличават се сделките за по-луксозни и големи имоти най-вече в София. Има раздвижване и в сегмента на скъпите имоти над 100 000 евро. Най-търсени обаче остават жилищата между 40 000 и 60 000 евро.

Очаква ли се ръст на лошите кредити?

Към днешна дата видяхме, че от края на 2008 г. лошите кредити плавно нарастват, като се смята, че миналата година са достигнали пика си. Тогава имаше доста колебания в техния размер. В някои месеци леко намаляваха, в други се увеличаваха. Очакванията са, че тенденцията през тази година ще се обърне и те ще започнат плавно да намаляват, това обаче ще става бавно и плавно с възстановяване на икономиката, намаляване на безработицата, повишаване на заплащането. Все повече домакинства, които имаха затруднения по обслужването на кредитите, сключени преди кризата, вече успяват да се справят и да влизат в ритъм – от лоши кредитите им да станат редовни.

Казахте, че очаквате ръст при ипотечното кредитиране. Прогнозирате ли промени при лихвените равнища?

Очакваме, че тази година тенденцията на намаляване на лихвите ще продължи, въпреки че за миналата година лихвите слязоха на нива, каквито не сме имали изобщо от съществуването на ипотечен пазар в България. Към края на миналата година завършихме с лихвени нива между 6% и 7%. Прогнозите ни са към края на тази година лихвите да се движат между 5,25 и 6,5%. Това започва да доближава отдавна бленуваните средни за Европа лихвени проценти. Във Франция лихвите са около 3%, в Германия – около 3,5%. Положителната тенденция при нас е, че от нива 9-10% през 2009 г. с всяка изминала година доближаваме по-ниските лихвени нива. Вероятно, когато се присъединим към Еврозоната, лихвите ще са още по-ниски.

Какви са важните неща при тегленето на кредит?

При потребителските кредити съветът е – теглете го, ако ви е необходим за нещо, което ще донесе реални, видими ползи, които да оправдаят изплащането му през следващите години.

Един кредит е добре преценен, когато разходът по обслужването му не натежава прекалено много на семейния бюджет. Важи правилото: ако взимаме 1000 лв. на месец, за кредита не трябва да се отделят повече от 400 лв. Ако в домакинството влизат 2000 – 2500 лв. на месец, можем да си позволим до 50% от сумата да отиде за погасяване на месечната вноска по заема.

При ипотечните кредити вноските са по-високи, а срокът по дълъг. Презумпцията е, че ако вече сме изградили кариера, получаваме доход, дори да останем без работа бихме могли в рамките на 2-3 месеца да намерим подобна или по-добре платена оферта. Когато се взима решение за ипотечен кредит, човек не трябва да мисли дали ще остане 20 години на дадена работа. Тук се гледа по-скоро качеството на строителството, възможността имота да увеличава стойността си с времето, да не се прекрачва границата от 40 или 50% вноска по кредита, да има заделени настрани поне три вноски по заема.

В тази връзка смятате ли, че управляващите правилно са се насочили към тегленето на нов дълг? Крият ли се някакви опасности?

Всеки ден виждаме по малко повече информация за този дълг. Мисля, че наличието на широка коалиция прави политиците малко по-отговорни. Вижда се, че голяма част от него ще е за покриването на други задължения, които падежират през следващите периоди. Това е добра стъпка, която ще запази това бавно възстановяване на икономиката, което започна. Нужно е държавата да намери инструменти, с които да ускори БВП, да създаде по-добри условия на бизнеса, по-добра организация за връщане на ДДС, да има достатъчно средства, които да дават дългосрочна финансова стабилност на държавата. Това ще направи по-спокойни инвеститорите, решили да влагат парите си у нас, до отваряне на нови работни места от бизнеса.