Възстановяването на пазара на недвижими имоти в Източна Европа е свързано с възвръщане на доверието на инвеститорите във възможностите, които регионът предоставя, заявява пред Colliers Magazine (списанието на Colliers, насочено към клиенти, служители и др.) Крис Маклърнън, Президент на Colliers International за Европа и Латинска Америка. Той обясни, че в момента дори държави със силна съдебна система и ниско ниво на корупция като Великобритания, позволяват постигане на висока доходност, което прави бързо развиващите се икономики по-малко атрактивни.

“Но дори и в слаби години винаги има възможности. Бизнесът продължава да се премества от запад на изток. Така той се възползва от евтината работна ръка, местоположението и по-ниските корпоративни данъци”, каза Крис Маклърнън.

Въпреки проблемите, произтичащи от актуалната икономическа и финансова обстановка, директорът на компанията за Европа и Латинска Америка изрази оптимизъм. Сред тенденциите, които той очерта за настоящата година, са очакванията за по-голям дял на самофинансиране на проектите от страна на инвеститорите и излизането атрактивни имоти на пазара, заради нуждата на предприемачите от капитал. Той прогнозира плавно приближаване на очакванията за цените на купувачи и продавачи, което ще доведе до стабилизиране на пазара в средносрочен план.

Colliers International е сдружение между независими компании със самостоятелно управление за недвижими имоти, с повече от 290 офиси в над 60 страни. В световен мащаб Colliers управлява имоти с обща площ над 80 милиона кв.м. и разполага с над 11,000 служители.

В България компанията работи от 1991 година. Понастоящем Colliers International в България представлява проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни и ваканционни имоти. www.colliers.com/bulgaria



Г-н Маклърнън, Вие отговаряте за дейността на Colliers International в Латинска Америка и Европа - континенти с различия, но също така и с крупни развиващи се икономики. Виждате ли прилики в развитието на сектора на търговските площи в бързоразвиващите се пазари в тези два континента, като вземем за пример Бразилия и Русия?

Крис Маклърнън:

Да, определено виждам сходства между бързоразвиващите се пазари в Латинска Америка и Източна Европа. Двата региона имат огромен потенциал за растеж поради оформянето на средна класа и все по-активното потребление от страна на населението. Освен това и двата региона разполагат с ресурси под формата на работна ръка и природни богатства, което ги прави привлекателни центрове за производство и износ в глобалната икономика. Едно друго сходство обаче не е толкова благоприятно. Бързоразвиващите се икономики често преминават през периоди на драматични възходи и спадове в сравнение с по-устойчивите икономики и нации. И двата региона се отличават с перспектива за изключителна несигурност. Комбинацията от тежък финансов шок, значителен спад на потреблението в развитите държави, закъснялото въздействие върху бързо развиващите се пазари, все по-активното прилагане на политики, насочени към ограничаване на инфлацията и резкият спад в цените на суровините пораждат тази несигурност в двата региона.

Латиноамериканските пазари обаче са преминали през няколко десетилетия на цикличност, включващи периоди на икономически бум и кризи, за разлика от региона на Източна Европа. Много от мениджърите на фирми в Източна Европа ще работят в условията на икономически спад за първи път през своята кариера. Латиноамериканските им колеги, от друга страна, многократно са преминавали през кризисни периоди, което им дава конкурентно предимство.

Регионът на "Нова Европа" се състои от три доста различни области - Русия, Централна и Източна Европа и Югоизточна Европа. Всяка от тях се намира на различен етап на развитието си по отношение на пазара на недвижими имоти. Какво е Вашето виждане за начина, по който настоящата финансова и икономическа ситуация ще се отрази върху трите региона?

Крис Маклърнън:

Ключът към възстановяването на пазарите на недвижими имоти в Източна Европа е възвръщането на увереността. В света все още е налице значителен капитал. Но този капитал търси по-безопасен пристан в държави с пълна прозрачност, силни съдебни системи и по-добра възвръщаемост на инвестицията. Ако можете да инвестирате в централен Лондон при доходност от 8-10%, възвръщаемостта в един бързоразвиващ се пазар ще трябва да бъде значително по-висока. Виждам, че инвеститорите са много предпазливи по отношение на Русия и Украйна, колебливи за Югоизточна Европа и неутрални за Централна и Източна Европа. Полша е пример за ярка звезда в региона, с продължаващ приток от огромни инвестиции в инфраструктура по линия на Европейския съюз. Освен това страната се утвърждава като успешна близка дестинация за глобални корпорации като Dell, които преместват част от операциите си от Ирландия в Полша. Повечето инвестиции в недвижими имоти в страните в региона ще бъдат правени от местни инвеститори или представители на съседските държави.

Global Property Guide очаква 2009 да бъде година, изпълнена с много предизвикателства. Двата региона, за които те са настроени най-оптимистично, са Латинска Америка и Близкия Изток, докато прогнозите за Европа, с малки изключения, продължават да бъдат много негативни. Какво могат да очакват страните с бързо развиващи се пазари от региона на Централна и Югоизточна Европа?

Крис Маклърнън:

Това наистина ще бъде година на спад на бързо развиващите се пазари. Но дори и в слаби години винаги има възможности. Полша и вероятно Чешката Република ще внесат светлите нюанси в региона, тъй като бизнесът продължава да се премества от запад на изток. Така той се възползва от евтината работната ръка, местоположението и по-ниските корпоративни данъци.

Някои анализатори считат, че настоящите пазарни условия имат отрезвяващ ефект върху "прегрелия" сектор на недвижимите имоти. Споделяте ли това мнение? Има ли кризата и добра страна?

Крис Маклърнън:

Отрезвяващият фактор ще бъде прекратяването на практиката на пълно външно финансиране на проектите. Финансирането ще се върне до нива от 50-60% от стойността на проекта и това ще бъде много по-здравословно за пазарите на недвижими имоти, тъй като ще има повече свободен капитал и следователно пазарът ще бъде по-малко склонен към прегряване. Добрата новина е, че секторът на недвижимите имоти ще се завърне към А и Б и отново ще стане добра възможност за инвестиция.

Какви са възможностите, които настоящата ситуация предоставя?

Крис Маклърнън:

Възможности произтичат от няколко посоки. Някои инвеститори ще бъдат принудени да продават и в резултат на това атрактивни активи, които не биха се търгували в нормални условия, ще излязат на пазара. Когато разликата в очакванията за цените на продавачи и купувачи намалее, обемът на сделките ще нарасне и пазарите ще се стабилизират. Разликата ще бъде, че продавачите ще трябва да осигуряват финансиране за проектите си, докато финансовите институции се завърнат към нормален ритъм на работа.

Colliers International развива успешна дейност на пазарите за недвижими имоти в Централна и Източна Европа и Югоизточна Европа от почти две десетилетия. Каква считате, че е най-важната причина за успеха на компанията?

Крис Маклърнън:

Успехът на Colliers в Източна Европа се дължи на нашия модел, при който местните мениджъри са партньори в бизнеса и лидери в своите икономически общности. Нашите регионални изпълнителни директори имат усет за пазарите и се адаптират към условията им по-бързо от служителите в организациите с низходяща йерархична структура. Мениджърите ни гледат на Colliers като място за кариера за цял живот и по този начин осигуряват необичайни за индустрията приемственост и стабилност. Те са силно ангажирани с обслужването на клиентите. Освен това ние предоставяме ресурси на глобално ниво, за да помогнем на служителите на Colliers да подобрят познанията си за света на недвижимите имоти и бизнеса. Това личи от различните типове обучения, които Университетът на Colliers организира.

Какъв съвет бихте дали на млад професионалист, който се интересува от кариера в областта на недвижимите имоти?

Крис Маклърнън:

Недвижимите имоти предоставят възможност за много вълнуваща кариера, при която получаваш отплата за всяко вложено усилие. Мога да кажа това след 22 години в Colliers International. Но за да постигнеш успех, трябва да инвестираш време, енергия и страст, както и да имаш търпение. Причината е, че отнема средно три години, за да се развият уменията и знанията за обслужване на нашите клиенти до експертното ниво, което те очакват и са свикнали да получават.


Интервю на Colliers Magazine