Специално за Econ.bg

Интервю на Ралица Стоянова ( r.stoyanova@econ.bg )

Калоян Богданов е маркетинг мениджър на „Адрес недвижими имоти" от 2004 г. Преди това е заемал различни мениджърски позиции в областта на туризма - в „Шератон София", „Хотел Балкан" и „Балкантурист". Завършил е Университета за национално и световно стопанство (УНСС) в София. Владее английски и руски език.

Акценти:

• Пазарът на недвижими имоти се раздвижва
• Цените на жилищата остават стабилни, наемите също
• Най-честите сделки в София - за двустайни и тристайни жилища
• Престоят на едно жилище на пазара зависи от адекватното определяне на цената му
• Най-скъпият столичен квартал е „Лозенец"; интерес предизвикват и подценените квартали, като „Надежда", „Толстой", „Свобода", „Обеля", „Дружба" и „Банишора"
• 80% от покупките на жилище се реализират с ипотечни кредити
• Имотният пазар завършва годината с оптимизъм, смесен с голяма доза реализъм

Г-н Богданов, кои са основните тенденции на пазара на имоти в София? А в другите градове?

Калоян Богданов:

През 2011 г. активността на пазара на недвижими имоти в София нарасна четири пъти в сравнение с най-слабия период в кризата. Ценовите нива са стабилни, като колебанията са обусловени от качествата на конкретния имот и заобикалящата го среда. Важна за купувачите е и комуникативността на жилището - те искат по възможност то да е в близост до метростанция.

В София най-търсени са домовете в централните и южните райони. Увеличава се и търсенето на имоти в "подценените квартали" - с все още ниски цени на имотите, но добър потенциал. Оправдаха се очакванията от предходната година за доминиране на пазара от страна на хората, които имат нужда от първи дом и възползване от изгодните предложения за тези, които имат средства.

Продавачите продължават да се стремят да получат най-добрата цена с пълното разбиране, че са в по-слаба позиция. Затруднените кредитополучатели търсят възможности да реализират придобитите с кредити имоти, преди да са влезли в процедура.

Инвеститорите също промениха стратегиите си. Вече с по-предпазлив поглед се стремят към възможно по-безрискови сделки. Търсят се добри локации, неголеми площи - до 5000 кв.м разгъната застроена площ.

Данните сочат, че цените на жилищата падат, а нивата на наемите се покачват. Как бихте коментирали тази тенденция?

Калоян Богданов:

Средните пазарни цени, на които се сключват сделки с жилища, към момента са стабилни или с лек спад. В два от най-големите градове - София и Варна, в които и цените са най-високи, измененията от януари до края на октомври са в рамките на минус 5-6%.

Наемите също се стабилизират. През месеците септември-октомври много наемодатели намират своите наематели и на пазара остават само тези, които са по-неотстъпчиви и по-малко склонни към сваляне на цената (на наема).

Драстичните спадове са вече в миналото. Наблюдаваме внимателно развитието на ситуацията в Европа и Гърция и се надяваме на благополучно развитие, при което да имаме стабилен пазар.

Какви са средните пазарни цени, на които се сключват сделки за жилища в София?

Калоян Богданов:

Цените в София варират според атрактивността на квартала, в който се намира имотът. Между 400 и 450 евро на кв.м се движат цените в най-евтините райони. Около 600 евро за кв.м е цената за апартамент в „Люлин". Най-високи са цените за имотите в „Лозенец", „Стрелбище", „Бели брези", „Кръстова вада", „Младост". Около 790 евро на квадратен метър е цената на двустайно жилище в „Стрелбище", а в съседния му ж.к. „Бели брези" стойността на кв.м е около 800 евро. Над 900 евро пък струва квадратът в тристайно жилище в „Младост". Притежаващият голям потенциал стар еврейски квартал в София е със сравнително ниски ценови нива - от около 800-850 евро на кв.м.

Най-често сделките в столицата са за двустайни и тристайни жилища, като най-достъпни и ликвидни са двустайните и малките гарсониери.

Във Варна рамките са подобни.

В по-малките градове цените започват дори от около 300 евро за квадратен метър. Разбира се, всяко жилище е индивидуално - два имота, да кажем в един вход и на един етаж с еднаква големина, могат да имат съвсем различна цена.

Колко време престоява едно жилище на пазара, преди да бъде продадено? Има ли новопостроени сгради, които не успяват да бъдат продадени? Какъв процент са и увеличи ли се той в последните години?

Калоян Богданов:

Престоят на едно жилище на пазара зависи преди всичко от нагласата на неговия продавач. Два идентични апартамента в една и съща сграда могат да бъдат продадени - единият съответно за 4 седмици, а другият за 2 години. Играещият основна роля фактор е желанието на продавача да продава. От съществено значение е и първоначалната цена на имота - важно е тя да бъде реална. Важен е и типът на жилището.

Атрактивните имоти с по-ниски цени могат да се продадат в рамките на седмици. Някои продавачи, чиито жилища стават обект на много огледи обаче, решават, че е настъпил активен период на сделки и вдигат цените си. Това не е добро решение, тъй като повечето купувачи дълго обмислят, преди да закупят имот. По този начин имотите, въпреки многото огледи, през които минават, остават дълго на пазара. Ако се приеме, че цената е определена правилно, то за малките жилища срокът на продажба е около 1 месец, а за по-големи квадратури до успешна сделка минават от 3 до 6 месеца.

Характерно за новопостроените сгради е, че много често апартаментите в тях са купени, но необитаеми и това намалява интереса на потенциалните купувачи към тях. Поради различни фактори и самото поведение на продавачите е вече променено. За разлика от предишни години, когато повечето имоти се предлагаха на шпакловка и замазка и купувачите трябваше да се занимават с довършителни работи, днес повечето апартаменти се продават напълно завършени или частично обзаведени. Изискванията към новопостроените сгради са много по-високи от преди, но въпреки това си остават предпочитан тип имот. Ако жилището е с добри параметри и реална цена, не остава дълго на пазара.

Какъв процент от всички продадени жилища са в новопостроени сгради?

Калоян Богданов:

Новопостроените малки жилищни кооперации на комуникативни и същевременно тихи места са атрактивни за купувачите. Те представляват около 7-8% от всички продадени жилища. Атрактивни за закупуване на новопостроени сгради са кварталите „Манастирски ливади", „Студентски град", „Хиподрума", „Овча купел", „Надежда", „Обеля" и „Банишора".

Кои са предпочитаните квартали за покупка на жилище? Кои са най-скъпите квартали? Кой е най-скъпият имот, който сте продали наскоро?

Калоян Богданов:

Най-много сделки продължават да се регистрират в считаните за елитни квартали на столицата - „Лозенец", „Стрелбище", „Бели брези", „Кръстова вада" и „Младост". Много голям интерес обаче предизвикват и подценените райони като „Надежда", „Толстой", „Свобода", „Обеля", „Дружба" и „Банишора". Кварталът, в който се реализират сделки с имоти на най-висока цена, е „Лозенец". Цената на кв. м. за някои апартаменти там, особено ново строителство, достига до над 1000 евро.

Увеличават ли се цените на имотите, покрай които минава метрото? С колко?

Калоян Богданов:

Транспортната достъпност на имота е сред най-важните му характеристики. С пускането на новата метролиния съвсем закономерно се наблюдава покачване на интереса на купувачите към тези райони. Въпреки това цените остават сравнително непроменени - 5-10% по-скъпи са жилищата до станциите от тези във вътрешността на същия квартал. Цените покрай изградената метролиния от ж.к. „Обеля" до ж.к. „Младост" 1, както и по строящата се в момента от "Връбница" до жк "Лозенец", се движат в широк диапазон от 500 евро/кв.м до 1400 евро/кв.м. Естествено най-скъпи са жилищата в централната градска част - НДК, пл. "Света Неделя", Софийския университет "Св. Климент Охридски" и жк "Лозенец".

Метрото повлия много сериозно и на пазара на наеми, като доведе до значителна релокация на наематели към спирките си. Стига се дори дотам, че студенти, живеещи в „Студентски град", се преместиха в "Люлин" и дори в "Обеля". Причината е, че до Софийския университет стигат за 10-15 минути.

Има ли отстъпка от първоначално обявената цена, за която се споразумяват страните по сделката? Каква е тя?

Калоян Богданов:

Отстъпките вече не властват така на пазара на имоти, както преди година. Въпреки това, в 37% от случаите се наблюдава движение в цената надолу с до 5000 евро.
При повечето от сделките обаче не се постига сериозна отстъпка.

Имотите без Акт 16 се връщат на пазара, сочи анализ на „Кредит център". Какви са причините според вас?

Купувачите предпочитат да закупят апартамент в малка кооперация от строител с репутация. Освен това, липсата на Акт 16 не е пречка за банките, ако потребителите на кредит са редовни в плащанията си. Друга причина имотите без Акт 16 да са отново популярни е, че хората предпочитат да закупят апартамент ново строителство, на изгодна цена и добра локация.

Каква част от покупките на имоти се финансират с ипотечни кредити?

Калоян Богданов:

По-голямата част от сделките с имоти - 80% - се финансират от някакъв вид кредит. Много често се използват потребителските кредити като допълнителни средства към вече определените за сделката.

Покупката на собствено жилище остава приоритет за българина. Девет от всеки десет ипотечни кредита е изтеглен за закупуване на жилище. Най-активни в тегленето на ипотечни заеми остават клиентите между 26 и 35 години (43.9%). Най-търсени остават кредитите между 10 000 и 30 000 евро със срок до 20 години.

Като цяло дълговата криза в Европа все още не влияе сериозно върху кредитния пазар у нас, а потребителите се възползват от ниските цени на имотите, за да подобрят жилищния си стандарт. В Западна Европа се забелязват регулаторни мерки, които предизвикват ограничено финансиране на дъщерните поделения на западноевропейските банки в Източна Европа. Според мнения на банкери и финансисти лихвите по кредитите ще се повишат, но има и други настроения, според които това няма да се случи, защото банките у нас са достатъчно ликвидни и без да ползват външно финансиране.

Жилищата у нас са най-достъпни от 6 години насам (според анализ на МКБ "Юнионбанк" като достъпно се определя жилище, чиято цена е под три пъти годишния доход на едно домакинство - бел.авт.). Това значи ли, че пазарът на недвижими имоти ще се оживи? Каква прогноза бихте направили за догодина?

Калоян Богданов:

Годината завършва оптимистично. Професионалистите в бранша съобщават за ръст в извършените сделки. Оптимизмът обаче е смесен с голяма доза реализъм и очаквания за поредна година, изпълнена със сериозни предизвикателства поради нестабилните икономически показатели в Европа в момента. При всички случаи обаче продължава периодът на ниски и изгодни цени за покупка на имот. Пазарът на недвижими имоти е доста активен.

Очакванията ни за 2012 г. са за действащ пазар, обусловен отново от задоволяване на основни жилищни нужди. Основен фактор ще продължи да бъде икономическото състояние, както на страната, така и на европейската икономика като цяло, влияеща директно на банковата политика по кредитирането.