Специално за Econ.bg.
- Госпожице Агайн, какъв е принципът на създаване на дружествата със специална инвестиционна цел, които предлагате заедно с колегата ви Мирослав Севлиевски и какви са ограниченията за участие в такива дружества?
Ралица Агайн:
- Принципът е както при обикновените инвестиционни дружества. Те ще позволят на граждани и фирми да инвестират съвместно в нещо, в което така или иначе няма да могат да вложат парите си самостоятелно. В случая става въпрос за недвижими имоти. Другият вариант е да купуват парични вземания.
В този тип дружества могат да инвестират институционални инвеститори, каквито са пенсионните и осигурителните фондове, банките, инвестиционните дружества, застрахователите. Няма пречка да инвестират и компании. Идеята е от една страна те да могат да направят инвестиция в нещо сравнително стабилно, каквото са недвижимите имоти. В същото време, като инвестират заедно, те могат да диверсифицират портфейла си, така че да се намали риска от инвестицията. Така например ако един човек си купи апартамент в даден район, защото има в момента спестявания, съществува вероятност точно в този район цените след 20 години да намалеят. Ако се инвестира съвместно в разнообразен тип имоти обаче, рискът намалява значително. От друга страна това има изключително големи ползи за икономиката, защото ще доведе до по-голямо строителство, което предизвиква редица положителни ефекти.
Сега институционалните инвеститори в България доколкото ги има, инвестират само в държавни ценни книжа. Ако има някаква нестабилност в бюджета и това повлияе на ДЦК-тата, или пък държавата спре да ги изкупува, инвеститорите се изправят пред голяма опасност. В същото време в България няма достатъчно атрактивни акции, облигации се издават рядко, има ограничение да се инвестира в чужбина. Затова им даваме тази възможност. На практика този закон ще раздвижи пазара на земя и недвижими имоти в България.
- В проекта ви пише, че тези дружества със специална инвестиционна цел се освобождават от данък печалба. Защо е нужно това и справедливо ли е спрямо обикновените акционерни дружества?
Ралица Агайн:
- Логиката е сходна както при инвестиционните дружества и бъдещите фондове за рисков капитал. Идеята е да не се натоварват с допълнителен данък и данъкът върху печалбата да бъде толкова, колкото би платило дадено лице, ако би инвестирало съвсем само. То би се обложило в такъв случай само един път, независимо дали е физическо или юридическо лице. Ако инвестира съвместно, така както е посочено в сегашния Закон за корпоративното подоходно облагане, би се обложило два пъти - веднъж върху печалбата на това дружество със специална инвестиционна цел и втори път, получавайки дохода от дружеството. Тоест доходът не остава необлагаем, дори е записано, че най-малко 90% от печалбата на това дружество се разпределя ежегодно и всяко друго решение е нищожно. Принципът е както при тръстовете за инвестиране в недвижими имоти в САЩ и практиката в Западна Европа и Канада.
- Защо тези дружества със специална инвестиционна цел трябва да имат за предмет на дейност или само инвестиране в недвижими имоти, или само във вземания, но не и в двете едновременно?
Ралица Агайн:
- Не може да се смесват по никакъв начин двете, защото за един инвеститор в дадено дружество е много важно точно да знае какви са условията. Първо, това не е обикновено акционерно дружество, което извършва някаква дейност и получава или не печалба. Принципът е да се направи инвестиция. Затова те не могат да извършват търговска дейност и дори дейност по експлоатацията на имотите, които са купили. Тоест, те са ограничени само да купуват имоти и да ги развиват чрез обслужващи лица, непряко.
Другият тип дружество може да инвестира само във вземания. Те могат да изкупуват вземания, при условия, които могат да договорят. Примерно могат да купят едно вземане за 1000 лева срещу 900 лева и след това чакат да го приберат. Тези вземания няма да се търгуват свободно на борсата - просто те се превръщат в актив на самото дружество, което може да предлага свои акции на фондовата борса.
- Ще има ли ограничение пред акционерите в тези дружества, за да не навлязат мутри съвсем легално в бизнеса с парични вземания?
Ралица Агайн:
- При учредяването поне 30% от акционерите трябва да бъдат институционални инвеститори, които да купуват от свое име и за своя сметка. Капиталът не може да бъде по-малък от 500 000 лева и трябва да бъде реално внесен към момента на подаване на заявлението за регистрация. Вноските в капитала могат да бъдат само парични. Има и още няколко ограничения - капиталът не може да се увеличава по реда на член 197 от Търговския закон, т.е. част от печалбата да се превръща в капитал. Не може да се издават привилегировани акции, даващи право на повече от един глас, не може и да се намалява капитала чрез обезсилване на акции. Освен това тези дружества задължително са публични.
Освен това в проекта е написано, че един месец след регистрацията в Държавната комисия по ценните книжа те са длъжни да увеличат с 30% капитала си, но само чрез предлагане на борсата. Така, че всеки да има възможност да си купи такива акции, а не те да останат в рамките на една привилегирована група.
- Няма ли да скочат срещу предложението Ви агенциите за недвижими имоти, защото тези много по-мощни от тях дружества ще им отнемат част от пазара?
Ралица Агайн:
- Напротив, те много се радват. Проектът за Закона е бил разглеждан от такива агенции и има положителни отзиви, защото те се занимават с купуване и продаване на имоти, а дружествата със специална инвестиционна цел ще се превърнат в най-големите им и стабилни клиенти.
Ралица Агайн:
- Не може да се смесват по никакъв начин двете, защото за един инвеститор в дадено дружество е много важно точно да знае какви са условията. Първо, това не е обикновено акционерно дружество, което извършва някаква дейност и получава или не печалба. Принципът е да се направи инвестиция. Затова те не могат да извършват търговска дейност и дори дейност по експлоатацията на имотите, които са купили. Тоест, те са ограничени само да купуват имоти и да ги развиват чрез обслужващи лица, непряко.
Другият тип дружество може да инвестира само във вземания. Те могат да изкупуват вземания, при условия, които могат да договорят. Примерно могат да купят едно вземане за 1000 лева срещу 900 лева и след това чакат да го приберат. Тези вземания няма да се търгуват свободно на борсата - просто те се превръщат в актив на самото дружество, което може да предлага свои акции на фондовата борса.
- Ще има ли ограничение пред акционерите в тези дружества, за да не навлязат мутри съвсем легално в бизнеса с парични вземания?
Ралица Агайн:
- При учредяването поне 30% от акционерите трябва да бъдат институционални инвеститори, които да купуват от свое име и за своя сметка. Капиталът не може да бъде по-малък от 500 000 лева и трябва да бъде реално внесен към момента на подаване на заявлението за регистрация. Вноските в капитала могат да бъдат само парични. Има и още няколко ограничения - капиталът не може да се увеличава по реда на член 197 от Търговския закон, т.е. част от печалбата да се превръща в капитал. Не може да се издават привилегировани акции, даващи право на повече от един глас, не може и да се намалява капитала чрез обезсилване на акции. Освен това тези дружества задължително са публични.
Освен това в проекта е написано, че един месец след регистрацията в Държавната комисия по ценните книжа те са длъжни да увеличат с 30% капитала си, но само чрез предлагане на борсата. Така, че всеки да има възможност да си купи такива акции, а не те да останат в рамките на една привилегирована група.
- Няма ли да скочат срещу предложението Ви агенциите за недвижими имоти, защото тези много по-мощни от тях дружества ще им отнемат част от пазара?
Ралица Агайн:
- Напротив, те много се радват. Проектът за Закона е бил разглеждан от такива агенции и има положителни отзиви, защото те се занимават с купуване и продаване на имоти, а дружествата със специална инвестиционна цел ще се превърнат в най-големите им и стабилни клиенти.
